根据“国八条”、“省八条”的政策要求，济南市对1月21日出台的济南版“限购令”进行了调整，并于昨日对外发布。业内人士解读认为，与“国八条”、“省八条”相比，刚出台的济南楼市新政并没有更多更细的内容，但与1月21日出台的“限购令”相比，有诸多调整，也严厉了许多。

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    二手房纳入限购成交或下滑

    1月21日的政策规定，从通知下发之日起至2011年12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在济南市区范围内(包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清及济南高新区，下同)新购一套新建商品住房。这一政策没有将购房者已有住房情况、户籍情况考虑进去，也没有将二手住房纳入限购范围，相对比较宽松。

    新政策则规定，一定时期内，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房，含新建商品住房和二手住房；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

    1月21日的政策，并没有对5年内二手房转让营业税征收问题作出明确规定。按此前一直执行的政策，普通住房5年以内转让的，营业税按转让差额的5.55%征收，5年以上免征。而根据新政策，个人购买住房不足5年转手交易的，将统一按销售收入全额征收营业税。

    我市房产分析人士梁伟认为，将户籍和购房者已有住房情况列入限购条件，并将二手房纳入限购范围，顺应了“国八条”和“省八条”的调控要求，对投资投机性购房的打击面更大，力度明显增强，预期效果也将更为明显。随着二手房纳入限购，5年以内次新房转让征税更为严厉，将直接对未来一段时间二手房市场成交量造成影响。

    一家大型二手房中介的负责人也告诉记者，新政策对不少中介来说不是“好消息”，二手房的成交量会有一定的下滑，估计一段时间后，成交量会有二三成的下降。

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    二套首付比例“由五变六”

    济南此前的政策规定，贷款(含商贷和公积金贷款)购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率(同期公积金贷款基准利率)1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。

    新政策则规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

    我市房产界人士赵鲁梁指出，新政策实施后，市民贷款购房的首付压力将进一步增加，以购买一套100万元的房子为例，调整前首付只要50万元，调整后需要60万元，增加10万元，“对一些工薪购房者而言，10万元并非小数，改善性购房将直接受到影响”。

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    开发商涨价不能随心所欲

    与1月21日的政策相比，新政策还增加了新房价格调控目标的要求，明确提出，将依据2011年GDP预期增长目标和居民可支配收入等情况，制定新建商品住房价格年度控制指标，3月份向社会公布。加强对住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核，房地产市场调控政策落实不到位以及工作不得力的，按照规定对相关负责人进行约谈，问题突出的要实行问责。

    我市房产界人士王焕新认为，明确新建商品住房价格年度控制目标，有利于稳定市场预期，同时按照1月21日政策的规定，楼盘销售价格调整幅度超过10%的，开发商必须重新申报预售方案，这将对开发商通过各类营销噱头大幅涨价形成刚性约束，使新房价格上涨幅度进一步趋缓趋稳。约谈问责机制的建立，则将加大相关职能部门的稳定房价的责任，并强化房地产开发企业的社会责任。