种种调控措施让今年的楼市存在诸多不确定性。“调整，迟到的调整”已成为业内共识。对南京而言，细则不日将落地，这究竟是黎明前的黑夜，还是黑夜前的黎明？谁也说不准。或许，我们可以从南京节后“第一降价盘”才降又涨的过程中看出一些端倪。

　　猛降1.2万元引来400多购房人

　　南京新政细则的靴子尚未落地，位于城北的世茂外滩新城就惊爆出猛降1.2万元/平方米的雷人消息！据称，该项目前期在售尾房的单价是2.7万元，而其4月初将推出的17号楼的500套毛坯房，均价仅1.5万元/平方米，面积86—257平方米，现正接受办理VIP卡，办卡客户需至北京西路江苏银行存入10万元，凭存单复印件至售楼处办理VIP卡，开盘按照办卡顺序选房。VIP卡客户开盘可享受一房总价减8万元，二房总价减12万元，三房总价减18万元，四房总价减26万元的优惠，相当于每平方米均价在1.5万元的基础上再减1000元。如此爆炸性消息一出，立马激起楼市狂澜——记者从售楼处获得最新消息，目前已经有400多人前去办卡。

　　去了售楼处立涨1000元/平米

　　在现场，一位购房人就告诉记者，“开发商的1.5万元均价是噱头，我们一到现场，均价立马涨了1000元，变成1.6万了！”对此，现场置业顾问答复说：“我们的均价一直是1.6万元/平方米，1.5万元/平方米只是外界的传闻。”当购房人再次问及目前的1.6万元/平方米是否是最终的均价时，该置业顾问则笑称“不好说，目前价格其实也没最后确定。”

　　据了解，目前购房人在现场只能办卡，虽然开发商当前给出了诱人的均价，但价格仍然处于随时变动中，对此，开发商给出的回答是，“办卡时，我们和客户之间不会有任何关于均价的约定，而且10万元是客户自己的存折，客户可以自行决定买还是不买，就算因为最终价格不合适不想买也没有任何损失。”

　　至少8家楼盘上调单价

　　针对世茂外滩新城的降价，新浪乐居主编王小军分析说，不管是1.5万元/平方米，还是1.6万元/平方米，该楼盘的确是率先启动降价。但是作为个盘降价，世茂外滩新城并不能代表目前楼市的整体风向，因为该楼盘从去年四季度就是要启动此轮降价的，宏观政策不明朗才拖到了现在。下关滨江在南京楼市一直不够火，确实需要价格吸引。

　　另据知情人士透露，世茂房地产集团大多数区域的楼盘都在2011年1月1日后计划全线涨价10%，但仍有少部分区域不在涨价范围内。世茂集团相关人士曾对媒体表示，所谓“涨价10%”是指部分项目现在有前期尾盘在售，而今年1月1日后会有新房源推出，开盘价会比前期房源贵10%左右。如今来看南京世茂的动作，更让人费解。

　　实际上，在对近期楼市的调查中，不少开发商也表示，尽管调控当头，但楼市喊涨的声音却远远大过喊降的声音。

　　记者发现，至少有8家楼盘在近期上调了价格，其中，江宁的武夷水岸家园上善居的上涨幅度为500元/平方米；江北的天润城即将推出的新房源的价格也将上调300元/平方米；鸿雁名居最近将推出一批新房源，均价从之前的10500元/平方米升至12500元/平方米。

　　在王小军看来，“目前形势很明朗，涨是真涨，降是假降！当然，涨的部分也许是留给政策真严时再降的储蓄，这是后话。”为何开发商还敢逆市喊涨？一位不愿透露姓名的业内人士认为，根本原因就在于开发商仍然在赌政策，“按照南京惯例，细则会松不会紧，不少开发商仍然存在幻想。”

　　■新政之辩

　　南京细则从严VS从松

　　王小军认为，南京细则对楼市到底会产生什么影响要看怎么落地，如果把国务院的政策搬过来，那市场会马上就冷下来。现在济南版已经出台，按照济南细则，该市对购买二手房的套数不作限制，三套房无论是一手房还是二手房仍然没有限制，相比新国八条要宽松得多。他预计南京细则极有可能与济南类似。

　　网博机构负责人孙海却持相反观点，省政府要求严格按照“国八条”的要求做好房地产调控，那么设定房价控制目标、提高二套房首付以及限购是细则实施的核心目标。他预计，这次政策细则出台后恐怕会对南京产生较大影响。环比增幅下降，甚至出现负增长都将会是情理之中的事，而三四月的旺季恐将难以再现。

　　著名财经评论人士陈真诚对于中央与地方政府在细则上的博弈依然持保留意见。“就算一些地方政府不从严执行中央新国八条，今年楼市整体的趋势已基本确立，那就是‘调整，迟到的调整’。最近在政府接连三大招调控下（新国八条、房产税试征、加息），市场的基本心态、房地产的基本预期改变了。但不排除房价在短期内还会继续坚挺或市场买卖双方僵持的可能。这是因为，通货膨胀预期并没有解决，利率依然为负，试点城市的房产税温柔等信号，有可能带来与政策效力预期相反的市场预期。此外，多数开发商通过近几年的经营和充足的贷款而“丰衣足食”，一时难受调控影响，主动降价的动力或压力或意愿不大。

　　陈真诚还强调，调控政策本身需要“时间反应周期”，并不会政策一出就出现明显反应。目前来看，在交易量方面已有明显反应，价格反应往往比交易量反应要略迟。