两个月前，它随广州“新国八条”面世，买家们为之侧目，心生欢喜。两个月后，楼市仍然谍影重重，买家们修身养性有如柳下惠，拜之石榴裙下者廖廖。

　　它是广州“新国八条”细则之一，“卖一买一”。

　　“允许‘卖一买一’后，市场上的放盘量有所增加，但典型的‘卖一买一’情况只占总体成交的小部分。”中原地产市场主任黄燕飞表示，“卖一买一”实际操作时间往往需要两三个月以上，客户“卖一”容易“买一”难，不少有意向“卖一买一”者为此却步。

　　楼市振荡换房不太多

　　“广州二手楼市内首次置业的比例从去年第四季度的85.0%上升至今年第一季度的85.3%，以结婚为购房目的的比例从去年第四季度的26 .8%上升至今年第一季度的31.8%”。满堂红市场研究部高级经理周峰说，自去年10月广州实施限购政策之后，改善换房和短线投资的比例皆明显下降“缺少了高价客户群的持续支撑，今年广州二手楼价极有可能脱离2009、2010年‘单边上升’的通道，转为类似2008年的那种‘振荡’走势，至于是振荡向上抑或振荡向下，取决于高端客户的消化和累积程度。”

　　中原地产市场主任黄燕飞则说，自2月25日广州执行新限购令，允许“卖一买一”后，市场上的放盘量有所增加，但典型的“卖一买一”情况只占总体成交小部分“事实上目前市场上的买家以首次置业和改善型为主，而改善型买家一般不是典型的‘卖一买一’，多为仍有名额的购房者”。

　　小户型易转手套现

　　“‘卖一买一’实际操作时间较长，建议卖买同步进行，放盘期间可同时看楼”。中原地产市场主任黄燕飞认为“卖一买一”不受追捧，因为客户“卖一”容易“买一”难，不少有意向“卖一买一”者为此却步。

　　合富置业市场主任梁燕明认为，目前市场对“卖一买一”的认可度已有所增加，有意向“卖一买一”的人士，大部分是出于减轻换房资金压力方面考虑。预计有改善需求的业主将陆续放盘。

　　合富置业分析报告显示，目前交易中“卖一买一”案例并不普遍，主要是荔湾、越秀等老城区一些楼龄偏大的旧楼，由于素质不高，业主预期未来的升值空间有限，高位出货以置换新的物业。之前因业主惜售而缺货的小户型受“卖一买一”政策的影响，放盘略有增多。大部分盘源是因业主换房需要套现而流出市面，当中不少是位于市中心的60平方米以下的小户型楼梯房改房“地处市中心的中小户型物业比较容易转手套现”。梁燕明说，总价低的小户型单位受到首次置业者的欢迎。

　　中原地产天河区区域营业经理王运海表示，允许“卖一买一”后，市场上的房源并未出现井喷现象。目前买家以刚性需求者和改善型买家为主，投资买家基本“灭迹”。而改善型换房者又以广州本地人为主，他们多数拥有两套或以上的物业，部分人选择将用于投资的放租单位出售，然后入市质量更高的大户型单位。

　　风险 卖了出证才能再买

　　“业主‘卖一’容易，但‘买一’却不简单。”中原地产海珠区区域营业经理冯展堃说，因为政策要求，“卖一买一”者要等原物业卖出，并且出新的房产证后才能再“买一”，由于存在时间差，“卖一买一”者要承担一定的风险，若遇到有意向入市物业的业主“挞订”，极有可能“卖了一”，却未能“买到一”。另外，目前通胀严重，银行加息、提高存款准备金，造成市场上可流动资金减少，所以现时买房者要有“贷款难”的心理准备。再者，银行放款速度较慢，业主在“卖一”后，若买家不是一次性付款，业主要经历一段较长的时间才能收齐楼款，这样也影响到“卖一买一”的进程。

　　时间 不贷款两星期可搞掂

　　满堂红市场研究部高级经理周峰介绍，正常的买卖交易若不涉及银行贷款的程序，仅是一次性付款的话，走签网上合同、资金托管、转移登记等环节，仅需10天即可办妥。若原业主在出售一套物业时又同时办理新购房屋的网签手续，则卖一买一的最快交易时间是两个星期。但一般小业主很难在同一个时间段内完成两套房产的交易，更多的情况是业主先卖了其中一套物业，再花时间去看房，待看中了新的物业之后，才能进行交易的相关环节。

　　支招 遇一次性付款应果断

　　中原地产市场主任黄燕飞表示，若买家为按揭，又或者成交物业仍在按揭中，这样的“卖一买一”需要的时间更长，并且难以控制，因为银行何时放款无法确定，所以在“卖一买一”时需要有足够的耐性。

　　黄燕飞说，“卖一买一”的业主首先要清楚自己的贷款记录，是否还有贷款的资格，直接关系到最终能否成功“买一”。其次，“卖一”到“买一”期间要经历一段时间，业主放售物业时若遇到能一次性付款的买家应果断易手。这样就可减少因时间过长，楼价日益上升，造成“买一”成本增加。最后，“卖一买一”者还要注意确保“卖一”后自己有“藏身之处”，和新买家事先协调交楼时间，交楼的同时可以搬至新购入单位为佳。

　　中间住哪要商量好

　　合富置业海珠区分区营业经理曾杰华认为，“卖一买一”最好是同时进行，尽量缩短两个交易程序的时间。最好是先卖后买，与新买家商议交楼时间，一般可以延长两三个月，但如果是先买后卖，也可尝试与新业主商量先提前入住，再办手续。

　　“一定要有一个时间上的准备，不能把时间算得太死，因为在整个过程中，各个环节都可能会出现时间上的延迟，如果把时间算得太尽，可能就会出现问题”。合富置业嘉和苑分行主管侯峰说，中介经纪一般会建议与新业主提出提前入住的商议，又或者建议其与新买家提出延迟交楼的要求，当然如果不同意的情况下，中介经纪也会建议换房人士考虑“带租约出售”。

　　合富置业华景南分行李佰修说，“卖一买一”一定要解决中间有一段时间的住宿问题。如果是先有买家看上原物业，就可考虑与新买家协商签合同时注明要延迟交楼。