商业地产的成功在于模式的创新

　　大家都进入商业地产是不现实的，即使有这个心，也未必有这个能力。商业地产考验的不是资金，不是土地，最大的问题是商业资源的积累，是有多少商家愿意跟随你、相信你。

　　下决心在商业运作流程、商业运作模式上进行再造和创新才是最重要的。只有形成最具特色的核心竞争能力，别人才无法模仿，无法追上你。万达有自己的规划院、商管公司以及开发公司，这是万达在传统产业中汲取别人的精髓，同时将整个流程再造所产生的独特的全产业链模式，把传统商业的做法进行流程模式的再造，这一商业模式的创新使万达赢得了独特的甚至是别人无法模仿的核心竞争力。

　图为　王健林 万达集团董事长

　　必要时会加大楼市调控力度

　　目前香港的楼市环境“极不寻常”，特区政府会相应推出“反周期”的楼市措施，并在有需要时毫不犹豫地进一步加大调控力度。为确保楼市健康平稳发展，特区政府此前推出了不少“反周期”宏观谨慎措施，即在楼市过热时采取压抑性的措施以防止泡沫风险；而一旦外来震荡拖累本地楼市，也能灵活调节这些措施的松紧。

　　最新的措施主要集中在两个方面：一是增加房屋供应，特别是中小型单位的供应；二是通过下调不同类型的物业按揭成数来加强银行体系的风险管理。这些措施不是要一下子把楼市“打沉”，而是在适当时候推出适当的举措。

图为　曾俊华 香港特别行政区政府财政司司长

　　今年不用担心三四线城市房价

　　由于行业的洗牌加上地产巨头在三四线城市的规模扩张，提高了一部分三四线城市的土地溢价率。比如今年上半年富阳、佛山、杭州等城市平均土地溢价率超过了30%，而去年地产巨头向万科、保利、中海、恒 大销售业绩主要大部分是靠三四线城市的。

　　今年不用担心三四线城市房价的问题，今年也不用担心那些四线城市的房价问题，今年三四线城市也不存在房价暴涨之忧。因为中国有大量的市场空间和经济腹地，也有看不见的手——市场供需进行调控的。如果未来三四线城市房地产市场出现投资过热、房价过涨，消费力不足，商人就会迅速调整战略，政府也会迅速进行政策调控。

图为 陈湛匀 上海市投资学会副会长

　　土地财政非高房价根源

　　“土地财政是高房价的万恶之源”这个说法是错误的，供给不足才是高房价的真正根源。

　　即便地价不高，因为供给不足，房价也将很高。在这个意义上讲，土地财政不是问题。因为在经济发展的每个阶段都会有些主导产业利润比较高，发展比较快，也必然在这个时期对于国家的财政收入贡献更大。因此，财政收入从利润比较厚的房地产领域，从土地上来是没有问题的。

　　增加供给是调控之本。调控的第一招就是要压缩杠杆，减少对开发商的贷款，同时把其他的融资渠道相应地开放；第二招是提高首付，引导百姓理性地进行房产消费，三套房之后可以将限购改为允许购买，但需要全款支付。

图为　鲁政委 兴业银行资深经济学家

　　今年至少会再加息三至四次

　　国内已经习惯8%的经济增长速度，但又期望房地产不会持续处于过热的状态，因而预计今年至少会再加息三至四次，明年的加息周期也会持续。

　　明年的存款准备金率将会由21.5%上调至23.5%，这将是上限，否则会对银行造成冲击，而今年的存款准备金率则预测为22.5%。明年通胀将会继续。

图为 陶冬 瑞信亚洲区首席经济师

　　房企不应抱有幻想应尽快调整价格回笼资金

　　包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内将是一个常态。此前房地产行业飞速发展的“拐棍”——过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，应尽快调整价格回笼资金，并考虑股权融资等多种筹资方式，活下去才是根本。

　　最近接触过的很多房企中，不少在猜测“从紧的利率政策会不会在下半年转向”。我劝他们趁早打消这个念头。连续两个月来，住建部政策研究中心一直在全国各地做市场的调研。调研发现，目前的中国楼市已经出现了史无前例的变化，这些变化实际上都是在告诫开发商不要幻想还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹。不得不面对的事实是：未来的政策将继续从严。

　图为 秦虹 住建部政策研究中心副主任

　　房地产调控进入“深水区”

　　目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。

　　现在房产调控进入了“深水区”，即触及到了本性的制度问题。土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果土地出让制度不改变，调控难免会有反复。再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地出让金，这个问题短时难以解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。

　　未来保障房销量将直线上升，占很多城市住房销售量的50%，约占全国市场的30%。房地产企业的未来发展路径应是从单一商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有。

图为 聂梅生 全国工商联房地产商会会长

　　大城市房价应该高京沪楼市有泡沫

　　一线城市房价上涨太快，形成了一定的泡沫，但是二三线城市未必有泡沫。我们不能要求北京、上海这样的城市房价降多少，因为大城市的房价无疑应该是高的，比如美国曼哈顿和纽约的房价也很高，但整个美国房价是合理的，如果你感觉高可以到别的城市去买。

图为　贺铿 全国人大财经委副主任