随着国家越来越严厉的房地产调控政策尤其是部分城市限购政策的出台，今年上半年开发商通过优惠促销活动来对房价进行暗降的现象正在各地悄然蔓延。

　　6月18日，首开常青藤二期项目E11楼和E13号楼开盘，开盘价在22000元/平米到23000元/平米之间。这是该项目自5月6日最新一期开盘以来，开发商首开集团第二次对外以促销价对外销售。上一次首开常青藤的优惠政策是根据房屋面积的不同，在总价上有19万元到78万元不等的优惠幅度。

　　对比该项目自去年11月中下旬到今年5月初促销之前的几次开盘，其对外公开售价一直维持在27000元/平方米。而在5月6日的降价促销活动中，该项目实现了80%的去化率。

　　事实上，目前像常青藤这样的降价促销项目已经不是个别现象。早在常青藤之前，远洋地产对市场的嗅觉似乎更加灵敏。今年3月，在调控政策“京十五条”关于房屋限购令出台后不久，远洋地产在北京开发的远洋一方项目就在二期开盘时，开发商将价格从原来的25000元/平米调至21000元/平米，每平米直降4000元。

　　近日和讯网致电远洋一方售楼处获悉，该项目目前不仅保持原来的促销价21000元/平米，甚至针对全款购房客户在公开报价的基础上还有98折优惠。

　　和讯网通过调查发现，尽管目前大规模的降价促销现象还未在房地产市场中出现，但参与此次降价促销暗战的大型开发商已经不在少数。只是这次他们行为更加低调，不约而同地选择了“羞答答的玫瑰静悄悄地开”。

　　以万科为例，这次没有像2008年初那样扛起全国性的降价大旗，率先在上海和北京等一线城市进行大规模的降价促销，主要是针对武汉、成都、重庆等二、三线城市的个别项目进行了优惠，北京的三个项目如万科蓝山、万科幸福汇、中粮万科长阳半岛，仅针对一次性付款的购房客户分别有96折和97折的优惠折扣。

　　今年5月底，武汉万科旗下的万科红郡曾打出了“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”的广告语。根据和讯网的了解，万科红郡作为精装修项目，此次所涉及的优惠并非广告语中宣传的那样采取直接降价1000元的方法，而是针对不同户型在原有8000元/平米-9000元/平米不等的单价下，采取送面积等优惠活动，通过这些优惠，万科红郡的单价相当比周边楼盘优惠1000元左右。

　　除了武汉，中原地产的调查也显示，对比新政前的售价，万科在成都的项目金域西岭的销售均价也悄然下调了300-400元/平方米。

　　除万科外，大型开发商如碧桂园在广州、招商地产(000024,股吧)在深圳、绿地集团在上海等多个项目都先后采取了不同程度的优惠或直接降价，而在此番降价潮中略显高调的中海地产，甚至在上海、深圳、重庆等多个城市同时采取了降价优惠的销售策略。

　　以降价促销换取交易量

　　逼迫开发商参与此番优惠促销暗战的原因，是房地产调控新策轮番出台后房地产低迷的市场表现，其中限购令的作用尤为明显。

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队于6月15日公布的《1-5月北京经济主要指标数据》显示，今年1-5月，全市商品房销售面积为451.5万平方米，同比下降26%；其中，住宅销售面积为312.3万平方米，下降29.8%。

　　“链家地产”市场研究部的统计也显示，今年5月，北京新盘住宅当月签约率只有12%，而4月份新盘住宅当月签约率为30%，环比下降18个百分点。5月15日以来北京开盘的9个新住宅项目签约率持续下降，部分楼盘甚至零成交。

　　面对低迷的房地产交易现况，开发商藉希望通过降价促销的手段来换取交易量。中海地产全国性的降价促销就为其赢得了很好的销售回款。

　　在近期部分上市公司公开的前五个月的销售业绩报告中，过去被万科远远抛在身后的中海，今年五月销售额首次达到百亿并超过万科，成为房地产业新的领头羊。

　　数据显示，今年前五个月，中海累计实现房地产销售额401.0亿港元，同比增长81.8%，累计实现销售面积243.7万平方米，同比增长34.9%。

　　其中5月份实现房地产销售额121.3亿港元及销售面积61.8万平方米，同比分别增长251.8%和47.9%。这是中海的销售业绩首次单月超过百亿人民币，并且首次单月销售业绩超过万科。

　　与此相比，万科今年5月份的销售面积为81.0万平方米，销售金额90.1亿元。前5个月，万科累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。

　　同样是采取大规模降价促销的碧桂园今年6月初也对外公布，2011年5月实现合同销售额约59亿元，单月合同销售创集团历史新高；合同销售建筑面积约94万平方米，同比分别增长约164%及104%。而碧桂园5月业绩增速环比超过一倍的现象，受到了业界的普遍关注。

　　与中海和碧桂园亮丽的销售业绩形成对比的是，一直坚持“不降价”的绿城集团，5月份共实现合同销售金额30亿元，去化率仅为29%。

　　可售量创新高 资金压力将达最大

　　一位业内人士就表示，目前大型开发商的降价现象虽然还只是个别案例，但到三季度这种情况会明显增多。他分析认为，上半年由于限购，许多楼盘都放缓了推盘速度，但交易量的停滞也直接导致了库存的增加，这样开发商在下半年的促销压力就会加大。

　　对开发商而言，一个不容忽视的事实是，今年以来不仅传统的红5月没有出现，而在成交回落的压力下，下半年开发商的销售压力除了将迎来7、8月这样传统的销售淡季以及库存的增加，更加雪上加霜的是，在融资渠道受阻的情况下，开发商为了回笼资金，将会加快推盘速度，7、8月份项目将会集中推货，业界甚至将这种现象描述为“井喷式推盘”。

　　业内人士普遍认为，今年第三季度特别是七、八月将会是一个关键的时间节点，到时候新盘将相对集中地入市，市场供应量会放大很多。亚豪机构统计就显示，7月份北京预计将有40个项目开盘销售。

　　而来自长江证券(000783,股吧)的研究报告分析认为，由于成交回落，房地产的去库存压力显著加大。报告还显示，针对目前各地截至5月底的库存量，未来像北京、上海、深圳、广州这样的城市，将分别需要63、21、48、32周的时间来消化当前的存量房。北京房地产市场交易管理网也显示，截至6月15日，可售期房套数已经高达120885套。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，以广州为例，下半年广州楼市供应量大，全新货量达3.9万套，这些新房将密集供应，届时势必竞争激烈。黎文江认为，由于下半年有很多全新楼盘推出，这些楼盘不需像旧盘存在害怕前期业主不满楼价下降的担忧，所以在价格上肯定会低开。

　　三季度或将成为降价潮的临界点？

　　数据显示，目前广州5月份全市10区新建商品住宅网上签约均价12477元/平方米，较4月份略降3.8%。其中，天河区住宅均价较4月份下跌2144元/平方米，跌至24396元/平方米，8.1%的跌幅远超其他各区。

　　根据房地产交易网的成交记录测算，去年全年北京新建普通住房均价为14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%，成交均价14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅为4.8%。同时，全市151个在售新建商品住房项目中，有15个项目价格下降。

　　6月15日，国际信用评级机构标准普尔发布报告称，鉴于内地信贷的进一步收紧及严厉的调控政策，标普将中国房地产业的展望调整为负面。

　　标普信用分析师符蓓指出，由于内地信贷状况收紧以及日益严厉的调控政策，加剧了房地产市场的低迷，未来6-12个月可能会迎来更多负面评级行动。符蓓认为，房企开发商普遍杠杆率较高且行业竞争激烈，如果销售出现较大幅度下滑，将会严重削弱开发商的现金流。符蓓预计，2011年下半年将迎来一定幅度的价格调整，如果成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭，零星的降价行为将会蔓延。

　　北京市房协和北京市房屋中介协会在6月14日联合召开的通气会上一致认为，下半年北京的房价仍将呈现稳中有降的态势，而且受供应量的增加、信贷政策收紧等因素影响，三季度很可能会出现房价整体下行的拐点。

　　就在6月12日，北京著名“日光盘”中粮万科长阳半岛第八次开盘，当日该项目去化率仅为39.1%，创历史当日开盘去化率新低。今年3月6日，长阳半岛第六期开盘，当日认购率为63%。这是在北京加重限购政策出台后，该项目首次开盘。此前，长阳半岛保持了连续五期的“开盘即日光”的记录。尽管第六期没有达到“日光”，但也是新政后为数不多的“月光”的楼盘。万科副总裁毛大庆认为，开盘当月去化率不足六成时就应该考虑调整价格。

　　世联研究报告指出，2011年房地产市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。业内人士普遍认为，尽管目前全国性大范围的房价下降还未形成规模，但很难说这不是下一步的发展趋势。