28万买房只开21万元发票

　　想卖房要多交3万多元税

　　昨天上午，记者接到市民陈先生的投诉，他买了江宁大学城附近一家楼盘的酒店式商铺，当时开发商宣传“5年返租，每年返租8％，前3年回报直抵房款”。房款是28万，开发商只收21万多，开了21万多的购房发票。他现在要卖房，却发现如果按28万卖，就有7万元的差价，要按50%的税率缴纳3万多元的个人所得税。而更蹊跷的事，当初用来抵房款的近7万元，竟然又在合同中被约定出租给一家酒店，用作装修款。他认为，开发商涉嫌“下套”欺骗购房者，同时还进行虚假宣传。

　　业主：房价28万元只付21万，其实是陷阱

　　去年9月份，陈先生根据宣传广告，来到江宁大学城附近的这处楼盘，经过考察，加上开发商的售楼小姐大力宣传，就购买了一套面积为48平方米的商铺。

　　“当时价格在6000块左右，总价为28万多元。而按照开发商的宣传，房屋出租后3年的租金可以冲抵房款，每年租金22428元，三年共67000多元。”也就是说，房价去掉租金后，他只须交纳21万多元。他认为这很有赚头，就签了购房合同，并拿到了一张21万多元的购房发票。随后，开发商又让他签了一份房屋出租合同，将房子出租给一家酒店管理公司，一租五年，将其装修作为酒店经营，并支付租金。

　　但就在前几天，陈先生发现事情不对。陈先生准备将这套房子出售，这时发现问题出来了：他如果按28万出售房子，发票上是21万元，那就有一个近7万元的差价，按照相关的规定，他要缴纳差价的50％，3万多元的个人所得税。“但实际上，我这个房款当初就谈好了是28万，我这么出手，不赚钱，还要损失三四万块钱。”陈先生告诉记者，他现在怀疑开发商以低于房价的额度开发票，是想偷税漏税。

　　记者随后陪同陈先生一起来到这家楼盘进行调查，但开发商给了记者截然不同的说法。

　　开发商：房价就是21万多，没有房租抵房款

　　开发商一名姓宋的经理断然否认该楼盘存在房租抵房款的做法，并拿出了陈先生的购房合同，又喊来了租凭陈先生房子的酒店管理公司。

　　“我们当初卖房子时，约定的房款就是21万元，这有合同，我们认合同说话。”宋经理称，他们根本就没有跟陈先生及其他购房者谈过以房租抵房款一事，那是陈先生跟酒店管理公司的事，跟开发商无关。

　　对开发商的这种说法，陈先生十分惊诧，他拿起宋经理桌上一张宣传彩页，指着上面“5年返租，每年返租8％，前3年回报直抵房款”的字告诉记者，这样的把戏到现在还在玩，这就是证据。对此，宋经理提醒起陈先生注意看清楚，这是销售的另一栋楼盘，而并非陈先生所购买的12号楼。

　　“你们当初的宣传彩页就是这样的，现在只不过是变了楼号而已。”陈先生称，他将寻找其他业主，肯定会有业主保留当初这样的宣传彩页，那就是证据。据陈先生介绍，当时该地段并不太好，但也要卖到6000元每平方米左右，如果按21万，每平方米只卖4000块左右，根本就不可能。

　　承租方：67000元是装修款，不是房款

　　在开发商售楼处，这家名为友尚的酒店管理公司负责人陈总告诉记者，给业主3年的租金为67284元，这些在合同中约定为酒店的装修款。而陈先生对陈总的出现同样诧异：“当初签合同时，并没有见到你陈总，而是由开发商拿来直接签的，如果不签，房子就买不到。”

　　记者从这份房屋租赁合同中看到，陈先生的这套房子，租赁期为60个月。其中规定“2011年1月1日至2013年12月31日前三年的租金于签订合同之日，乙方一次性支付给甲方……乙方已收到此款项，乙方用于酒店室内装修等。结余部分不返还甲方，不足部分乙方自行解决。”

　　对于其中的规定，陈先生直言，这个合同有问题，其中所谓的“一次性支付给甲方”，完全是无中生有，他根本就没有收到过这一次性给予的三年租金。再说48平方米的房子，要7万块装修吗？也就是一般的经济酒店，花不了这么多钱。”陈先生说。

　　至此，他算是弄明白了，当初开发商宣传的房租抵房款，其中21万用合同固定下来，同时又用捆绑的形式，将租赁合同签下来。

　　据开发商介绍，目前该套楼250多套房子已全部售出。而一位知情人告诉记者，按照经济型酒店的装修标准，48平方米的房子可能在3万元左右。很明显，房产承租商与开发商之间有无利益关系，一望就知。

　　律师称：开发商涉嫌虚假宣传

　　针对此事，记者采访了江苏圣典律师事务所的唐迎鸾律师，她告诉记者，从这个案例来说，有三层法律关系必须理顺。

　　其一，开发商的宣传彩页。因为是通过这种宣传彩页让购房者认知，并购买它的商品，这是一个重要的渠道，因此，可以视为构成合同的要约，如果不履行，则涉嫌虚假宣传。情节严重的，可能会构成诈骗。

　　其二，有关租赁合同。作为甲方的业主如果并没有收到“一次性支付的租金”，合同上却有，那说明该条款存在争议，合同部分失效。对于这种格式合同，可以通过仲裁，一般来说，会作出有利于业主的判定。

　　其三，双方对于租赁合同中约定违约金的赔付问题。按照合同规定，违约金为“年租金的十倍”，即22万多元，已超过了标的物即房子本身的价格21万元，明显过高。可以肯定的是，这可能为业主争取到相关的权益提供了可能。