春节刚过，济南楼市也迎来了新国八条后的第一场考验。从春节期间及节后这几天的市场情况来看，2011年的济南楼市正在出现微妙变化，在国八条、限购令、加息等政策影响以及市场预期之下，刚需客户的谨慎和投资型客户的急切，成为楼市两股相向而行的风向，也让济南楼市上演了一场“冰与火”的碰撞。

投资客在抢搭限购末班车

    在历山路某楼盘，两位购房者正准备出手买房子。“济南即将出台‘限购令’细则，对买房会有更严格的限制。”购房者李先生告诉记者，由于担心“限购令”对购房造成影响，他决定赶紧出手。“近两天网签数据增加，一些购房者想抢在济南‘限购令’细则正式发布前签约。”西部某楼盘营销总监表示，他们楼盘节后这几日来的客户，大多是以投资为目的。在东部某楼盘，售楼人员坦言，春节期间及节后成交的客户大多是老客户带来的新客户，而且客户一次性付款的比例很高。

    投资，一次性付款，这似乎正是春节期间及节后购房的客户的共同标签。“在‘限购令’细则出台前的这一段时间，被许多有投资需求的客户视作购房的最后期限。目前来看，在‘限购令’细则出台之前，抢搭最后班车的客户正在集中出现。”有市场分析人士认为，“国八条”中明确提出的省会城市限购的条款是眼下这波投资需求集中呈现的一个重要原因。

    记者了解到，根据新国八条以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。已采取住房限购措施的城市，凡与国八条要求不符的，要立即调整完善相关实施细则。也就是说，济南可能要在2月中旬之前调整完善之前发布的“限购令”，出台相关实施细则。
刚需购房者开始了观望

    投资客户急着出手，刚需客户却开始了观望。“这次调控政策这么密集、这么猛，又限购，又加息，下半年房价或许会降一点儿吧？至少会有楼盘大搞促销！”30岁的黄军几年来一直有买房的打算，一直也在看房，却几次错失了购房的机会。他认为今年下半年房价可能会下降，他准备等到下半年再入市。

    李琳本想贷款买一套学区房。但是一系列房地产调控政策出台后，经过权衡，李琳决定放弃购房计划。她说，这是她的第二套住房，按照新政策，家庭二套房首付款提高到6成，贷款利率是基准利率的1.1倍，购房成本上升了很多，如果将来加收房产税，压力会很大。

    调查显示，面对频出的调控政策，40%的网友表示将会选择继续观望，暂缓购房计划。“从全国来看，一线城市房价下行的预期已经很明显，像济南这样的城市，房价下降的预期虽然并不太明显，但是在国八条、限购令等政策在济南实施后，楼盘销量必然会下挫，房价的波动或也会出现的，对于刚需而言，到时或许会出现更合适的购房时机。”济南房产界人士赵鲁梁说。