对于如今处于试点中的房产税，仍有诸多谜团，一方面，对于房产税本身，征收目的、征收条件是否具备以及如何征收等需要进一步明确；另一方面，房产税如何处理与物业税、土地出让金的关系，这些都将成为房产税能否顺利实施的关键。

　　房产税本身存疑的同时，另一个值得注意的是，房产税如何处理与物业税、土地出让金的关系，是相互取代，还是互为补充？

　　始终处于舆论中心的房产税终于迈出实质一步。

　　今年初，重庆市两会传出消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。与此同时，上海市近期也表示，今年将做好征收房产税的准备，并透露将对超面积新房按比例征收房产税。渝、沪两地的房产税试点也拉开了税制调控的大幕。

　　本报去年曾就房产税的出台能否调节房价、终结土地财政提出质疑（详见2010年9月3日《谜一样的房产税：调控底牌待揭》）。但对于如今处于试点中的房产税，仍有诸多谜团，一方面，对于房产税本身，征收目的、征收条件是否具备以及如何征收等需要进一步明确；另一方面，房产税如何处理与物业税、土地出让金的关系，这些都将成为房产税能否顺利实施的关键。

　　事实上，梳理去年以来的楼市调控政策以及官方表态，不难发现，均只是提出要实施房产税，但并未作出具体要求。即便是刚出台的“国八条”，也并没有直接提房产税。接受采访的专家也表示，房产税本身对于调节房价并无太大影响，其出台更多的是引导预期。

　　渝沪抢跑房产税

　　去年的楼市调控中，在推出一系列土地、金融信贷以及限购政策之后，房产税依然引而未发。如今，房产税的这只“靴子”终于在今年初落地。

　　1月9日，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。据悉，财政部已经原则同意开征商品房房产税，预计有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。但黄奇帆在作该报告时，并没有就当地征收房产税的细节作进一步说明。

　　而目前最新的进展是，重庆将取当地5个地方的平均房价，对房产划分10个等级，征收不同房产税，最高税率有可能为3%。“推出房产税，可以健全中国的财税体制、调节贫富差距以及改变住房消费习惯，另外房产税还可以影响房价。”黄奇帆在当地的财税工作会议上，还首次表明了征收房产税的四大作用。

　　而对于房产税试点的另一城市上海，上海市长韩正在当地两会上也表示，上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收”，但他并未就房产税征收方案作详细解释。

　　从目前上海、重庆两个房产税试点城市透露出的政策细节来看，虽然同样是开征房产税，但两个城市政策的侧重点各有不同，重庆明确针对高档商品住宅，而上海则很可能是针对居民的存量住房。业内专家认为，酝酿已久的房产税改革试点进入到实质性的实施阶段，意味着从去年以来的房地产调控已经开始由市场层面的调控转入财税层面的调控。

　　房产税地方试点落地的同时，中央层面也在稳步推进。1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，《决定》第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。此番修改被业内解读为，是为房产税改革作法理依据的铺垫，修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。

　　尤其值得注意的是，此前呼声较高的深圳并未成为此番房产税的试点城市。但记者发现，在深圳市日前发布的《深圳市住房建设规划（2011—2015）征求意见稿》中，其中也提到，推进实施住房保有环节的税收征管工作，建立取得、保有、转让等各环节协调，搭配合理、税负平衡的房地产税收体系，发挥税收在住房资源分配中的积极作用。

房产税自身成疑

　　从去年初热议的物业税，到如今的房产税试点，在住房保有环节征税显然面临极大的考验。尤其是对于房产税本身，仍然充满着种种疑惑。

　　首先，征收房产税的目的何在？此前“房产税可以平抑房价”一直是业内最为关注也是最为期待的。“明确房产税的征收目的非常关键，是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。

”经济学博士马光远表示，要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征则意味着房地产领域的税收将更为繁重。

　　其次是，在技术层面上是否已经具备开征条件。对于这个征收条件，一方面，房地产税的评估与征管需要大量数据，包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享；另一方面，由于房地产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。此前房产税早已经过5年的“空转”，但直到近日才进入试点阶段。

　　最后，除了征税目的和技术条件是否具备外，开征版本到底如何，这就涉及到向谁开征、开征的税率是多少等具体执行环节，目前上海热议的房产税就有3个版本。另一方面，房产税能否对房价的非理性上涨起到正面影响，到底对楼市会有多大作用，都值得进一步地考量。

　　全国工商联房地产商会REICO工作室近日发布《2010年度中国房地产市场报告》（简称《报告》）也指出，推进住房保有环节的税制改革也面临一些困难，例如，住房保有环节的税收要求对住房进行全面、细致的登记和评估，建立全国性的住房信息系统，征收成本比其他税种要大。

　　征税本身预期大于效果

　　房产税本身存疑的同时，另一个值得注意的是，房产税如何处理与物业税、土地出让金的关系，是相互取代，还是互为补充？

　　“房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又做何用途，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮地进行试点。”马光远直言。

　　财经评论员叶檀也表示，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

　　“开征房产税主要是房地产调控还是税制改革，两者的目标方向并不完全一致。例如，如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业，就应采取‘高税率、窄税基’的做法，而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源，则应采取‘低税率、宽税基’的做法。”地产专家韩世同说。

　　业内人士认为，为了进一步理顺中央地方财政关系，完善地方税收体系，发挥税收对收入差距和财富悬殊的调节功能，解决土地财政的困局，推进我国税制结构的优化，促进服务型政府建设，改革我国现行房地产税制势在必行。

　　但在更多人看来，房地产保有环节的税费改革表明政府抑制房地产投机的决心。《报告》指出，房产税的开征被认为是政府调控房地产市场的最后的“杀手锏”，也是最严厉的房地产调控措施。从日本和韩国调控房地产市场的经历来看，房产税的开征至少表明政府规范房地产市场、抑制房地产投机的决心。“以往楼市政策出台之前人心惶惶，政策出台之后效果平平，这种调控决心也成为房地产投机肆虐发展的原因之一。当前的中国房地产，政府调控的决心本身对房地产投机有着很重要的震慑作用。”

　　事实上，上海在征收房产税的消息传出以后，在出现恐慌性购房的同时，更多的人选择了观望。