调控加码，有看涨，有等跌，西安楼市两方博弈似乎从未停息过，虽然5月有诸如龙湖·香堤国际社区、金地·湖城大境、领汇·双河湾等大盘的热销，但这些楼盘能否代表整个西安楼市的走向？西安楼市是否已经回暖？对此，业内人士见仁见智……

　　看涨

　　数据显示，从11周起，西安楼市住宅销量持续在10万平方米的低位运行。但从19周起，楼市整体上扬的态势较为明显，当周环比上涨28.6%，20周上涨3成，21周销量近18万平方米，创下近三个月来的最高点。

　　项目品质成热点

　　“"限购令"后，投资需求收到压制，刚性需求得到一定的释放，形成了现在楼市量价增长的现象。”一位业内人士分析道，但随着政策调控的深入，购房者并不急着出手产生观望，开发商并不能做到真正的降价，市场胶着的状态就会产生，所以楼市或许会后劲不足。记者走访后发现，市场有许多项目并没有因为市场冰冷而产生销售困境，反而在政策连出的五月份销售完美，如龙湖·香堤国际社区、金地·湖城大境等项目在五月都做出很好的业绩。

　　“其实在选房之后最关注的还是房子的品质，在同等区域都希望选到好的房子，房价是考虑的第二因素。”在金地·湖城大境选房的李兰女士说，如果在同等区域和配套设施下，关注项目的品质大过于关注房价的高低，“毕竟是要住几十年的，还是要住得舒适。”

　　记者了解到，西安世园会开幕后，园区周边地区房产火热，房价迅速攀升，而非世园地区的其他区域，也将世园概念引入到自己的楼盘中。而有部分业内人士担心，世园会后，这一区域的世园理念和概念还会不会继续下去，如果不能继续下去，世园区域的地产将会有一次下挫。而引用世园概念的其他区域，也会因为世园会的结束将概念收柜。“这样下去，房价的增涨和区域发展愿景走了不同的路，对楼市的健康发展不利。”

　　“从4、5月份商品房成交量的实际数据看，经过几个月的压抑，开发商开始在调节开盘速度上有所作为，并出现了以开盘速度换成交量的试探性举动。”一位业内人士分析，4月和5月出现“成交量”的小“爆发”的背后原因是，房企改变营销策略，通过延迟开盘速度、放大项目折扣、优惠额度等措施来赢得成交量，试探购房者心理的策略。

　　等跌

　　限购之后，一些保持销量的楼盘，都是通过打折促销等方式赢得销量。业内人士表示，在政策严控、市场观望的情况下，打折促销等常规方式难以捂热西安楼市。

　　促销难行房企思路需改变

　　在购房者一片观望之时，开发商业适时地将优惠打折进行到底，5月份西安一共有50多家楼盘开盘，给出的优惠花样也很多，但都未能引起购房者很大的兴趣。“现在的市场环境下，开发商给出优惠已经不能吸引购房者的目光。”一位业内人士分析，开发商都是以打折优惠来吸引购房者，但在购房者关心的房价上却没有任何的让步，让购房者对打折优惠产生了“疲倦”。

　　一项对西安开发商与购房者心态方面的调查显示，7成以上在售楼盘开发商表示不会大幅降价促销，即使要降价也要等等再说。 69.2%的客户不确定什么时候购房，对楼市持观望的态度，少数人选择下半年置业。

　　“政策紧控下，开发商需要改变思路，常规的营销模式已经无法达到共赢。”陕西房地产研究会的有关人士表示，其实房企除了打折促销之外，最需要提升的就是项目的品质，在同样的市场冰冷期，有的优质项目没有通过打折促销便达到了热销，“这是一些中小企业必须考虑的问题。”

　　“市场胶着状态下，房价应该回到一个理性的阶段，这样才能让市场平稳地发展下去。”陕西省房产协会会长王圣学表示，理性回归不一定意味着房价会有多大的跌幅，而是在市场弹性许可内，做到合理定位。