楼市又现躁动。

而这，还是在限购、限贷，以及房产税浮出水面的背景下。为何调控如此之紧，房价却不跌反涨？

房价不跌反涨

位于上海静安区的静安豪景，属于这一区域中颇负盛名的楼盘之一。对该盘跟踪许久的吴先生日前在询问售楼处时发觉，尚未开盘的两栋楼盘，对外报价已跃升至8万元的单价水准。

而去年刚刚完成交付的6号楼，于2007年推盘上市，该盘的“累计住宅合同均价”显示为36190元/平方米。短短不到三年，价格涨了一倍多。

中房信公布的数据称，截至2010年12月27日，上海各个环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

同样，在安徽省马鞍山市，上周前去购房的陈先生惊讶地发现，新开盘的房价比去年此时翻了一倍，但购房者极其踊跃，最后开发商不得不采取了“按每套房排号”的方式，即购房者拿到的号仅能针对一套房子的购买权。举例说，假如拿到的是第五号，必须企求前面四位购房者都不买这套房子，才有可能轮到自己买。

“现在调控力度是很大，但没想到房价还涨得这么快，买房的人还这么多。”陈先生说。

一份由中原地产集团提供的分析报告提及，2010年期间，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制，此后在小幅震荡中维持平稳。与一线城市相比，二三线城市的补涨势头则较为明显。以津、渝、蓉、杭四大二线城市为例，去年全年新房成交均价同比涨幅均在25%以上。

“高铁经济圈的诞生，使得各个城市之间的出行时间成本大为缩减。在长三角区域，以房价高企的上海为核心，附近不少二三线城市还会有补涨空间。”一家房地产企业投资负责人称，“尤其是在民间资本密集的区域，虽然政策对于投资需求有明显抑制，但在缺乏更好投资渠道的前提下，不少购房者仍然不惜以较以往更高的杠杆成本来投资房产。”

政策引导理性购房

“未来调控应该加强引导，以树立理性住房消费理念。”北京中原地产研究中心分析师张大伟称。他所指的，是市场需求方面不得不正视的另一个现象，即购房群体的“年轻化”态势正日益明显。“北京楼市的需求量体现方面较为凸显的部分是，年轻人因为房价上涨过快而提前入市。”在北京，链家地产对外公布的统计数据表示，北京首次购房者平均年龄已为27岁，这比发达国家早了10年。

国务院总理温家宝表示，中国城镇居民人均住房面积在1998年为18.7平方米，2009年为30平方米；与此同时，中国城镇人口比例在1991年为26.9%，2009年为46.6%。无论是在城镇化速度还是在人均住房条件上，均有改善。与此同时，中国家庭自有住房拥有率已达到80%以上，远远高于一般发达国家水平。

张大伟认为，2010年的两轮房地产调控，虽然对2009年价格过快上涨的势头有明显抑制，但由于前期价格基础已经处于高位，因此导致涨价的绝对值依然很大。而消费者对房产涨价的直接感受依然很深刻。

多位业内人士表示，降低多套住房拥有率，挤压空置房源以提供供应量，可能会是今年市场政策调控的主要侧重点。其中，在保障房体系方面的大力建设推进，将是今年房地产市场工作的重点所在。