随着“新国八条”的出台，各地“限购令”也频频现身。严厉如北京版“限购令”，“五年”的门槛将大量“京漂”置于购房大门之外。日前，山东版“限购令”也浮出水面，其中明确济南、青岛要严格执行限购政策，通知明确要求，原则上当地户籍家庭将无法购买三套及以上住房。随后济南也出台相关细则，再次明确限购条款。对于以本地消费为主的济南楼市而言，“限购令”的影响将会如何？从对业内人士及购房者的采访来看，他们对济南的房价走势、楼市营销、二手房市场、购房心态等观点各有不同，或许济南楼市在一段时间内会陷入博弈困局。

房价降与不降，能否改变市场需求量？

    市场总是这样——— 越是涨，越是有人追涨，越是跌，越是有人开始观望。就如同“买涨不买跌”的中国股市，房价的涨跌，往往也在决定着大量购房者是出手抑或观望的思想与行为。

    回望历年的济南房地产市场，房价降与不降，仔细想来倒还真不是能够左右需求量的由头。对于首次置业的购房者，既然决定了要成为一套房子的主人，便已经失去了抱怨房价从三千块涨到六千块再涨到九千块钱的理由；对于梯次置业群体而言，在置业的路上一步一个台阶走着，其动力还正是因已有房产的升值所拥有的购买新房好房的能力。

     对于济南这个明显的以自住型购房群体为主体的房地产市场来说，专业从事倒买倒卖房产的投机分子，在庞大的自住型群体面前，其势力还是相对的“弱小”。从“史上最严厉”的“新国八条”到最新出台的山东版“限购令”，其实都是从大环境出发，旨在打击那部分以投机为需求的市场行为，对正常置业者仍未设限，还是留下了一定的空间。

    房价一路连跑带跳走到了今天，几乎已经让任何一位专家学者都不再愿意去做一个预言房价走势的“巫师”或“巫婆”。购房者们也已经学会了依靠自己和周遭人群的判断去做出要不要买房的决定。如果不愿意把辛苦挣来的钱月月交给房东，如果已经开始省吃俭用存下了首付，那么不抓紧买套房子还在等什么。

    本文的主题，是讨论房价降与不降对济南购房者需求量的是否产生影响。面对以刚性需求为主要支撑的济南房地产市场，尽管面临这从中央到地方先后发布的“限购令”，尽管本地户籍家庭“原则上”将无法购买三套及以上住房，尽管对贷款购买二套住房的家庭实行首付款不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍的政策，要说对市场完全没有影响是不可能的，可更加无法忽视的一点便是，这基本不会挡住泉城济南的首次置业者去实现当一名业主的理想，也挡不住梯次置业群体的想要改善居住质量的脚步。

    因此，“限购令”下的济南房地产市场需求，不可说如一潭死水般纹丝不动，至少也应当会是波澜不兴。

蛋糕缩小抢先上市能否多分一杯羹

    1月26日，“新国八条”落地，2月8日，央行宣布加息，一连串的政策频出，被坊间称为“第三轮调控”。 山东版“限购令”出台前后，众多新楼盘调整了开盘日期，对于提前开盘是不是能多分一杯羹，业内人士观点各异。

    笔者在位于济南西部某小区售楼处看到，该楼盘的一期住宅已经于1月份正式预售。“我们已经赶在‘限购令’实施前同业主签订售楼合同。”可以看出为应对“限购令”，该楼盘一置业顾问早已成竹在胸，她向笔者透露，在外地“限购令”纷纷出台后，他们公司就预测到山东版“限购令”即将在2月份实施，所以楼盘赶在1月份进入预售，免除了准备购买三套房业主的诸多顾虑。该置业顾问表示，虽然1月份是传统的房地产的淡季，但由于他们赶在了“限购令”出台前开盘，受限制比较少，很多投资型客户购买了该楼盘，所以一期开盘后已经售罄。

     与此相反，受“限购令”影响最深的是即将入市的新盘，这些开发商目前仍在观望。东部一新盘开发商称，“限购令”的突然来袭让其有些震惊，开盘价需要重新考虑，“但是具体的调整幅度，目前还未确定。”至于在“限购令”出台前开盘的楼盘是否会多分一杯羹，他表示出了不置可否的态度，该位业内人士认为，能不能拿到更多的市场份额，关键还是看楼盘的品质，虽然“限购令”出台后整个“蛋糕缩小”，但是作为品质楼盘他们不担心自己楼盘的销售，他还表示，新政对那些缺乏品牌和资源支撑、纯靠水涨船高、售价已基本脱离刚性需求购买能力的，尤其是无区位、无交通优势的小户型为主的项目形成真实冲击，而对真正改善性楼盘影响不会很大。

    对于那些跨越“限购令”出台日期正在持续销售的楼盘来说，之前销售的部分已经签约，但是还有大体量的楼盘需要销售，面对“蛋糕缩小”的现实，据笔者调查某些楼盘出现了打折销售的情况。另从调查情况看，大部分销售经理认为：不管什么楼盘，市场变小了，只能根据自己的情况去面对，至于“抢先上市能多分一杯羹”的说法，肯定不会那么绝对，只能具体楼盘具体分析。

二手房价是否与新房同步？租金上涨已成定局！

    随便打开一个二手房网站，就会发现济南二环以内低于7500元/平方米的二手房源已经少得可怜，稍微好一点的二手房价格紧随新房价格的上涨速度基本都在万元以上了。

    据了解，随着楼市新政和本地“限购令”出台后，济南二手房成交量也应声下跌。在“限购令”和银行对二套房实行首付60%、1.1倍房贷利率、第三套房禁贷的多重作用下，不少二手房卖家反而更惜售，使二手房价格不降反升。不少想买二手房自住的购房者表示，即使在楼市新政下，要买套二手房竟然也不容易。“买房实在是件纠结的事情，近期可能会观望一段时间了。”

    日前，在一项主题为“新政下，你拥有多套的房子会卖吗？”的网络调查中，近六成的业主选择“不管什么政策都坚决不卖，房价依然会涨，卖了就买不回来了”。只有8%的市民选择“赶在房产税实施前把房卖掉”。笔者从玛雅房屋等中介机构了解到，限购政策出台后，济南有一部分业主担心卖房后再购房受到二三套房贷和限购政策的影响，已经改售为租，要等等看；也有一部分卖家调高了房价，等待卖一个好价钱。业内人士认为，目前的二手楼市依然是卖方市场，价格下调的可能性不大。

    相比二手房交易市场，随着春节后租赁需求的陆续释放，租赁市场相对活跃的状态一直延续，租金也节节攀高。“春节后租房比春节前难多了。”在人民商场工作的小李告诉笔者，她在年前就开始在单位附近找房，看了几户都觉得租金偏高，打算年后再说。可是春节后，租房形势变的更加严峻，节前可以一次看两三套房，节后可选择的房源少得可怜，租金也涨了一大截，只能迅速出手，勉强租了一套两居室。“很多人不能买房了，就会转向租赁市场。”玛雅房屋的客户代表表示，限购细则，在打击了外地人投机炒房行为的同时，对真正在济南工作、切实需要买房但纳税未满一年的外地人也是提高了门槛。这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满一年后再出手买房。他认为，租赁市场需求的增加，将给今年房屋租金的上涨带来一定推动力。

“限购令”时限一年，今年将是最佳购房时机？

    省城版“限购令”时限一年，“限购令”落地，多少人嗟叹。纵观全国沸沸扬扬的“限购”，让北京的单身一时间全部“贵族”了，让开发商唱起“抢市场”的调子，让买房的人打起“假离婚”的算盘。

    无可置否，“一刀切”调控政策在一定程度上的确能遏制楼市疯狂上行的速度。如果“限购”持续下去，对市场的影响更是毋庸置疑。而现如今对于购房者呢？无论是首次置业者，还是具有一定经济实力需要改善住房条件的，抑或是一直把房屋当作商品来看待的投资客，仅仅一次的买房机会，你将怎样面对？

    如今“限购令”以及一系列贷款等方面的调控政策，都对购房者进行了限制，大量投资客被挤压出局。现在的买方市场大部分为刚需购房者，婚期已定的罗小姐就是其中一员，笔者采访中得知细心的罗小姐一直关注政策的动向，她认为此次政策调整正是较好的买房契机，“限购令短期内强硬地压缩了房地产市场成交规模，迫于现金流压力，开发商可能会选择降价跑量。明年一旦限购结束或没有新的政策压制，恐怕会引起楼市价格反弹，引起新一轮的价格飙升。”罗小姐如是说。

    买还是不买？虽然不像“生存还是毁灭”那样让人痛苦，但俨然已是当前购房者最为纠结的事情。买，害怕房价会继续下跌；不买，又担心房价出现报复性反弹。受访者小赵为给父母买到合适的房子跑遍了各大楼盘的售楼处，但随着新的房产政策出台，还是让他陷入了买还是不买的艰难抉择中。他表示随着投资客的退场虽然需求可能会减少，但如今每家只能买一套，会有一些原来准备卖房的人因为担心买不到合适的房子而不敢卖了开始观望。卖房子的人少了，开发商的价格自然也很难降下来。可是只怕再等下去政策结束市场回暖房价反弹……

此时的“限购”不禁让人想起了曾经的布票、粮票、自行车票，购买机会是珍贵的，购买时机是需要谨慎斟酌的。政策改变了购房者的购房思路，却无法明确地为购房者指明道路。于是“限购”变“猜谜”，买还是不买，又将购房者带入了一阵纠结。