限购令落地、金融政策一步步收紧等，并未让上半年的南京楼市完全消沉。商铺、写字楼实实在在的成交数据，见证投资客的疯狂；不限购的都市圈楼盘，史无前例地席卷了南京上千市民冲动的钱包；同时，几大原本走高端路线的品牌开发商，新房源纷纷定位刚需。到底是投资需求抑或是刚性需求搅动着上半年的楼市？谁又将主宰南京楼市后180天的沉浮？

　　[经典镜头]

　　种种热象动力不一

　　2011年，南京楼市上半年的180多天，各类经典镜头自相矛盾，令人费解。

　　镜头一：万达中心连放“三把火”

　　3月，南京万达中心推出5星级商务集群中300多套写字楼和50余套底商（一层商铺）。开盘半天，写字楼售出八成，底商全部售罄。4月，该盘700余套36-62平方米的精装小户型，开盘当天销售400套，5天内售罄。5月，万达中心13万平方米写字楼开盘10天被抢空，并有大企业整层认购。

　　镜头二：紫金山名宅红极一时

　　南京限购细则2月底落地后，保利紫晶山和朗诗钟山绿郡并没有受制于住宅“限购紧箍咒”，反而逆市热销。3月26日开盘后，保利紫晶山两个月总业绩近7亿，4、5月连续夺得南京别墅月销售冠军。4月底开盘的钟山绿郡，144套科技洋房，开盘仅3小时左右销售近7成，销售额近3亿。

　　镜头三：“不限购”楼盘南京抢客

　　5月15日，位于句容黄梅的碧桂园凤凰城开盘后陆续引来近二万来自南京、上海等地的购房者疯狂抢购，首批推出2100多套房源，认购超9成，认购金额逾10亿元，其中90平方米-140平方米的户型被一抢而空，几天后该批房源即告售罄。6月初，凤凰城再次推出1000套房源，开盘半天销售6成，业绩震动南京楼市。

　　镜头四：江北商业投资也“惹火”

　　6月，弘阳壹号掀起江北商业投资热。6月1日已有300多组客户前来领取排号牌，开盘当天大约有500名客户来到现场抢购B号楼192套40年产权的酒店式公寓，当天热销1.5亿元，刷新了限购时代的江北开盘销售新高纪录。

　　镜头五：大品牌转舵“抢食”刚需

　　近期，万科金域蓝湾七八月份推出的二期房源定位刚需，户型面积有78-125平方米，没有大户型。与此同时，原本在南京一直走高端产品路线的房企，其销售负责人纷纷坦言后期楼盘将定位刚需，比如城东保利·罗兰香谷、大学城保利·梧桐语、九龙湖的银城·千花溪、江宁东山的绿地·紫峰公馆等。

　　［正方阵营］

　　南京房地产建设促进会秘书长 张辉

　　吉合田房地产顾问机构董事长 石旭升

　　南京网博机构总经理 孙海

　　一亩田机构副总经理 夏会华

　　刚需支撑

　　上半年楼市

　　刚需成交

　　占绝对优势

　　南京房地产建设促进会秘书长张辉认为，市场还是以刚需为主，江宁板块和江北板块是当之无愧的楼市成交主力。此观点得到众多业内人士认同。

　　吉合田房地产顾问机构董事长石旭升也认为，上半年主打刚需的一些片区和楼盘数据都不错。比如江宁、江北一些楼盘的总体供应量大，是河西、城南、城东的高端大平层、别墅等房源的数倍。从成交量来看，融侨世家、中冶天成、江佑铂庭等刚需楼盘的成交总数也在整个楼市中占据优势。

　　另有业内人士透露，根据南京网上房地产的数据，截至目前南京成交的18000多套房子中，5成以上是80-100平方米面积段，即刚需置业最为集中的户型。

　　“首次置业者和刚性改善性群体占据市场主力，投资性需求较少。”一亩田机构副总经理夏会华举例，比如江宁大学城板块几家楼盘，今年5月份购房者中80%的置业者是纯刚需，很多是应丈母娘要求在买婚房。

　　南京网博机构总经理孙海认为，刚需不仅仅是首次置业者，还包括刚性改善需求，比如住在60、70平方米的两房，想换三房的三口家庭。整体上说，上半年首置和刚需改善是市场主导。三四月份都是刚需主打，后期高端改善型置业抬头，中海凤凰熙岸大平层、绿城玫瑰园、山河水等定位高端改善群体的产品，销量均有放大。

　　“在上半年第一季度调控的利空消化殆尽后，市场中的刚需在楼市下跌无望下毅然出手。”孙海分析，这时刚需们多以现金而非贷款支付。同时，改善性需求在短暂消沉后，慢慢以各种途径释放。他认为，每次调控都是一次买入的机会，刚需和改善对未来的市场也会有一个较大的支撑。

　　改善需求

　　也是刚性的

　　大品牌纷纷抢食刚需

　　上半年，很多原本定位高端的楼盘也开始降低身姿推出小户型房源瞄准刚需客户，比如万科金域蓝湾二期的产品均是定位刚需的小户型。保利、绿地等在江宁的项目也都瞄准刚需市场。

　　石旭升分析，大品牌的嗅觉是灵敏的，万科、保利等开始造刚需盘，说明上半年投资、改善性的释放已经很充足，而下半年，刚需将是楼市的绝对生力军，因而大品牌开发商会纷纷走刚需路线。从未来走势来看，大品牌将会让这一市场竞争更激烈，因此是刚需置业的好时机。

　　［反方阵营］

　　南京工业大学房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长 吴翔华

　　新浪乐居南京站主编 王小军

　　南京银城地产市场营销部经理 王政

　　绿地集团南京房地产事业部企划经理 孙阳

　　投资激发

　　上半年活力

　　约六成买房人

　　有房住

　　“虽然江宁、江北的部分楼盘是刚需在出手，但带投资性的改善性需求占主导。”南京银城地产市场营销部经理王政坦言，从银城锦一方、中海凤凰熙岸、保利香槟国际等楼盘，甚至金地自在城来看，很多都是有房子的人在买。

　　这一观点也得到新浪乐居南京站主编王小军的认同。王小军介绍，据调查，上半年南京6成左右是有房子的人在买房，包括原本60、70平方米小两房换成3房的改善性刚需置业和房子已经够住、处于提升居住品质的享受型置业人群，这部分人群购房其实也带有投资目的。

　　首次置业

　　不全是刚需

　　近期，在万科金域蓝湾售楼处的意向房源登记表上，不少注明“首次置业”的客户买的是160多平米的大户型。对此，业内认为：“不足为奇,他们的真实身份是投资客。”

　　据透露，个别楼盘出现了业主18岁就买180多平方米大户型的现象。其实是业主以成年子女名义买房，子女名下没有房产，能办首套房贷，而其实购房者的家庭持有多套房。

　　绿地集团南京房地产事业部企划经理孙阳表示，一些定位刚需的楼盘不乏投资客出现，有的客户一次性付款买几套。天诚不动产研究所副所长吴翔华分析，因为刚需楼盘最具投资价值，有人肯接盘。甚至有银行工作人员透露，确有申请首套房贷的客户手中其实已有好几套房。

　　一降就热说明是投资

　　吴翔华总结，上半年热卖的楼盘，多是直接或间接价格让步的楼盘，这说明投资需求并没有撤离。“从投资者的角度来看，刚需房源和大品牌、地段好的高端产品降价就意味着有利可图，因而会伺机出手，这是投资活跃的表现。”

　　王小军也认为，江北上半年一些楼盘其实也可看出疲软状态，其中主要还是价格没降到位。一方面，价格不下行就没有投资客捧场；另一方面，王政分析，随着金融政策的收紧，刚需受到的影响较大，他们对价格较敏感，上半年首付比例和利率上调等，让相当一部分刚需陷入观望。总之，刚需真正出手的并不多。

　　为何限购浇不灭投资热情

　　[深度探讨]

　　为何调控多管齐下，投资利润大不如前的情况下，仍有那么多人投资房产？

　　王政认为，带投资性的改善需求手里有相当一部分闲置资金，“比工薪阶层更有增值、保值的意识和需求，很多人仍会觉得‘拿着房子比拿着钱好’”。

　　石旭升分析，老百姓投资渠道的匮乏导致大量热钱去向盲目。其实取消对高端产品的限购，反倒有利于释放一部分热钱，有利于普通住宅市场价格稳定。

　　“如果不看需求结构，不管需求的膨胀，只管一刀切限购，就很有可能让老百姓失去信心。”吴翔华认为，从“海口叫板限购令”到“部分城市市场回暖”等来看，多数购房者还是会选择看得见摸得着的不动产——房子。