万科

　　以市场愿意接受的价格，保持销售速度

　　应对级别：★★★★

　　新盘概况：万科是今年在深圳项目最多的开发商，在深圳和惠州将有超过10个以上的项目会推向市场，项目覆盖深圳龙岗区龙岗中心、坂田、布吉；宝安福永、沙井；盐田、坪山新区等片区，在深圳以外的惠州今年还会推出新项目。除此前已经入市的第五园、万科红、金色领域、清林径、惠州万科城·华府、天琴湾、棠樾等项目会有新产品推出以外，还会有一些新项目如惠州双月湾等将在今年内陆续推出。

　　值得一提的是，万科大部分的产品依然属于普通住房，如万科的金色系列，针对的都是普通的置业群体。而在产品类型上，度假产品今年将增加了惠州的双月湾项目。除此外，万科今年的项目会较多涉及到商业项目，如龙岗中心城的新老西的旧改项目，就为综合体项目，另外还有盐田项目，一样也为商业项目，将在今年推出，两个大型商业项目的启动，将让今年成为万科深圳转型的重要的一年。万科方面表示，今年由于产品类型比较丰富，覆盖的客户群体也包括了首次置业者、改善型置业者和再次改善型等各类客户群体。

　　应对策略：从政策本身来看，当前市场的政策环境相比2008年更为严峻，严格的信贷政策要求和限购政策可以看出此次调控政策力度非常大。从本地市场来看，深圳市场新增供应有限，而刚性需求仍然大量存在，同时在通货膨胀的预期下，客户购房意愿仍然强烈。总体来看，2011年的房地产市场相比2008年将会表现得更加理性。

　　今年的政策有利于确保自住购房需求的主导地位。调控毫无疑问会对市场产生影响，但顺应调控趋势、产品结构和经营策略符合政策导向和市场需求的企业所受影响将相对较小。万科将继续坚持“给普通人盖好房子”的发展策略，坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营策略，始终以购房者愿意接受的价格销售房屋，保持理想的销售速度。

　　中海

　　现金为王，小步快跑完成20亿目标

　　应对级别：★★★★

　　新盘概况：2月份，中国海外集团主席孔庆平表示，按照2010年中海的销售数据，如果中海实现20%的增长，则今年的销售额或将达到800亿元港元。但是在深圳，由于中海地产在深圳公司的项目已经大为减少，销售额也必将随之减少。去年中海还有中海大山地、西岸华府、中海阳光玫瑰园、中海康城国际四个项目在进行销售，可是今年，除中海康城国际外，其余项目基本都已经售罄。

　　2011年，深圳公司主要有两个项目在运作，一是中海康城国际，二是中海塞纳时光。两个项目都在龙岗大运新城，且只有一路之隔，后者为今年年初推出，定位要高于前者，为法式风格，带装修标准也明显高于前者。中海方面负责人表示，提高产品标准，其实是为了中海形象更好，目前中海项目不多，希望每个都是精品。另外，两个楼盘都主要为90平方米以下产品，中海是深圳品牌开发商里面，目前惟一没有做合拼产品的开发商。中海方面还表示，今年两个楼盘的推盘计划已出，据了解，中海康城国际3月份将加推60-90平方米左右的精装两房，三房，5月加推40平方米左右的精装公寓房源，下半年主要推售160-250平方米的大户型。全年的推盘量在1000套左右。中海塞纳时光分别在3月、5月、7月和10月都将加推70-125平方米的精装修房源，全年推盘量近600套。根据以上统计，两个楼盘全年推盘在1600套左右，中海深圳公司的销售目标约为20亿元。

　　应对策略：2月份，在香港的中海集团春茗会上，孔庆平表示，2011年全国宏观调控将以限制需求为主，辅以改变供应结构和控制银行贷款。全国的全年销售面积预计将在2010年10亿平方米的基础上打7折。而在应对策略上，孔庆平称，作为地产公司，中海将实行现金为王的销售策略，保持流动资金的充裕，以及产品定价的灵活性，有品牌的、有实力的开发商，会采取比较灵活的销售策略来应对整个市场环境，来达到全年的预期销售额，且由于中海有海外融资渠道，现金充足，足以应付市场变化，而且上半年，中海还计划募集一个新的基金，规模为3-5亿美元左右。中海深圳公司方面则表示，深圳公司将响应集团战略。不过，其认为深圳市场和全国还不一样，比较特殊，供应量少，目前降价的趋势不明显，中海深圳的产品主要针对首次置业者，所以对市场依旧有信心。

　　金地

　　合理定价，快速销售

　　应对级别：★★★★

　　新盘概况：金地天悦湾、金地上塘道和宝荷路高层住宅项目。天悦湾位于宝安区观澜街道梅观高速与环观南路交会处，地处观澜新中心区。占地约15.73万平方米，建筑面积约23万平方米，一期容积率为1.45，主要为别墅产品。天悦湾共分2期开发，一期主要推出双拼和联排别墅，外加少量的叠加和复式，共计382套。双拼产品面积为395平方米，联排面积段在260-300平方米，叠加面积段在225至245平方米，复式面积段在195至200平方米。二期目前未知。此外，社区内规划拥有山林、湖泊、岛屿等人造资源，享有面积27平方公里的森林资源和百万立方的国家二级水源。

　　目前金地上塘道还有少量的高层单位、十余套loft产品和商铺即将发售，预计销售周期为半年。金地上塘道至今已销售一年半，已属尾盘项目。位于龙岗宝荷路的地块于去年年底被金地收入囊中，预计产品将于今年年底建成。产品主要以高层住宅项目为主，建筑面积为13万平方米。具体户型和套数还在设计当中。

　　应对策略：2011年的市场环境将会比较复杂，从长远看第三轮调控对市场必然会产生一定的影响，但市场目前还需要进一步观察。此外，保障房制度、土地出让制度、房产税等制度在2011年将得到实施和加强，2011年的房地产市场将在政策的引导下更加趋向稳健。金地将继续执行合理定价、快速销售的策略。在投资方面，公司将通过城市布局与产品系列的有机结合，进行规模扩张。贯彻“智慧投资”理念，拓宽投资渠道，在已进入的区域秉承“城市深耕”策略，并抓住时机进入新区域，进一步完善投资布局。另外金地也将持续不断地提升产品能力，调整产品供应结构，根据市场需求提供高性价比产品。

　　招商

　　贴近市场定价，维持年销量稳定

　　应对级别：★★★★

　　新盘概况：招商地产今年在深圳将有4个新盘开售，率先开盘的将是观园，位于观澜，将在4月份开售首批单位，今年内计划卖600套左右，包括小高层和部分双拼、联排别墅；然后是位于蛇口的雍景湾，将在5、6月开盘，总共1500套高层单位，今年内计划卖一半，包括50、80以及130-180平方米的多种户型，全部精装修销售；再接下来是果岭花园，位于西乡，预计10、11月开盘，总共1686套，今年内计划卖25%；最后还有伍兹公寓，属于海上世界城市更新的一部分，都是180平方米左右的大平面单位，总共279套全部精装修销售，年底计划卖30%左右。

　　统计起来，今年招商地产仅在深圳的新盘推货就有近2000套，无论新盘数还是推货量都比去年明显增加，这其中，就有观园和雍景湾曾计划去年开盘，却因为受调控政策以及市政、施工等方面的客观因素的影响而延后至今年，加上兰溪谷三期国际公寓、花园城五期和澜园都还有剩余单位在售，今年的销售任务和压力明显比去年大。

　　应对策略：“今年的形势比较严峻，对行业的打击力度可能超过预期。”招商地产相关负责人表示，他认为今年能维持去年的销售量就不错了，而目前招商在深圳的待售新盘量比去年大，所以“将贴近市场定价，努力维持年销量的稳定”。同时，基于“调控继续”的预判，招商地产将按照既定计划开盘，不会因观望政策走势而延后推货，以免错过销售节点，而由近日至今深圳楼市开售的两个新盘情况来看，小幅调低价格预期即开盘售罄，说明现在的市场需求并不弱，关键是“不能挑战市场”。

　　华侨城

　　主推高端项目，新品售价保持稳中有升

　　应对级别：★★

　　新盘概况：华侨城地产深圳在售楼盘有侨城馨苑、香山里、纯水岸、天麓、曦城(和招商地产联合开发)等，今年以“老盘新货”为主。其中，高端豪宅天麓没有推新计划；侨城馨苑剩余少量尾货在售，3月份还将推出一批新的复式单位，均价超过3.5万元/平方米；香山里除了消化一期剩余货量以外，将于年中或下半年推出二期新品，为800多套大平面单位；纯水岸也将在年中或下半年推出九期新品，包括200套左右220-300平方米的大户型；曦城在售四期剩余单位，今年计划再新推40-50套，为360-660平方米独栋别墅和250-340平方米联排别墅。

　　应对策略：总体来说，华侨城地产今年的推货量和销售计划都和去年差不多，其相关负责人表示虽然调控政策还将继续发力，对楼市的影响尚不可估量，但高端豪宅市场向来受调控政策影响较小，而华侨城主要面向高端市场，近期销售情况和价格都比较稳定。今年内有推新计划的几个楼盘，也将按照既定节奏推货并延续在售价格，营销计划也就是常规的“老带新”优惠及现场活动送礼等，如曦城这样的高端项目，在售联排别墅总价1500万元起，独立别墅3000万元起，新品售价将保持稳步上升。