从“国八条”到“省八条”再到“济十条”，楼市之热，楼市之惑，使楼市永远有话题可讲。新浪乐居(济南)联合山东商报、克而瑞(济南)举办第三期《地产下午茶》栏目，邀请到业内专家、房产评论人、主流媒体等相聚一堂，联动各界声音，把脉后市走向；以“茶”会友，与会现场嘉宾评时论策，用新鲜热辣的观点煮沸楼市真身。

　　保障性住房建设分化楼市需求

　　在以限购为最主要内容的第三轮调控政策中，保障性住房建设也是保供应、抑降价的重要措施之一。在刚刚结束的全国“两会”上，国务院总理温家宝更是明确提出，今明两年均要建设1000万套保障性住房，5年内使保障房的覆盖率达到20%。山东建筑大学教授赵雷表示赞同，他认为：“由于居民的收入有高中低的不同，而房地产市场面对的是中等收入的，低收入的住房问题应有政府解决，方式就是保障房建设。另外控制房价目标等政策对房地产健康发展非常有利。”山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海从房价目标设定考虑，认为每一个城市要根据当地的经济发展，根据人均可支配收入确定房价调控目标。山东商报副总刘鑫强调，保障性住房建设促使楼市需求进一步分化，带来房地产市场的品牌化、格局化进一步加剧。

　　从济南土地供给来看，山东师范大学教授程道平分析：“济南市去年出让土地放量较多，按照开发周期的滞后，应该在今年产生有效供应，也就是说商品住宅的预售陆续进入市场。”由此带来的供应量增加，让济南阳光100副总经理陶晓智认为济南市场今年成交量不会有较大幅度下滑。“另外济南市场有较大的刚需支持，据统计婚房所需量就可占到较大比重。”

　　一步到位受追捧 商业地产成为聚宝盆

　　根据中原地产提供的数据，2010年济南整个城市的成交量，总价在80万以下的，占成交总量的51%。因此中原物业研究部经理李佳梅认为目前济南市场上中端产品需求较大，一步到位的产品类型将成为2011年热销产品的类型。

　　到目前为止，各地限购政策的范围，基本上只涵盖了市辖区，城区以外的县、市，以及处于二三线的绝大部分地级市，不在限购范围内或尚未出台限购政策。倾向于投资房地产的民间资金，在商品住房限购政策挤压之下，必然转向商业地产、小产权房和未限购区域的商品住房。目前无论是—线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、杭州、武汉、合肥等二线城市，商业地产的活跃都已成为楼市亮点。有关统计数据显示，在上海，商铺和写字楼价格同比2009年涨势惊人；在深圳，由于商业地产的火爆，已出现惜售现象。弘策中国市场研究部王奎表示商铺、办公写字楼产品因为限购影响将成为一个新的投资热点渠道。克而瑞(中国)信息技术有限公司总经理孙大海表示：“商业办公和旅游市场，也会成为济南未来的发展主流，尤其是写字楼市场，将成为无论是刚需者还是投资者的一个聚宝盆。”