从今年1月底房产税改革在上海和重庆两市“破冰”试点，至今已百日有余。在政府“新国八条”调控房地产市场的大背景下，房产税改革的“横空出世”被寄予诸多厚望，也引发市场持久关注。一些业内专家表示，房产税改革是一项长期制度建设，目前试点时间不长，不能简单以近期收入规模和房价变化来评判试点的成效。总体来看，改革试点成效初步显现，有助于房地产市场的长期健康发展。

　　税收规模小  受多因素影响

　　来自上海和重庆两地的数据显示，房产税试点至今，上海市认定应税住房2300余套，征收约20笔税款；重庆市已征收税款79万元。“试点三个多月但税收规模不及一套房价”的现象，引发社会广泛关注。

　　对此，国家税务总局科研所副所长靳东升指出，目前房产税税收收入少是正常现象，征收期限未到是影响其税收规模的原因之一。

　　“房产税不同于增值税、营业税等流转税，是按年征收的，如重庆规定除新购二手房以外的应税住房，纳税时间为每年的10月份；上海为每年12月31日前。一般来说，纳税人会在临近截止期时申报纳税，因此仅看3个多月的税收规模并不具有代表性。”靳东升说。

　　财政部财科所副所长苏明也认为，房产税收入规模和税收征收期限有很大关系，随着征税期限临近，总体纳税规模会逐步增长。据悉，重庆市已于本周正式启动存量独栋商品住房房产税纳税通知书的发放工作，以确保今年10月份个人住房房产税征收工作顺利开展。

　　房产税功能  调节财富分配差距

　　国家统计局发布的4月份房价数据显示，全国70个大中城市中，超过九成城市的新房价格高于去年同期水平。面对坚挺房价，不少舆论质疑房产税试点效果不明显。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出，房产税本身并没有直接降低房价的作用，其对房价的影响是间接的，不能简单将房价变化作为判断房产税试点成效的依据。“房产税作为财产税，其主要功能和作用是调节收入、财富分配差距，房产税能增加住房持有成本，降低投资投机性购房的收益预期，对房地产市场的长期健康发展具有积极意义，但指望房产税试点能‘一剑封喉’，将过高的房价打压下来并不现实。”秦虹说。她强调，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。

　　苏明也指出，当前的高房价是由市场供求关系、土地制度、投资渠道等多种因素综合造成的，成因非常复杂。

　　逐渐完善  最终应普遍推开

　　专家们表示，房产税刚开始试点，目前尚处在积累经验阶段，但试点成效已经初显。从长远看，房产税是我国房地产市场一项重要的制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于房地产市场的健康发展。

　　苏明认为，房产税试点明确了应税房的种类，收缴相应的税款，向全社会传达了积极的导向。试点三个月以来，改革试点平稳有效地运行，基本达到了预期目标。下一步还需要继续通过试点发现问题，通过实践，不断完善，最终应普遍推开。

　　秦虹也肯定了目前房产税试点在房地产市场调控上产生的积极效果。她指出，从两市试点方案看，其借助房产税抑制高价房的政策意图都很明确。“房产税收得越少，意味着多套房、高价房卖得越少，说明试点方案的政策意图实现得越好，房产税试点越成功。”

　　据了解，重庆市自开征房产税试点以来，其对抑制高档住房消费起到了积极作用，部分开发商已开始调整户型结构，减少高档房比重，降低大户型供给，应税高档住房占总住房成交量的比重同比下降了27%，房价下降10%。

　　多地现购房潮

　　部分开发商“以价换量”

　　中海在深圳推出1300多套房子降价促销被5000名购房者一抢而空，广州碧桂园“天麓山”组团单日认购800多套，南京碧桂园开盘首日销售接近2000套……最近，来自多地的购房传闻刺激着人们的神经：在国家调控高压之下，楼市还有这么好的成交，是逆势回暖，还是调控已见成效？

　　在一份针对“五一”楼市的研究报告中，4月30日增城碧桂园凤凰城开售接近1000套的“天麓山”，当日认购800多套，认购金额超过8亿元。而“五一”假期三天，该项目的销售达到12亿元。今年以来国家不断出台各种楼市调控政策，国内主要城市的成交量一落千丈。但就在很多购房者等待“房价回归到合理水平”时，一些城市的新房成交量突然放大。

　　探究起来，隐藏在这一现象背后的三张面孔清晰可辨：

　　一是目前国内住房需求仍然旺盛。无论是结婚的年轻人、需要改善的家庭还是投资者，都有着购房的迫切心情。尤其是在通胀背景下，很多人苦于投资渠道有限，买房成了财富保值增值的唯一选择。而严厉的楼市调控压抑了很多人的购房需求，一旦条件允许，这些需求就会猛烈释放出来。

　　二是依赖土地财政的地方政府，因为没找到替代性的“钱袋子”，依然难以对高房价痛下杀手。无论是各地出台“限价令”变味成“限涨令”，还是在落实“一房一价”等具体政策上，一些地方政府的调控之手仍然是“高高举起、轻轻落下”。

　　更耐人寻味的是开发商。面对不断加码的国家政策和日趋激烈的市场竞争，观望者有之，融资不降价者有之，顺势调整者有之。这些推出“日光盘”的开发商都在调整发展战略。

　　碧桂园向来以开发低密度大户型住宅著称，此次南京碧桂园项目中有七成是140平方米以下的普通住宅，定价每平方米5000元左右。碧桂园董事局主席杨国强表示，“最近房子的热销说明国家的调控起了作用，这个导向符合民生需要。”

　　针对楼市是否开始回暖的问题，专家们有不同看法。比较有代表性的观点认为，央行刚刚再次提高了存款准备金率，保障房也在加速建设，政府调控房地产市场的决心依旧，短期内靠少数几家楼盘的热销来认定楼市回暖，不合时宜。

　　“最近楼市成交火爆主要是开发商以价换量的策略奏效。”地产评论人士张洪光说，5月是楼市传统的销售旺季，如果大量的住宅供应能按计划推盘，房价稳中有降，那么楼市成交量将会逐步回暖；如果房价未能出现实质性下降，甚至上涨，低迷的楼市或将遭受新一轮更为严厉的政策打压。

　　南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，近来购房者热情的再度释放，其实从一个侧面提醒社会：限购政策是“堵”，想方设法加大土地、商品房、保障房的供应是“疏”，而打破楼市僵局应该“堵”“疏”相济。

　　“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，开发商要学会在正常市场环境下生存。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕指出，开发商应当告别一味追求利润的“单向度发展”，在政府、社会和企业的宏观坐标系中，寻求自身发展的平衡点。