近期有部分媒体以少数先降后涨之楼盘的顺销,发表楼市成交回暖、价位转趋坚挺之论述，但这与当前市场走势落差颇巨。

   卖掉东京曾经可以买下美国！    

   事实上,只要限购令持续，每有进场者便意味着需求量递减，从而使得买气难以凝聚，导致价位只能在有限的空间里作战略、技术性微幅上调，以刺激为数不多的购房者进场，如果这也能解读为“房价回升”，那岂不是在说明政策不给力,及呼唤新一轮调控的出台？

   众所周知，限购使“买得起的不能买，可以买的买不起”，等同人为驱逐市场需求，目的在于防范热钱袭扰、牵制房价滞胀及疏导资金流向，进而逼迫开发商在“硬扛等死”与“抢先降价”之间作出选择。

   之所以如此强硬，说到底，在于避免日本房产泡沫之“消失的十年”在中国重演（详见上期）。当时的日本也有今天与我们同样的困惑及“骄傲”——卖掉东京就可以买下美国、皇居房地价超过加利福尼亚一个州！那段“荒诞岁月”的极端例子，是北海道偏郊一块原本15日元/平米都乏人问津的土地，竟在短短几年内炒作到15万日元/平米，涨幅1万倍！而类似案例不胜枚举，此为中央此番看似欲置房产于死地之主因。

   限购令将陷“父子骑驴”之困境

   惟以现况观之，楼市需求日趋枯竭，已使开发商面临另类“黑字倒闭”（资产大于负债）风险。数据显示，截至2011年一季度，136家房地产上市公司房源库存金额达9865.14亿，与去年同期相比增幅40%！说明情况渐趋恶化与危急。
    
   此前便有发改委官员不无担忧的表示，一旦取消限购令，势必带来房价的报复性反弹！这说明中央清楚知道，目前房价相对于通货通胀所呈现的贬值状态，是被限购令强力压制的结果，一旦松绑恐将失控。但值得关注的是，政策不断打击的后遗症，是使充沛的货币流动到处泛滥成灾，毕竟资金需要流向，这就令中央陷入“压下葫芦浮起瓢”的两难之中。
    
   尤其需要看到的是，限购已使许多地方政府的财政压力倍增，“灾情”可谓惨重。以上海为例，4月份土地出让金创近两年新低，住宅用地之楼面价环比缩水七成有余，而其成交量亦破5年来最低纪录。在此困境下，部分地区对第二或第三套认定标准从宽的作法，也就不足为奇。

   限购令应设退出机制

   凡此种种若持续而不设“停损”，将十分不利地方政府、金融机构乃至房地产行业的健康发展，且使后续倍增式报复性反弹机率极大，更丧失政策保护房地产稳定、有序成长的原始初衷。

   因此在我看来，限购令实施百日，已成功的让疯狂的楼市快速冷却及恢复理性，俟房价挫跌10~15%之后，堪称完成阶段性任务。接下来必须开始思考、设定限购令的退出机制，予以有条件松绑，还市场本色，让原本过度沉淀在商品住宅这个池子里，目前正不断向外翻腾、涌动的资金寻找其他出路，以免其如洪水猛兽般，殃及其他产业的正常运行，进而尽速结束楼市观望，否则假以时日，政府恐怕也将面对“全国到处烂尾楼”与“房价报复性反弹”的艰难抉择。

   商业地产减半收税，可解住宅之围
 
   欲达到资金分流之目的与效果，办法其实很多，我且抛砖引玉。

   首先，全国铺开房产税，且不分存量及增量房均予征收，使消费者观望失去效益与意义。其次，可考虑放开商业地产的使用年限（与住宅同为七十年），及减半征收税费，如此可促使资金更愿意进入相对无关民生、自负盈亏之商用地产领域。乃至参照香港 “额外印花税”及台湾“奢侈税”做法，降低商品住宅投资、炒作之获利空间，确保多数的购房系以自住为主，均为可攻错的他山之石。