随着调控不断深入，全国各地楼市都存在不同程度的降温。但无论买卖或是租赁市场如何变动，消费者在参与房产交易行为时应当注意或者住房防范的风险都一直存在。随着3.15临近，消费者在进行房产交易过程中经常面临哪些陷阱？存在什么样的交易风险？如何抉择才能使自己的财产万无一失？“链家地产”市场研究部特针对常见问题以及陷阱进行了研究，归纳和总结。以下是有关租赁市场的分析：

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，当下北京租赁市场年交易量在百万套以上，众多的房源以及庞杂多变的需求使得租赁市场十分复杂。再加上租赁市场本身发展还不健全，消费者维权意识不高等因素，使得租赁陷阱频发，但消费者又因事前准备不足而只能吃闷亏。

　　常见的租赁陷阱有以下几种：

　　租赁陷阱一、租赁合同存多项漏洞

　　去年刚刚毕业的陈先生在最初租房时就遇到过这样的陷阱。当时在学校附近租了一个单间，价格是1400元/月，比周边类似房源的价格低了100-200元/月，起初陈先生感觉房子租的很值得，但是没到1个月就发现了各种各样的问题。首先就是实际的租金要明显高于合同上的1400元/月，“取暖费、物业费不交，但是水费，煤气费，网费，保洁费等都加起来之后，每个月的租金差不多就有1600了，而且还不算上我自己配钥匙，配门禁等一次性支出。隐性租金太多了。而且我那屋的面积貌似也不到合同上说的15平米，每个来这的同学都这么反映。但东西这么多，我也没法量。” “后来因为工作变动，我打算换一个地方租房，于是我就把那个单间转租出去了，这时业主竟然说我存在违约，要我交300转租费。当时真的很被动。”

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，以上案例中，归根结底是合同漏洞较多，陈先生遇到的租赁陷阱主要有以下几种：

　　首先、租金概念模糊不清，隐性成本巨大。合同上只有租金的具体金额，而对于租金包含的范围并不作说明。这使得签订合同后，租金以外的各种隐性支出使得租户往往处于被动局面。

　　其次、租赁面积虚高。由于户型差异较大或者房间布置复杂，租户很难根据自身经验直接判定房源租赁面积与合同所述是否相符。特别是对于单间来讲，租赁面积虚高往往与直接增加租赁成本有密切关系。

　　第三、权责划分不清。由于通常情况下租户租房签订合同时或是业主自制，或是经纪公司的统一模板式合同，详细的权责划分比较模糊。具体权责划分不清，这使得部分业主或者中小经纪公司故意隐瞒此种合约漏洞，并且不提醒，使得消费者处于被动。权责不清体现在：1、无明确的违约界定2、无明确的违约赔偿3、无明确的权利范围划分

　　租赁陷阱二、租期“灵活”，租金也“灵活”

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月提醒广大消费者，租期的灵活性自然可以使得租户更加自由的换租，但这同样也成为租赁陷阱之一。比如租户是在暑期或者年末等租赁高峰期之前租房，出租方可能会以“试住”或者“灵活短租”的方式来设下陷阱。短期租期到期以后，出租方可能会进行涨价，而租户也不愿频繁搬家只能接受。因此，租期较短或者合同内关于租金能否变动没有明确规定时，消费者要当心出租方随意变价的陷阱。

　　租赁陷阱三、房屋产权不清，租户维权无门

　　庞女士在2010年8月租住了回龙观租的一套小一居。但是在2011年2月国八条出台后，业主紧急通知庞女士赶紧腾房，原因是房主决定要出售此房。半个月内庞小姐紧急搬出后得到的赔偿仅有象征性的1000元，而非合同上写的押金的2倍，即大约4000元。庞小姐一怒之下把所谓的房主告上法院，却无奈败诉，理由是租赁合同上签字的只是业主的一个亲属，并非房屋所有人本人，且业主本人宣称不知房屋出租的情况，出租合同无效，赔偿事宜应由出租人承担。“当时租房租的比较着急，就没太多注意，房主说房子是他自己的，而且这个房子确实比较好，朝向也不错，我就租下了，但谁知这个房主是假的，我肯定是真的房主和这个人串通好的，后来就找不到租我房子的那个人了”。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，庞女士遇到的陷阱也比较普遍。租赁合同的签署人如果不是房主本人，那么租户的合法权益将存在很大隐患。即使是房主本人签署合同，也同样存在陷阱。如未满5年的经济适用房按照规定时不能对外出租的，因此此类房产出租签订的租赁协议一般不受法律保护，容易产生纠纷的同时，一旦业主违约，租户维权也十分被动。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，由以上分析可以看见，租赁市场存在的陷阱，究其根源大都是由于合同权责不清，或是内容不具体，或是权责主体不明确。广大消费者在实际租房过程中识别以上陷阱，规避租赁风险时应当充分注意以下几点：

　　首先、要有维权意识，确定权责关系人信息

　　在签订租赁合同之前，首先要确定房屋产权归属，第一查看房产证，确认此房具备出租资格。第二，要确认出租人否具有房屋出租权，如不具备出租权，应有实际业主出具委托协议。其次要知悉权责关系人有效信息。如索要业主或者出租人身份证复印件，联系方式甚至居住地址。

　　其次、完善租赁合同，补充条款要尽量详细

　　在签订租赁合同时，补充条款往往十分关键。租户要注意明确租期，说明租赁享有的权利，业主、租户的违约界限及赔偿标准，标明租金涵盖范围，以及室内设施日常维护或者维修应由谁来负责等。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，除去以上需要做好权责界定以外，还存在部分由售转租类的房源，业主宁愿违约也要出售在租房产的情况。选择一个好的时机出售，业主可能多赚10万元，而赔偿租客仅为2个月的房租，成本很低。这样，在补充条款时需要一点技巧，如：如有特殊情况此房无法继续出租，业主应提前1月通知并在赔偿2月租金的基础上，负责换租产生的相关费用。如提前通知时间不足1月，承租人有权拒绝搬出。

　　第三、租房目的明确，便利与价格并举

　　2010年6月，黄女士在南四环公益西桥附近租住。“是一个大单间，将近30平左右，两个人合租，房租是1400元/月”。虽然位置并不偏远，但每天上班的时间也将近需要1个小时，而且途经4号线以及2号线的南半段，每天上班地铁比较拥挤，并且平时与朋友聚会或者到城中购物也并不方便。随后合同到期后，黄女士换租到西直门附近。“也是一个大单间，大概30平米吧，两个双人床，带阳台，而且还放有沙发，租金一个月1900，平均下来一个月比以前多了200多，感觉很值得，到公司只用不到40分钟，聚会什么的也方便”。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月提醒广大消费者，选择租房固然要考虑租金合理，但也要考虑上班途中所花费的时间以及精力成本。综合根据自身情况选择租房的区域以及租金的档位。隐性成本虽然难以衡量，但往往能影响整个生活的节奏以及质量。适当增加房租预算，有时能够带来的隐性收益将十分明显。