上海世博会的召开和住宅市场调控，这是决定去年租赁市场全年基调的两个重要因素。 2010年租赁行情呈现“虎头、猪肚、蛇尾”态势：年初，在旺盛的世博租赁需求推动下，租赁市场行情强势启动，多个板块租金同比大幅攀升甚至翻倍，进而拉高整体市场行情；第二、三季度，受住宅市场宏观调控的影响，居住需求开始由买卖市场转向租赁市场，并和毕业租赁需求一起把租赁行情推向更高潮；年尾，世博租赁和毕业租赁需求退潮，租金水平和成交量也开始理性回落，市场清淡收官。

　　  虎头：2010年2月-4月

　　“世博”推动部分板块租金“翻跟头”

　　虎年春节过后，租赁市场成交量开始迅速上升，把同期买卖市场行情远远甩在了后面。根据当时中原地产提供的资料，虎年从大年初一到初八，真如等板块多家门店二手房卖交易“零成交”，但同期租赁方面，每家门店却都成交了3-5单，与买卖市场成交的低迷表现形成鲜明对比。

　　在租赁需求的构成方面，除外地返沪的务工人员、应届毕业生离校出租房、由买转租的观望型购房者等常规需求外，世博短租需求是推动当时租赁行情快速上升的最大因素。因世博租客对租赁房源品质要求较高，世博展馆周边以往招租难度较大的高档出租房被火速消化一空。旺盛的世博租赁需求直接推动了世博周边板块租金水平的直线上升。

　　以世博影响范围较大的浦东新区来看，根据21世纪不动产上南杨思门店提供的资料显示，和2009年同期相比，2010年3、4月份，板块内不少房源租金上涨了7成左右，部分精装修房源租金涨幅几乎翻番。

　　巨大的租金回报空间，促使房东一向不喜欢短租客的潜在心理发生了180度的大转弯。据粗略计算，世博相关租期虽然大多在10个月以内，但在租赁飙升的前提下，房东用8个月就可获得与2009年全年相当的租金收入。在此情况下，不少房东提前与长租客解了约，精心装修房源，专心等待世博短租客上门，间接导致板块内中低端租赁需求被迫转移。

　　 猪肚：2010年5月-10月

　　“闪租”、“涨租”成行情关键词

　　如果说世博会只是为个别板块的租赁市场打了一针“兴奋剂”，那么2010年频繁出台的楼市调控政策则是整体租赁市场的持续性拉动力量。从当年第一轮政策出台后开始，二手房买卖市场迅速降温，陷入观望的首次购房者和改善型置业需求均转移“阵地”，开始向租赁市场转移，这使得租赁市场在传统淡季的5月份出现反季火爆行情。

　　据相关数据显示，5月份，全市不少中介门店租赁交易量比4月增长了50%以上。部分门店5月下半月租赁成交比4月同期增幅高达100%。此后，楼市调控政策仍在陆续出台，并在9月底、10月初达到年内第二轮调控高峰。租赁市场成交也因此得到了持续性支撑。

　　在大量租赁需求的消耗下，中介门店内的中低端出租房很快闹起了“饥荒”。从合富置业多家门店的实际情况来看，6、7月份，门店内中低出租房源存量接近“零”。大多数情况下，门店并没有现成的房源推荐给上门求租的大学生等中低端租客，但客户联系簿上却积累了大量“等房”的租客。这种“僧多粥少”的供求状况促使租房这件事也打起了速度战。部分两室户等紧俏房源挂牌后当天甚至几个小时之内便达成交易。 21世纪不动产三林店相关人士曾表示：“新增挂牌出现后，我们会通知登记的租客，但如果租客不能当天来看房，或是看了之后没有马上决定要租，很可能就会与这套房‘擦肩而过’，因为这套房子马上会被其他人租掉。”

　　在目睹了出租房源的抢手热度后，房东阵营普遍提高了租金。数据显示，2010年5月份的租金水平比前一年同期上涨了10%-20%。而到10月份，不少板块租金相比上半年平均水平又有5%-10%的上涨。部分房东甚至“跳租”或者违约，以期得到更高的回报。迫于高租金的压力，2010年，更多大学毕业生选择了合租。

　　蛇尾：2010年11月-12月

　　世博租客退潮，租金理性回落

　　进入11月，世博租客纷纷退租。空置出来的出租房开始重新招租，促使租赁市场出现了一轮集中性挂牌。中原地产数据显示，11月部分板块每日新增出租房源多达10-20套，这在短期内给市场造成了较大的消化压力。据21世纪不动产上南区域经理刘兵介绍，11月份，上南板块租赁市场供求比已经高达5：1。

　　租赁市场市场供大于求，再加上失去了世博租赁需求的支撑，曾在世博会开幕初期风光无限的高档出租房率先放低了姿态。这主要体现在租金的定位方面。数据显示，11月份，多数世博展馆周边板块的房源月租金比上半年下调30%以上，基本回到去年年初的常规水平。部分高端房业主为尽快找到租客，主动在挂牌价基础上进行第二次或者第三次降低租金。

　　尽管如此，这些房源中的大多数仍难以避免空关几个月的命运。原因是，临近年底，租赁市场已经到了传统淡季。不少外地务工人员已经开始准备返乡，此时退租现象多于成交。

　　根据上海中原地产世博分行统计数据显示，11月初，门店内每天都会新增2套左右的出租房，但平均五六天才能等到一个租客上门找房。全月租赁成交甚至不敌旺季时一天的成交量。而随着2010年租赁市场最热闹的世博板块归于平静,全市整体租赁成交量也不可避免地开始下滑。

　　不过，业内人士认为，2011年住宅市场仍然面临调控大环境，因此租赁市场在兔年春节后很快又将启动一轮放量行情。