老百姓买房最关心的是房价，今天涨500明天涨1000，房价就这么上去了。“谁还买得起房？”的声音在街谈巷议中愈演愈烈，那么百姓该不该买房？什么时候买房？买什么样的房？成为政府、公众、媒体关注的焦点。在“第六届中国房地产品牌发展高峰论坛”上，我国房地产政策专家、建设部政策研究中心主任陈淮，对中国未来五至十年内，“改善住房的四大新政策目标”发表了个人见解。

　　新政保障“人人有房住”

　　随着本市廉租房及限价商品房的推出，相当多的市民住进了宽敞的楼房。前不久，记者在位于本市东丽区的天方雅韵售楼处看到，一期最后两栋楼正在现场摇号选购，现场的购房者大多预先购置了房号，临时搭建的遮阳帐篷下，400多人正等待着摇号的结果。经过几个小时的摇号选房，最后两栋楼也售罄，家住万新居住区的祁先生选中了3楼50平方米左右的单元房，刚办完手续的他脸上洋溢着幸福。

　　陈淮在谈到国家解决居民住房问题的政策时表示，第一步要让人人有房住，实现“住有所居”，并不是让人人都买得起房。他解释说，有房住和买新房是两个概念，改善型住房与没有住房的相比，政策首先服务后者。未来五至十年的首要目标是实现“住有所居”。以前的“住有所居”是脱困性质，今后则是以保障和全覆盖为目标。如果说过去20年来国家努力解决了绝大多数人有房子住，那么未来短期3年内的目标是让所有人都有房子住。比如2007年国务院要求扩大廉租房覆盖范围，中央财政资助建设750万套廉租房，40亿资助农房建设都是实现这个目标的具体举措。作为提升国家整体居住水平的首要任务，满足100%的人有房子住仍是今后中长期发展的基本目标。

　　房价静止才不正常

　　房价的一举一动牵动着购房者的心，到底该什么时候买房呢？记者随机调查50位读者，发现关注买房时机、担忧房价反复波动的被调查者占相当比例，投资和改善型购房者更对房价波动提出质疑。

　　“房子受供需影响的周期是三至五年，房地产市场呈现一段时间供需不等是十分正常的。”陈淮举了个结婚的例子说，2009年9月9日结婚的人多，相对7月结婚的人就少，到2010年10月结婚可能又多，11月11日结婚又少。这种时间点的波动极为正常，并不能说某个时期出现“拐点”，在不同时期供需关系的不同是符合市场规律的。住房方面的供给和需求并不是一条匀速运动的直线，也不是同步运行的曲线，从而导致某一个年份、月份供给大于需求，某一个时点上需求又大于供给。

　　在世界金融危机的演变过程中，中国房地产市场是全世界资产市场上第一个复苏的市场，中国房地产市场具备经济基础，但不等于房价没有变化和升降。比如说，某地区房子今年是每平方米5000元，明年是4800元，后年是5500元，这种升降是正常的。换而言之，住房是一个趋向于常数的过程，二、三线城市从长期看，10年至20年间一共卖多少套房子是个常数，前5年卖得多，后5年一定卖得少，10年一共卖了多少套是一定的。”陈淮说。

　　新政倾向“夹心层”

　　如果说未来2至3年间，解决了严重困难低收入家庭的住房问题后，对具备一定购房能力人群，如年轻人、夹心层、合理改善型等购房者的政策将给予更多关注。

　　中国城镇住房经过从1980年到2000年的发展阶段，到21世纪高速发展阶段之后，走过了住房脱困期，中国城镇住房的改善是世界性的奇迹。1990年，中国实有住房建筑面积20亿平方米，不包括写字楼、大型商厦、宾馆等公共建筑，到2008年，中国实有住房建筑面积124亿平方米。不到20年，我们是初始阶段的6倍。尽管发展速度快，2008年城镇居民的户籍人口和常住人口6.07亿，按上面城镇住房总面积一除，人均不够20平方米，户均60多平方米。也就是说，尽管城镇居住资源获得很大提高，但目前水平仍较低，全国人民相当于实现了60平方米左右的经济适用房标准。

　　显而易见，在未来五至十年乃至更长的时期，从脱困向改善期过渡的人占主要多数，那么改善型住房应该是政策最关注的焦点。在实现“住有所居”的目标下，进一步提高保障的重心。住房保障体系从救助为主的政策，向援助型、互助型、自助型移动。

　　新政发展“共享资源”

　　传统观念中改善住房存在一个误区，房子越大越好，提升住房质量很大程度上和居住面积挂钩，这种观念衍生出来的做法就是只重视屋内的改善，门外的社区共享资源却常常被忽视。

　　陈淮在探讨未来五至十年的住房改善目标时提出自己的观点，就是要从单纯增加平米数，转变到增加社区共享资源方面来。这其中包括绿化、社区服务、医疗、教育、商业、交通基础设施等诸多的共享资源，这一政策的改善将极大提高整体居住水平。

　　前些年，人们从二三十平方米的小屋里搬进八九十平方米的两居室时，使用面积扩大实现了住房功能性的提高，由原来只有一间卧室，增加了厨房、厅、书房、公用活动空间等功能模块，这些没有一定的面积增加是实现不了的。在功能完善后要提高社区共享资源的改善，“门外头的资源增加，是住房改善的目标。而不单单是随着人们收入增长而增加住房面积”陈淮说。

　　现在随着“城市综合体”概念的提出，越来越多的复合式大体量楼盘进驻天津，为本市社区共享资源的提升创造条件，极大方便了人们居住社区的便利程度。

　　此外，说到中国理想的住房目标，陈淮表示，实现户均90平方米住房的情况下，能够满足三口之家改善住房所需的功能。而要实现这样一个目标，需要比现有城镇住房资源总量增加50%。