一栋豪华别墅，售价可以是上千万，每平方米售价大约在16000元左右。而其建筑成本只有160多万元，平均到每个平方米不足2600元。

　　这是围绕一栋豪华别墅价值的两组矛盾数据。

　　面对这两组数据，要想准确回答一栋豪华别墅到底值多少钱，是让人犹豫不决的。同样是一栋房子，前者的价格是后者的6倍多，恐怕当年人人唾弃的“官倒”也很难达到如此高的利润水平吧。

　　而问题的关键并不在于6倍价差，更在于，建筑商愿意以如此低价承包这桩别墅工程，而转手之间，购房者又愿意花6倍于建筑造价的高价去买这栋房子。

　　这就好比，你花2元钱从义乌小商品市场批发的小玩意，转手就能卖到12元以上，而且还经常遭遇抢购。

　　不论是建筑商，还是购房者，愿意去遵守这种非常不合理、不公平的游戏规则，看起来有些不可思议。购房者在转手卖掉房子时，也过了一把开发商的瘾，把大把房产增值收益收入囊中。

　　有一种好事很多人肯定都想过：购房者直接向建筑商下单建房子，行不行？答案是否定的，除了开发商，别人不准涉足房地产开发。建筑商用1块钱造房子，开发商用6块钱卖房子，购房者的房子最终又升值到更高的价格——节节高升的房价正是建立在这样的明规则基础上的。

　　同样是独栋别墅性质的房子，农民房的价格就要大打折扣，就是因为农民房不是商品，不能买卖。

　　从房地产行业建筑成本来看开发商暴利内幕

　　1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

　　2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

　　3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

    4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

　　5、抹灰工程：25~40元/平方米；-

　　6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

　　7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；-

　　8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-

　　9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；-

　　10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

　　11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-

　　12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；-

　　13、人工费：130~200元/平方米；-

　　14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

　　15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；-

　　16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；-

　　17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；-

　　18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；-

　　19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；-

　　20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。-

　　以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。-

　　21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；-

　　22、监理费：3~30元/平方米；-

　　23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；-

　　24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；-

　　25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。-

　　结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

　　实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

　　能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；

　　民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

　　不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。