虽说总房款降了5万元，可评估值也少了19万元，一增一减，首付款倒多出8万元。三个月的等待观望，让市民吴先生觉得没那么划算。面对持续调控下楼市银根的整体缩紧，银行对于二手房的评估预期也逐步下降。部分区域90年代的老旧二手房，评估值已普遍缩水两成左右。

　　评估缩水比房价降得快

　　北郊农场是昌平回龙观地区上世纪90年代初的老楼盘，装修都是老式范儿，客厅小、卧室大。今年3月份，吴先生看中了北郊农场里的一套98平方米两居室，业主要价190万元，折合单价每平方米19400元。“房子看上了，可价格谈不下来，预感二手房市场还能降降，我便说观望观望再出手。”

　　等到6月初，北郊农场的价格果然松动了，吴先生也如愿以偿地将总房款从190万元砍到了185万元，每平方米单价略微便宜了600元。可当他准备到银行去办理贷款时，却意外发现，这套二手房的评估值也缩水了，从两个多月前的每平方米18000元，下降到了每平方米16000元。

　　记者看了下吴先生的账单：因为是首次置业，他目前可以向银行申请到三成首付。如果按当初每平方米18000元的评估值计算，七成贷款是123万元，他自己需要筹集67万元的首付。而房价落了5万元后，评估值也跟着落到157万元，七成贷款便是110万元。最终，他的首付款变成75万元，比3月份足足多出8万元。

　　“对于普通刚需购房人来说，多出10万元的首付，也是一个门槛啊。”吴先生告诉记者，别看数字不大，可评估值一变后，令他的首付压力倍增，“这三个月的观望，真没预想中划算，倒有点‘捡了芝麻丢了西瓜’的感觉。”

　　老旧二手房评估值普降两成

　　记者走访市场发现，二手房评估值缩水的现象，不仅仅在回龙观发生。去年曾一度走高的大兴地区，上世纪90年代普通二手房的评估值，也从3月初的每平方米13000元到14000元之间，下调到了现在的每平方米12000元。

　　伟业我爱我家市场研究院表示，近两个月来房价下跌预期较重的区域，二手房评估价普遍缩水，尤其是上世纪90年代老旧楼盘，评估价普遍缩水两成左右。“某个区域的房价下跌预期越强，银行就会要求评估所降低该区域的评估水平。不同于新房市场，由于银行对于二手房是按照评估值放贷，所以虽然房贷门槛目前并没有抬高，但评估值的缩水，也无形中增加了买房人的购房压力。”研究院的分析师举例，以一套100万元的二手房计算，评估值从8成降到7成，首付款就得多出一成。

　　银行放贷审批更严

　　针对市场传言的银行上调二手房首套房的首付比例，个贷机构“伟嘉安捷”分析师吴昊表示，从目前合作的十余家内外资银行来看，北京的首套房首付暂未上调，最低仍可享受到三成首付。不过，受银行信贷规模从紧的影响，目前住房贷款总的放款周期较之前拉长了不少，借款人通常需要一个半月甚至更长时间才能拿到银行放款，而且银行对客户贷款资格的审核也更加严格。