临近5月底，从全国各重点城市近期新开楼盘的销售情况来看，开盘即获高去化、甚至日光盘的项目集中出现，值得关注的是，当前的热销项目与过去两个多月有明显不同，其表现在项目档次有高有低，而这些热销的楼盘也并不一定有降价，从这层意义上讲，临近年中市场成交正酝酿着一波全面的反弹，难道来势汹汹的“国八条”又将中途夭折？笔者认为市场回暖是预期中的，但市场调整周期决不会就此打住。

　　事实上，当前市场的结构性回暖本不难理解，我们可以从已经过去的2010年中得到答案。现在我们回过头去看2010年至今的房地产市场，其总共出现了三波政策调控，分别在去年4月份、9月份以及今年1月份，而从各重点城市市场反馈来看，每轮政策出台后成交量几乎都应声而落，但从去年的两轮调控来看市场在底部停留的时间都不长，4月份调控出台后成交量在6月份之后就出现一波强势的反弹，而9月份调控之后的11、12两月不少城市成交量更是走出全年的最高点；在笔者看来，去年的两轮调控政策从力度上看不可谓不强，只是房地产市场的需求体量相对于供应来说实在太大，且经过多年以来楼市的单边上涨，市场对于政策的前景普遍持怀疑态度，故造成一轮政策只能管上1、2个月的情况。

　　而反观今年1月份以限购令为代表的“国八条”，其对市场的打压力量创下多年来的新高，虽说2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对的低位，但随着买方市场对政策的逐渐消化，类似去年那样在政策“空档期”，需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。以此为依据，其实我们早在年初时就已预测到今年下半年前后市场会出现一段窗口型机会期，当时的判断如今正逐渐变为现实。

　　另外，近期各重点城市市场供应出现一波放量也是成交回暖的重要原因。从CRIC研究中心所接触到的房企来看，在今年年初政策面压力持续升级的背景下，大部分企业在新项目开发上的应对策略无外乎两方面：对于原先接近完工或已达到预售标准的项目加快施工或销售节奏，力求在市场进入完全低迷前实现回款；另外对于还未开工或处于初步施工阶段的项目则延缓动工或放慢建设速度，尽可能避开在市场调整期上市，这样的区别化开发策略必然导致今年二、三季度市场供应出现快速增长，而之后则将有相当长的一段时间供应量将处于低点。从短期来看，各大品牌房企加大新开盘和新推案量给购房者在市场上更大的选择面，这无疑为成交量回暖提供了坚实的基础。

　　总结来看，当前各重点城市成交热度的回升是由市场供求双方共同促成的，但同时我们应该看到的是，这样的回暖其实并不具备持续性。在限购政策不松动的前提下，需求的释放已不具有过去的延续能力，随着经济实力较强的首次购房群体和第一次入场的改善购房群体，在这一轮市场回暖中消耗完毕，市场会再次陷入“要么买不起，要么不能买”的尴尬境地。对于房企来说，一方面，重点城市市场在6、7月份将迎来成交回暖的窗口时间，但另一方面，这个机会点在今年很有可能是唯一的。