最近保利地产高调宣布正式进军养老地产，在上海、长沙启动两个养老地产项目，宣布成立“善居养老研究中心”，着力推动社区养老计划。万科、绿地、华润、首创等知名房企也纷纷关注养老地产。养老地产前景如何，发展养老地产面临什么挑战呢？

　　养老地产成房企盈利新增长点

　　业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。

　　虽然老年人口不一定全部转化为养老地产的需求，家和集团副总裁张建勋说，中国正迎来“421家庭”时代，再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位、八位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心，养老地产的宠大需求正基于此。

　　保利地产董事长宋广菊表示，“养老地产将成为保利新的盈利增长点之一。”家和集团副总裁张建勋表示，关注养老地产就是关注房地产行业的可持续发展。传统住宅开发还有15-20年可以做，20年后，中国将步入老龄化高峰期，养老地产空间巨大。

　　开发商全国布局养老地产

　　发展商纷纷进入养老地产领域。除保利地产外，绿地集团早在2004年就推出综合性养老项目21城孝贤坊；万科在去年宣称开拓养老地产，将养老地产列为产业链的新分支；华润、首创也在关注养老地产的发展。

　　在广州，祈福集团在几年前就在祈福新邨运营“广州祈福护老公寓”，该老年公寓依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓，全国首间酒店式护老公寓，目前已吸引许多来自香港、广州、深圳、北京甚至外国的长者入住。广州家和集团也宣布其在白云区的500亩广东颐老园项目将在今年底或明年初动工，计划5年后主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。广东颐老园邻近帽峰山森林公园，规划将建成老年公寓、医疗中心、老年大学、特色栈道、综合服务楼等。

　　两大问题困扰养老地产

　　1周期长，15年才回本对养老地产的开发前景，家和企业集团总裁熊文辉表示，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，可把企业资产做大。但投入周期长，最少需要15年才能回本，做得好的话，前几年才3%的回报，入住率上去了经营得好才可能达到8%，这对企业是考验。

　　祈福集团相关负责人也指出，“对我们集团来说，发展养老地产主要是尽社会责任，让更多人老有所养；我们很清楚不可能很快有回报，我们的老年公寓开业三年了，目前还在投入期。”保利房地产集团副总经理胡在新表示，养老地产涉及产业链条长，对开发企业在投资、建设、运营、管理的能力有高要求，考验发展商实力。他强调，“作为新生事物，养老地产涉及的问题太多太复杂，前期就算亏一点，我们也希望将其做成可推广的样本。”

　　2政策缺位，土地资金困扰有发展商坦言，缺少政策支持是发展养老地产的最大难题。目前大多数养老型地产项目很难获得政策支持，也很难从银行贷款。

　　目前国家没有养老地产的土地政策，大多数养老地产项目是以旅游地产、工业地产的名义来拿地、运作的。另外，养老社区建筑规划密度低，需要医疗、文化娱乐等配套设施，需要土地量大，因此远郊“产业园”的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择。许多老年公寓、养老社区都是“小产权房”，不能交易，制约了养老地产的投资热情。保利地产相关负责人坦言，养老地产有社会福利性质，需要在土地出让、银行贷款等方面给予政策优惠，也应给予企业减免税费等优惠，鼓励企业投入。当然，政府也应引导社会力量建设并监督纯租赁型的养老社区，避免民营养老机构向变相房地产方向发展，从而保护土地资源。

　　特别提醒

　　养老地产大多不能转让

　　养老地产大多是非住宅用地，有些项目不具备完全产权，大多数养老地产项目最多只能获得50年产权，部分地产项目就算可转让出售，也需要比普通住宅更高的转让税费。