招式1 节省成本，取消原定精装修出售

　　取消精装改毛坯发售，这应该算是目前深圳楼市中，发展商们应对政府限价最普遍的一个主要招式。

　　作为龙华标杆性楼盘的水榭春天三期就是很典型的代表。该项目去年一期、二期持续热销，发展商当时就放言说三期将在产品方面全面升级，并全部带精装修出售。由于其二期尾盘卖到了均价2 .5万元/平方米，业内曾一度猜测三期售价或将冲上2.8万元/平方米，谁知遇到政府限价令，根据片区情况指导均价不得超过2 .1万元/平方米。对此该项目有关负责人对记者大吐苦水：“去年我们决定做精装修也是响应政府低碳、环保的号召，可今年政策一变就成了限价，如果再做精装修肯定不可能了，而且二期马上就要入伙，最担心就是二期业主有情绪。”

　　同一片区还有潜龙曼海宁，年前项目有关负责人告诉记者，会将剩余的4栋400多套房子都做成精装修销售，设计都基本做完了，可近日记者再确认时对方也表示：“我们很难做到精装修了，因为之前设计的装修成本达到3000元/平方米。”龙岗中心区的睿智华庭和中海康城国际部分单位，以及中海塞纳时光都是精装改为毛坯。

　　而万科总裁郁亮在2010年度股东大会上公开表示，在限价政策下万科将坚持精装修策略

　　招式2 调整营销顺序，别墅押后，先卖高层

　　限价之下，高端项目难批入市，那就先卖高层，别墅往后延。

　　新拿预售证的招商观园，获批504套（合拼后）高层单位将推。而该盘4月底开放的都是别墅样板房，之前准备首批推出170多套联排别墅，“限价”之下改为先卖高层单位。

　　龙岗大盘公园大地，3月份开放了别墅组团“璞墅”的样板房，预计5月左右面市，据其260-320平方米、1：1赠送率以及处在龙岗中心城、成熟大社区等优势，将是龙岗最高价，“限价”之后一直按兵不动，转而着力特价清售半山区高层单位。

　　近日开始推特价房、抽奖送宝马、免息分期付款等促销方式的阅山华府，也还有30套别墅待售，其相关营销负责人表示：“也受限价影响，今年不卖了，到明年3-5月再卖吧。”

　　据悉，以上三个楼盘的别墅都早已达到预售条件，并曾有5、6月开售的预期，而今的调整，在待售某别墅盘营销负责人看来“还是幸运的，至少可拿部分高层先卖，不像我们这样被动根本卖不了，只能等现售”。对此，世华地产市场研究部总监肖小平反映，目前在二手房市场部分高档项目供不应求、价格持续上涨，不过从符合刚性需求的高层产品来看，如果多个楼盘改为先卖高层，将缓和这部分产品的供求矛盾，有利于平抑房价。

　　招式3 拉大价差，先卖低价单位

　　据市规划国土委一手房源系统公示，5月20日，睿智华庭所有房源均获准预售，共4栋、683套，各套备案价格集中在1.6万-1.7万元/平方米，较低的如A栋低层单位81.58平方米的两房，显示备案价为15687元/平方米；较高的如B栋高层单位137.38平方米的三房，为18710元/平方米。“我们在限价条件下拿的预售证，将以此备案价格销售。”开发商方面相关负责人曾如此表示。

　　然而，5月27日晚，睿智华庭悄然开盘，推出120套单位，报均价14200元/平方米。“我们紧挨着中海降价的两个楼盘，虽然定位较高，但价格上确实有压力，卖不了那么高。”该盘相关营销负责人表示。据悉，睿智华庭预售备案价之所以能达到1.6万-1.7万元/平方米，是因为所在大运新城片区在售楼盘包括绿景大公馆、阳光天健城、星河时代、中海塞纳时光等，前期产品都卖到1.5万元/平方米以上，尤其近期热销的星河时代拉高了片区均价，令片区限价目标上浮，预售备案价的空间较大。在此空间下，该盘采取了拉大价差、先卖低价单位的做法，令开盘均价“好看”，以一个较低的开盘均价向政府“交差”和吸引购房者，同时还避免了后期涨价的麻烦。此外，该盘原计划部分单位带精装修卖，也效仿相邻的中海康城国际，改成毛坯房销售，由此也拉低了均价。

　　招式4 两期跨越限价令，只能被动接受

　　通常深圳项目会分批开发，随着知名度的提升和配套的成熟，价格一般也会水涨船高，低开高走。同一期项目第二批价格通常会超过第一批，但是如果两期时间刚好跨域限价令的出台，就恰恰被“商品房同一楼盘的接连两期销售的房源，原则上第二期不得高于第一期”的条款所限制。选择“被降价”销售，还是选择继续等待，是很多开发商心理天平上难以抉择的两个方面，尤其是那些位处房价上涨明显区域的项目。

　　桃源居·首府在预售证的申领过程中便遇到这样的问题。该项目位于桃源居的第6区，计划分三期开发，去年10月销售了第一期单位，均价约16000元/平方米，二期单位从今年4月底便有入市传闻。6月2日，该项目相关负责人表示，项目刚刚取得预售许证，备案均价不到15000元/平方米，并于当天开放样板房，10日内开盘发售。“去年整个宝安区房价都有上涨，现在不涨反降对公司损失很大。”该项目负责人表示。他解释，去年一期发售时，二期由于施工进度达不到主体工程的2/3，并且没有做二期户型的样板房，无法在拿到预售之后十天内开盘，无法同时申领预售，结果现在只能被动接受。

　　招式5 预售改现售，拖拖拉拉要等到现楼卖

　　限价政策下，高端项目销售普遍遇阻。东部沿海的某高端别墅项目经理告诉南都记者，由于被“限价”，客户在“网上打印合同”的环节被禁止操作，因此完整的购买流程便不能走完，该别墅则无法正常销售。至于预售改成现楼销售的建议，由于需要几个月的预售转现售的转换期，对于已经进入预售程序的他们来说“伤不起”。

　　“往往一些本身成本比较高、在此基础上售价不会低的高端豪宅项目更会因受到限价政策的影响而被迫由预售转为现售。”中原地产二级市场常务副总经理玉家雄对南都记者这样说道。他表示，如果在5月1日之后没有拿到预售证，则高端项目转为现房发售的可能性较大。以目前深圳的房地产销售情况来看，预售为主流的发售方式，如果等到卖现房，则存在着等待周期过长，开发商存在资金流的压力，转成现售，实为无奈的一种选择。玉家雄称，直至目前开发商中也没有明确表示要改成现房销售的，他在此也不便过多评论，只不过政策可能随时存在变化，限价能否长久执行也令人生疑。至于具体可能的转现售项目，玉家雄称东部沿海的高端别墅项目可能性较大。

　　招式6 现楼也打“限价”牌清货

　　“百套现房一房一价，抄底限价8500-10500元/平方米”，龙岗中心城的徽王府打出这一广告。该盘拿出100套保留单位，以8500-10500元/平方米的价格现楼清售，比之前定价低了2000元/平方米左右，也低于上周龙岗区13627元/平方米的成交均价。

　　据悉，徽王府从2007年6月开始销售，总共1124套，此次百套房源主要来自：一是之前分批报批时，国土局为控制容积率，强制项目保留一批申报的部分房源，二是本体维修基金尚未缴纳完毕前政府限售的部分房源。徽王府相关负责人称虽然该盘已是现楼，无需预售备案，不受“限价”控制，但也选择降价销售，是因为开发商近期快速扩张了珠三角区域的开发战略，分别于惠州、东莞等地方拍卖取得地块，进入快速发展通道，所以需要快速清货、回笼资金。

　　近期如此现楼清货的还有深业紫麟山、城市阳光花园、半岛城邦二期、碧水龙庭二期等。“在很多真被‘限价’楼盘还不想降价卖的时候，这样已经现楼了的楼盘为了快速清货，倒是打起了‘限价’招牌促销，可节省营销成本。”众厦地产品牌总监林晓华说。他提醒如此促销的个案还将出现，购房者要综合考虑降价、尾盘双重因素下的产品性价比。