中国地产大亨万通地产董事长冯仑9日在“哈佛中国论坛”上说，中国房地产业目前正在经历快速成长阶段，房地产企业正在向上中下游分化，住宅产品也在不断细分。

　　中国房地产业一直是一个备受争议的行业，对于中国房地产当前的发展阶段，冯仑说，如果按照人的成长阶段来看，目前中国的房地产正处在“青春发育期”。他说，在目前中国正在经历现代化和城市化的背景下，住宅市场的快速发展有一定道理，但其中也会出现一些问题，就如“青春痘”，要解决，但不一定要过分担忧。

　　冯仑认为，目前地产业面临的政策环境发生变化，住宅产品的功能部分退化。对此，住宅类地产企业正在转变应对。他说，住宅类地产企业从价值链上来看，向下游可以转为建筑公司，向中游可转向服务公司，向上游转为金融公司。在当前政策环境下，一部分企业转向下游，更多成为利润较低的代建公司。一部分适当离开住宅领域，转向商务和金融地产。

　　他说，在中国已经出现人均国内生产总值超过1万美元的城市，在这些城市第三产业发展越来越快，需求越来越大，就导致很多地产公司转向商务不动产，一部分转向金融不动产。转向商务不动产就要求以营运为核心能力，而不简单以规模和成本来衡量。而转向金融方向，则对企业的产品创新、风险管理以及交易技术有更多要求。

　　冯仑还说，住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户，这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说，如三亚的旅游地产，虽然风景优美但缺乏相应配套设施，而价格类似的台北阳明山地产，则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。

　　论坛上，美国麻省理工学院经济学教授威廉姆·威顿说，中国房地产目前并不存在很大泡沫。他认为，中国未来的住房需求将很大程度上来自于城市化进程，每年增幅可能达到2000万套。另一方面，随着中国财富增加，存款已经不能满足财产管理的需求，从而将产生大量投资投机性住房需求。威顿认为，这部分需求可能导致泡沫风险，因此需要密切关注。