楼盘会所，近年来成为各个楼盘的招牌，不少业主在入住之后发现所在小区的会所仅仅是一间麻将室，还有一些高端楼盘的会所虽然设施豪华，但经营一段时间后却关门大吉。尽管楼盘会所遭人讽刺成社区的“花架子”、开发商的“鸡肋”，但是仍难阻挡楼盘不惜重金打造会所的热情，好似患上了“会所强迫症”。成都真的需要这么多楼盘会所吗？什么样的标准才能称得上是一家社区会所，一间机麻室也能自封为会所吗？成都各个楼盘会所存在着怎样的危机和隐患？又有哪些楼盘会所做得比较好？四川新浪乐居特派新闻组编辑前往成都各个楼盘，调查成都“会所强迫症”实情，并将和专家、业内人士一同探寻楼盘会所运营模式和管理方法的规律，找到优秀的会所案例。

　　症状一：配套不全 功能单一

　　在乐居编辑走访的12家会所里，所有楼盘均为在售，因此不少楼盘将会所与售楼部结合，将会所的低层作为售楼部，高层用于会所。编辑发现，目前成都的楼盘会所大多作为售楼部的一部分，在前期策划的时候就没有考虑到售楼结束后的实用性，尤其是一些规模较小的楼盘，开发商都很难去考虑楼盘周围的配套功能。对于中小型的楼盘，如果刚好处在温江、双流、郫县这些市郊，业主如果想过上像在市区那样----出门就能购物逛街、买菜吃饭的生活就非常困难。而这些市郊的社区会所仅作为楼盘的配套，往往承载不了这么多的功能，只能提供一些诸如健身房、茶厅、KTV这些休闲娱乐的功能。致使许多入住市郊社区的业主叫苦不迭，想要吃一顿家常菜都得驱车几十分钟到市区或者附近城镇。

　　对此，正合机构策划部的姜经理认为，如果小区把生活配套的全部建设寄期望于地产商是有失公平的。目前，只有达到200亩以上规模的楼盘才有项目配套，如万科，保利等知名品牌企业有比较完备的配套设施；而小规模的小区则不能将所有的功能配套完善交给开发商。高力国际咨询与商务服务副董事长张程也指出，大多数地块条件通知书并没有规定开发商必须修建会所做为配套，因此大多数会所是否最终实现纯业主配套用途，理论上是不受物权法限制的，而是一种社会责任感的体现。但世家机构总经理助理的杨婷则认为，现在很多开发商只是着力去解决居住环境这个问题，而忽略了围绕居住还需要更多的商业配套，单纯的一个楼盘项目其实是无法支撑起高品质生活的。

　　乐居编辑走访的12家高端楼盘中，从乐居公司所在青羊区出发到最远楼盘距离21公里，最近楼盘8公里，多数楼盘所在地都是政府规划的新发展区域，周围的公共配套尚未完善。甚至有些楼盘前后1公里内都是其他开发商在建的楼盘，没有任何配套设施。而公共交通存在的问题更严重，除了地铁沿线区域搭乘交通工具比较便捷，其他更偏远的地区公交系统尚未能覆盖。

　　世家机构总经理助理的杨婷则指出，由于新建的楼盘所在区域都正在规划建设，离市中心繁华地带较远，人气不足，甚至有些郊区出现“死城”。而商业配套一般是根据地段的人气来入住的，没有人气的地方就不会吸引并聚集一定量的商家，使得社区周围的配套不全，楼盘由于生活不便而不适宜人居住。同时，她建议依靠产业去带动周围的人气，在城市规划里要设计出白天有人流、晚上有业主的商业居住圈。

　　症状二：规划欠缺 多数亏损

　　从会所的经营管理模式来看，70%的开发商采用自主经营的方式，由集团旗下的子公司运营管理，20%采用外包形式，10%采用外包与自主经营结合的方式。而就所有权而言，参与抽样的所有会所都由开发商自己持有，但大部分会所负责人亦表示，会所主要是优先为业主服务；同时也有负责人透露其会所只针对业主开放；其次，个别楼盘出于经营的考虑，有选择性的面向社会一定消费群体开放了部分会所功能区。

　　正合机构策划部的姜经理告诉乐居编辑，根据正合的数据，现在很多由开发商自己经营的会所，都亏损的比较厉害，其管理运作模式也有欠缺。他建议，如果利用外包这种良好的合作模式是可以极大的盘活整个小区会所。除了合作模式的改变之外，也要平衡物业，商家，住户三方的权益，做到公平互赢：针对小户型，大户型，高端别墅楼盘有不同的会所品质服务需求；引入第三方，反而可以提升满意度；在许多品牌开发商都强调呵护满意度的前提下，小区肯定会更多的引入外包的模式。以城南天府香城为例，该项目以小区中心为商业区域，以招租的模式引进商业业态；另外，北京世贸是自身经营比较好的代表，其小区主力店如餐饮、会所都冲向了高端化。姜经理认为，市场化来是决定小区会所命运的准绳而不能把小区会所做成单一的服务性会所。

　　而高力国际咨询与商务服务副董事长张程也指出，类似社区会所，经营上基本不能自负盈亏，因为没有实际的大项收入，而人员成本、水电成本、维护成本，又是不可回避的、在现有国内的 物业服务模式中，若转嫁到小业主，小业主肯定无法接受，而国内物管模式大多为包干制，也很难承担，大多也开发商补贴，但长此以往也会有一些矛盾出现，因此 大都会无法经营。

　　同时，乐居编辑发现，其实大部分会所在前期并没有纳入经营性项目的规划中，也就是说，开发商只是将其作为一个展示的平台、销售的工具，而没有把它作为一个持续盈利的商业去经营，这或许也是会所亏损的原因之一。

　　业内人士认为，开放式的会所更胜一筹。开发商其实自身没有能力去经营社区会所，需要专业经营会所的公司来做。比如在招商的时候以租赁的方式将会所推向市场， 开发商收取租金，由专业的会所经营公司提供服务。除此之外，会所的不同业态也有不同的场所需求，这需要开发商在前期就主动和商家接触，比如做餐饮需要厨房，那么厨房的通道应该按照商家的需求去建设，而不是先修好会所再去招商。只有在前期下足功夫，后期运营上才能减少纷争和问题的出现。

　　成都国际私人会所“格兰会”的常务副总刘治见告诉乐居编辑，会所需要专业的规划和管理，按照格兰会的标准，一个占地约5000-6000㎡得会所需要5000万的投资成本，其固定的成本费用，包括其维修护理费是100万/月；而占地1万㎡的会所，则需要1亿的投资成本和200万/月的固定成本费。开发商凭借自己的实力很难达到好的效果，因此他建议最好将社区会所外包给专业的会所经营公司。

　　而南湖度假别墅区的营销经理贾嘉男建议，对于社区会所而言，这是前期规划先天不足，只能在后期的管理模式和运营方式去突破。对于规模不大的社区会所，其会所即使装潢豪华也大多只是招牌，并无太大实用价值；由于配套不齐，无法刺激更多消费者光顾。只能一方面向社会开放，一方面自发组织一些主题性和文化性的活动，来召集更多的人参与。而对于规模大一点，配套齐全一点的社区会所就好办一些。首先应当向社会开放，并且将会所单独推向市场，而非作为楼盘销售的附属品，转变会所的经营理念，使其成为一个消费性会所、因为社区的住户数量毕竟有限，无法支撑起会所的长久经营，因此需要通过多种渠道去扩大市场量。