6月底，一波“一二手楼市倒挂”的新闻从深圳一直延伸到津沪，楼市似乎又再次步入“2008式”的十字路口。然而在深圳，围绕限价房周边的投机客再度活跃，购房者的预期难言明确，所谓拐点难道就真的不期而至？

　　慎言“倒挂”

　　深圳二手楼市忽然又上演了一幕一二手倒挂的现象，6月20日至26日，深圳一手房量价同涨，成交均价为18304.05元/平方米；然而根据深圳中原地产的监测，同期深圳二手房成交均价为21044.44元/平方米。一手房比二手房便宜了近15%。

　　如果说统计数据还有统计结构的变化，那么单盘价格的变动就让期盼楼价下调的购房者兴奋了一把。6月18日，招商地产(18.80,0.50,2.73%)位于南山区蛇口的高端豪宅项目招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价入市，其价格比周边二手豪宅便宜了近万元。这并非孤例，6月以来这样的故事已上演了第三回，端午节前后位于观澜的招商观园以1.2万元/平方米均价入市，而同片区的楼盘成交价格可以达到1.4万元/平方米。同样地，6月11日莱蒙水榭春天超过1000套房源以2.1万元/平方米均价入市也在当日基本售罄，据称其价格比周边二手价格便宜了3000元/平方米。

　　2008年遍及全国的楼市下调，也始于深圳，也同样是源于一波一二手倒挂。这着实给了购房者充分的想象空间。但这个判断并没有得到普遍的认同。“这种看法有很大的偏差，”世华地产市场研究中心总监肖小平认为，现在的一二手房价倒挂的现象往往由两个原因造成，一是同一片区或同一楼盘，只是一手房在位置、景观、户型等综合品质上不如二手房，售价才会稍低。其二是现在与一手房对比的价格实际上是二手房的放盘价。“将放盘价与一手房售价相比，明显不合适。”肖小平认为。

　　世华地产的成交资料显示，以观澜片区为例，招商观园日前开盘销售均价为12000元/平方米，但是这个楼盘地理位置较差，生活配套缺乏，同个片区的中航格澜郡，目前二手房的成交价格为14000元/平方米，但它无论是地理位置，还是小区环境，都优于观园。

　　短炒客又现

　　肖小平还认为，7月11日深圳二手房交易将按评估价征税，二手房的交易成本可能会大幅上升，因此，即使一二手房售价相同，二手房的买房成本依然大幅高于一手房。

　　尽管如此，有业内人士还是向记者表示：“开发商这样紧贴二手市场价格的定价策略，这两年来都很少见，以往最起码会在二手房基础上上浮15%。”但《中国经营报》记者在深圳调查后发现，这些低价入市的项目周围出现不少炒房者的身影。

　　“有人联系我，只要加上5万元，就可以将一套位于8楼的房子转给我。”陈先生告诉记者，他6月中旬曾“挤”进了水榭春天三期的销售现场，但最后没有买成房子。一周后，就有电话找上门，说是可以转让房子。“而且对方说，现在只要在开发商处转名即可，不需要在二手市场承受更多的额外费用。”陈先生表示，他对此也颇为心动。

　　记者在水榭春天的各大论坛里，都看到了这种“转名”房的信息。不完全统计，各大论坛中的房源就有30至40套。同样的情况在招商观园以及雍景湾均有出现。“转让”价格通常都是在房价基础上加5万至15万元。

　　业内人士表示，这种情况通常都出现在楼市上涨期，市场价上涨速度超出开发商定价预期。现在楼市基本处于观望状态，这种短炒客比较罕见。“通常这就证明开发商定价策略失败，利润都让炒房者拿了。”一位专门为开发商制定销售策略的资深代理向记者表示。

　　有知情人士向记者透露，这与深圳市政府的“限价令”密切相关。开发商内部人士向记者透露，水榭春天三期曾计划在“五一”推盘，但预售证却迟迟无法批复。据称当时开发商上报的价格是2.4万元/平方米，最后在价格下调到2.1万元/平方米后才拿到了销售资格。为此开发商的首席运营官忽然离职。

　　需求预期尚不明确

　　实际上，6月20日至26日深圳楼市一直处于恢复中。当周新房成交1048套，环比上升了29.54%，而且价格也是环比上涨了5.55%。同时中原地产监测的二手房成交套数为2854套，环比上升了13.84%。

　　对于二手房成交的上涨，研究者普遍认为是临近7月11日，从该日开始，二手房不再按过户价征税而按评估价征税。深圳出现二手房市场成交持续上涨，楼市过户量急增。“即使现在在签的合同，也赶不上7月11日前去过户。”世联地产(18.71,0.76,4.23%)的地铺经理王晓敏向记者表示，过去两周业主与购房者都担心新评估法带来成本的大量上涨，因此都放下了观望态度，导致二手楼市出现一波小高潮。但从6月底开始，由于无法赶上最后一波过户时机。“购房双方又陷入观望。”王晓敏告诉记者，不少前期降价5%卖房的业主，看到成交无望，干脆把放盘价提高15%。

　　从这个角度，市场观望的态度并没有根本改变。中房指的统计数据显示6月20日~26日成交量有所上涨，该周监测的35个城市中，有24个楼市成交量同比上涨，17个城市成交量涨幅在50%以上，海口、三亚等6个城市的涨幅均超过100%。重点城市中，仅成都和重庆的成交量同比下跌，其余皆上涨。其中北京、深圳涨幅超过70%，广州上涨达122.49%。

　　世联地产的研究报告显示，部分区域调控作用开始显现，但从全国的角度看，政策执行力度仍待加强。真正楼价有所变化的局面应该集中在下半年。

　　报告认为，依据国家统计局的数据，2009年~2010年全国新开工面积分别同比增长15.7%、40%，这意味着今年下半年将迎来楼市供应的高峰期。然而，据部分城市的新增预售量来看，其1~5月的同比增长率普遍偏低，比如：北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%，这意味着上述城市的开发商推盘并不积极，那下半年楼盘可能会集中上市。

　　虽然供应增多，但世联地产也同样认为购房者的需求尚未形成明确预期，楼价下调还有待调控的持续与加强。