“二手房”与“一手房”之间，最大的区别在于，“二”字代表着这套房子背后有着一段或长或短的历史。在这段历史中，这套房子里到底发生过什么样的故事，它是一直“素面朝天”，还是曾经“削骨整容”？它的旧主曾经金榜题名还是意外死亡？对于这些二手房背后的故事，新的房主或租客是否有知情权，许多房主、中介、买房人和租房人，都没有去深究过。毕竟隐瞒不是欺骗。

　　但朝阳法院的一份调研材料显示，近一两年来，不少二手房合同纠纷，就是由于一方故意隐瞒影响交易成功的重要信息，或对有特定需求的人风险提示不够而造成的。

　　案例

　　住进去后才发现

　　沙发下有“孝”字牌

　　朝阳法院的兰楠法官不久前审理过这样一个案子。去年9月，房客因工作需要，在安贞医院附近租了一套房子，并交了三个月的租金8100元、押金2700元以及1000元中介费。但签合同的当天晚上，他到出租房内打扫卫生时，发现屋内的沙发下面，有老人过世时使用的“孝”字牌。因为离医院比较近，房客怀疑房子里死过病人，不敢继续租住下去。于是找到中介公司要求退掉这处“凶宅”，由于多次找中介沟通未果，房客把中介公司起诉到法院，他认为经纪公司在隐瞒了房屋的真实情况的前提下，与租户签订合同，应当可以退房并得到中介公司的双倍赔偿。

　　此前，朝阳法院还遇到过此类纠纷。当年，购房人李先生考虑到孩子上学，购买了朝阳区望京一小区刘女士的房子。李先生搬进新居没多久，就听物业和邻居说房子里发生过死亡事件，并拿到花家地派出所的证明：这间房子里曾发生一男子坠楼事件，排除他杀，属于意外死亡。

　　李先生认为，房主没有向自己说明房子的历史，有故意隐瞒事实的行为，给自己和家人带来了经济上还有精神上的损失。李先生的妻子自从听说那事后连自家卫生间都不敢去了。他找刘女士退了房，还向朝阳法院起诉，要求经济索赔。

　　朝阳法院的一份调研报告显示，房主或中介不向买房人或租房人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况，由此而造成的房产纠纷越来越多。

　　这里面还包括隐瞒待售房屋质量问题，如房子经常漏水或存在较为明显的装修污染；

　　隐瞒周边环境问题，如房子紧邻配电室存在噪音污染、住处周边是大型垃圾处理场等； 或隐瞒必要生活设施情况，如饮用水质不合格、小区为临时用水或用电等。

　　此外，对有落户、上学等特殊需求的购房人，中介未如实详尽地向其告知有关政策，提示诸如学区划片发生变化、该住房内尚有户口未迁出、落户居住未达一定年限等种种因素，均可能对买房人实际享受重点学区名额产生不利影响，致使买房人无法实现购房目的。支付了高昂佣金的买房人势必要向中介公司、房主打官司追责了。

　　中介

　　尽量不骗人

　　能瞒就得瞒

　　小何是本市一家中介公司安定门店的经纪人。对于隐瞒二手房历史情况的问题，他笑着对记者说：“太常见了”，并承认自己也做过这样的事儿。

　　“我刚入行的时候，我师傅就告诉我，对买房、租房的客户，一句也不要多说，多说了，对自己一点儿好处都没有。我现在的原则就是，尽量不骗人，但对一些不利于成交的，能瞒就瞒，特别是大家比较忌讳的房子里死过人这种事儿。”

　　小何告诉记者，他们门店所在的片区中，有不少老的单位宿舍，其中一些是上世纪50年代的房子，比如中石油、冶金部的一些年代比较久的宿舍，四五十年的房子了，房子里死过人不是什么新鲜事儿，要是老人正常死亡的，有一半左右的人不太在意，如果是高寿的老人留下的房子，有的人还愿意要呢，但如果是发生过凶杀等恶性事件的，买的、租的都忌讳。“我们也看不出来谁忌讳谁不忌讳，索性就都不说。我们不能自己砸自己的买卖，您说是不是？”小何反问记者。

　　说起凶宅，小何讲了一件他亲自经历的事儿。一年前，他们门店曾经接过这样一套房子，户型、环境都很好，报价也合理，但缺点是女主人半年前在这里喝农药自杀了。办完丧事儿后，男主人情绪也一直不好，亲人就想把这套房子卖掉，于是找到他们，希望把房子尽快出手。

　　接房的当天晚上，就有人交定金，买主是一个四十多岁的中年人。按计划将3天内签合同，但第二天，买主要求再看看。这次来，陪他来的还有一个和他年纪差不多的男子。

　　离开房子，买主和陪他来的朋友单独聊了一会儿，然后，买主的朋友就走了。买主和他们回了门店后，当即提出马上退定金，表示他的朋友帮他看了，这套房子不吉利。买主的态度非常坚决，店长和他谈了3个多小时也没用。

　　这事儿僵持了半个多月，后来，买主找到总公司，总公司让他们“妥善处理”，房主自己心虚只好把定金退了。 到现在为止，小何说，他也不确定是不是那个买房人的朋友从邻居处打听到了什么。但结果是，他们的隐瞒没成功。当然，这并不影响他“一句话不多说”原则，也未影响这套房子的再次出手。一周后，这套房子就从小何手里卖出去了，他很快拿到了近万元的佣金。

　　租客

　　不告诉你没有管道煤气

　　算不算“隐瞒重要事实”？

　　租房人许静听朋友说过“凶宅”这种事儿，但她自己没有遇到过，也没什么切身感受。不过，她对中介“一句话不多说”这一点却深有体会，并深受其害。

　　前不久，许静通过中介从东城区北新桥附近租了一套房，一居室60平方米，月租金5500元，价格不低，但许静考虑到位置好，适合自己，还是咬咬牙租下来了。入住当天，许静惊讶地发现，这房子没有管道煤气，还用的是液化煤气罐。许静说：“我当初看房的时候，看的、问的都挺仔细的，包括暖气冬天能达到多少度，窗户的纱窗是否有洞进蚊子，供电是否能带得动两个空调等等，但就是没想到，二环里的楼房还有没通管道煤气的。另外，煤气罐是在灶台下面的橱柜里，关上门谁也看不出来，房主、中介都没提这事儿。”

　　许静很生气，马上打电话给中介：“这房子怎么用的还是煤气罐呀？我花5000多元租的房子，还得吭哧吭哧往三楼搬煤气罐？”中介听了很平静地说：“大姐，您别生气。这儿是没有管道煤气，不过，不影响您使用，也不用您自己搬，您花10块钱，就有人给您送上门……”

　　“我为什么要多掏这10块钱呀？再说，我都20年没用过煤气罐了，我都不知道怎么用了，总担心一不小心煤气泄漏，你们怎么没人和我说一声呀?”许静质问道。“您也没问呀？”中介的态度开始生硬，也没有了继续和她解释的耐心，许静的心里这个堵呀。

　　后来，许静本想退租，或起诉中介，但她辨别不清这是中介的责任，还是她自己的责任；也不知道合同中“丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失”这一条款中的“隐瞒重要事实”，是不是包括她这种情况。于是，这件事就被她暂时放下了。

　　法官

　　发生过自杀、凶杀的

　　重大伤亡的可算凶宅

　　像许静一样，许多购房人、租房人都分辨不清：对于二手房的一些特殊情况和历史，哪些是中介应该主动告知的，哪些是不必告知的?一些影响自己决策的信息,中介没有告知，是否侵犯了自己的知情权？是否应承担因隐瞒形成的责任？对此，许多中介经纪人也向记者表示：说不清楚。他们普遍存在着隐瞒不是欺骗、不用担责的侥幸心理。

　　对此，朝阳法院的兰楠法官表示，中介在居间的经营业务中，应承担主动告知的义务。合同法第425条规定：居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　　兰楠法官还说，至于什么是“与订立合同有关的重要事实”，法院在裁量时，主要考虑两个方面：一个是必须，另一个是重大。“必须”是指影响居住者正常使用的，包括水、电、气、暖等问题，比如许静遇到的天然气管道问题，罐装液化气确实会给居住者造成不便，中介是应当主动告知的。

　　“重大”是指对居住的安全性、便利性造成影响的，比如房子的水管曾经爆裂过，房子曾经失过火，这套房子是所谓的“凶宅”等。

　　拿凶宅来说，因为房子里一旦发生过凶杀，自杀或其他造成人员重大伤亡的意外事件后，人们普遍认为，再住在这样的房子里便会感觉到不吉利，甚至恐惧。对于房子过去的历史，中介机构作为专业的经营机构，在从房主手中承接房子时，应有一个基本的审核义务。

　　我爱我家副总胡景晖表示，二手房在交易中是有“历史隐瞒问题”。许多中介也知道房屋有问题，如果采取隐瞒手段达成交易，在法律上会裁定交易无效。但他们有一个很重要的有利条件：我国在二手房交易过程中，房屋档案、工程图纸、历史资料等内容没有档案，而有些信息又不是完全凭肉眼能看出来的，必须通过专业手段才能知道。

　　我国现有的房屋档案仅限于“房主以前是谁，现在是谁”，并没有房屋历史的详细记载，而在一些发达国家，许多房屋都有比较详细的房屋档案，很好地从源头上避免了因信息不全产生的合同纠纷。

　　胡景晖建议，购房人、租房人通过经纪人了解房屋是必要的，但最好也要通过周围的邻居，居委会和物业公司了解房屋的情况，并注意分别在白天、晚上来多看几次。在现有条件下，这也不失一种保护自己权益的方法。