上海近日在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定,又再“刺激”起人们对土地使用权70年大限的议论。按照《物权法》149条的规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”上海新规是否与《物权法》相悖?自动是否等于无偿?70年大限如何计算?羊城晚报记者专访了广州市律师协会房地产法律专业委员会主任许奋飞律师、广东大同律师事务所律师朱永平。

　　自动续期≠无偿续期

　　朱永平首先指出,根据《物权法》,住宅使用超过70年后,一般不存在收回问题。

　　“70年之后土地使用权如何处理,在《物权法》立法的时候曾经引发过一轮探讨,是续期,还是收回?是有偿续期,还是无偿?至今还没有出台《细则》,不过可以肯定的是,自动续期并不当然等于无偿续期”,许奋飞分析。

　　他指出,“‘自动’的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样,要在使用期届满前一年提出续期申请而自动地获得续期,而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是,这并不意味着这个过程是无偿的,从这个角度上说,在法理上上海的新规定并没有与《物权法》相悖”。

　　细则越晚出台越利民

　　“对于老百姓而言,有关住宅建设用地使用权期满后的《细则》规定越晚出台越有利”,许奋飞指出。

　　他分析,“如果现在就出台《细则》,立法者往往只能在当下的法律框架下,按照目前的法律观念来制定《细则》,如此一来,结果很可能是只能续期70年,或者是有偿续期70年。如果未来30年后制定细则,可以肯定,未来的立法者将以比现在进步得多的立法观念来设计《细则》。保护私有产权是历史发展的潮流,因此未来的立法者在保护住宅使用权的时候必然更加坚决,有可能续期70年以上,或者无偿续期,甚至变成永久产权都是有可能的”。

　　二手房70年计算不中断

　　二手房使用权年限如何计算?许奋飞肯定地表示,“二手房70年的期限计算不会因为所有人的变更而中断,计算的起点仍然是土地出让合同签订之日,连开发商建设时间也要算进去,如果购入二手房时该房子只剩下40年的使用期限,那么新所有人也只有40年的使用期限。”

　　房改房的情况也是如此,许律师表示,“一般而言,房改房在房改的时候会补交土地出让金,但是70年的期限计算并不是以补交土地出让金之日算起,而是按照建设施工之日算起,这个要特别留意。另外,对于1978年之前建的那些房子甚至解放前建的房子,其使用期限如何计算,还得等待国土部门的解释,这是历史遗留问题。”