近几年，楼市风云变幻，但在起起伏伏中，作为房地产中介行业巨头之一的世联地产一直未停止其扩张步伐。

　　今年3月，世联2800万收购重庆维联地产51%的股权；1月初，3千万收购四川嘉联51%的股权，在进入华南、华中、华北之后，世联又通过并购进入西部重镇。

　　世联在调控政策频出的2010年业绩增长72%，对此世联地产称，上市以后，世联坚定的贯彻了全国的布局，在全国很多城市设立了机构，而机构在当地的成长就构成世联增长的助力，这个可能是世联比竞争对手更成功的地方。世联全国各地的机构在当地的市场上升都比较快，全国加起来当然就跑赢了大势。

　　对于下一个十年，世联仍充满信心。世联表示，在未来的十年，世联除了原有的顾问代理业务的高速增长，也会开发出适应刚才所不同需要的服务，未来十年也是世联的黄金十年。

　　2011年7月，在"2011年博鳌房地产论坛"紧密筹备之际，世联地产接受了观点地产新媒体的专访，以下为采访全文：

　　观点地产新媒体：深圳近期出台关于二手房按评估价征税的一个政策，您觉得政府出台对中介征税政策，对整个代理中介行业会产生什么样的影响？

　　世联地产：规范中介行业是早晚要做的，这是规范市场必然的要求，只不过是深圳把它上升为宏观调控。

　　房地产交易过程中一直存在阴阳合同等很多不透明的暗箱操作手段，这确实影响中介行业的健康，所以，深圳早就有整顿中介市场的意思。全国各地也都嚷着要做，只不过是涉及太多人的利益还未做成，而深圳领先一步，所以关注的人多。

　　但从大的趋势来讲，这事迟早都要做的，中国的流转税、增值税、还有所得税的征收环节目前就没有一个可靠的尺度，而通过评估正是国际通用的一种合税尺度。

　　二手房按评估价征税政策对市场影响肯定是比较大的，不过受影响的程度会有所不同。有些二手房不太受影响，特别是近几年买的就影响不大，但是有些二手房税收占整个交易成本的10%，这影响就大了。

　　跟新政之前相比，一些增值比较厉害的楼盘税费可能会增加5%，这对二手楼市肯定是有影响的，新政给二手房加重了流通的税赋，当然对二手房的流转不利。

　　不过，这个不利影响市场会逐步消化的。因为大家面对这个现实，既然二手房现在评估价比原来的成交价要高，那说明它增值了。现在赚钱的情况下要给政府付印花税，这个税以前避掉了，现在则要付，这种改变需要消化时间。在实际操作当中，改革的刀子也不可能一下子切的太深，还是要给大家留有过渡时间。

　　观点地产新媒体：今年三月份世联2800万收购重庆维联地产51%的股权，一月初公司3千万收购四川嘉联51%的股权，两次收购都选择在西南区域，公司对整个西南的布局怎么样考虑？西南在公司战略定位中是一个什么样的位置？

　　世联地产：收购这两家公司股权也是世联全国布局战略的一部分，加速在全国代理和顾问业务布局一直是我们的发展方向，只不过是西南我们进去时间比较晚。

　　全国布局是我们总的方向，在这个方向下世联以自己开设店铺为主，收购外援发展为辅。

　　世联收购外援发展的地方是属于公司在那里没有点的地方，世联进入时会选择收购当地优秀的龙头企业。公司在成都和重庆的并购这两家企业，正是因为世联原来在那两个地方没有点。

　　此外，从市场层面来讲，西南市场作为中国西部房地产市场的重要组成部分，这几年成长非常快，在未来也会保持一个比较好的增长。所以世联在西南投入这样的资金去并购两家，加上我们自己已经在昆明开的公司，这就形成我们在西南的布局。

　　观点地产新媒体：去年调控政策频出，对市场影响比较大，但世联业绩增长72%，这个业绩增长还是非常高的，世联采取哪些措施来应对调控的？

　　世联地产：2010年世联跑赢大势，是高于大势的增长。特别是上市以后，世联坚定贯彻了全国的布局，在全国很多城市设立了机构，而机构在当地的成长就构成我们增长的一个助力，这个可能是我们比竞争对手更成功的地方。世联全国的机构在当地的市场上升都比较快，全国加起来当然就跑赢了大势。

　　另外，去年也做了另外一些事情，包括客户结构的调整、跟大客户更多地合作等。

　　世联从前年年底开始到去年一年建立了一种矩阵式结构，建立的目的从外在方面说是应对市场变化，从内在来讲世联的管理能力要高于世联的扩张。

　　去年这种矩阵式的管理已经发挥了它的作用，世联在内部调动组织的快速执行也造就去年的成就。世联每一季度的增长，都不是在等市场的机会，而是世联自身的体系化安排，这才是世联脱颖而出的原因。

　　观点地产新媒体：现在大家都在讨论城市化进程这个黄金发展期，您个人觉得目前来看大概还能持续多久或者多少年？

　　世联地产：这不好说，因为这是一个预判的事，预判的基础基本上要考虑几个因素。

　　第一个是城市人口，所谓城市化主要表现在城市人口的增长上；

　　第二个是安居房。安居房到底会不会把需求吸引过去，如果说安居房解决了很多人、或者很大一批人的住房问题，那就意味着商品房解决的比例下降；

　　第三个是经济增长的速度，如果经济保持高速的增长，那这方面的判断就有可能不同了，如果保持一个中速的增长，那对房地产市场的影响就非常大，如果是一个低速的增长，那不用说了。房地产是一个跟消费、跟经济增长特别高度关联的一个行业；

　　第四个是人口的结构，中国人口当中具体和房地产相关的，就是进入购房阶层、进入换房阶层的人口比例，这跟生命成长规律有关。

　　比如说20多岁开始要考虑买第一套房了，30多岁40多岁的时候已经有老有小的时候，原有的房子已经远远不够，要考虑换房，等到30多岁到40多岁，一般这个时候生活质量要提升，财富的积累可能需要住更好的房子，这个是和人口规律相关的房地产消费规律。所以，人口结构决定了首次置业、改善型置业和舒适性的置业的需求是不一样的。

　　那么，结合刚才说的人口增长和中国的GDP判断，最保守的估计未来房地产仍然会保持很大增长。

　　消费结构当中，80年代成为置业主体，90年代进入首次置业，80年代的高峰期进入首次置业加那个70年代的进入改善型的，在这种情况下，城市化黄金时间还会继续。数字上不好去定义，但是我相信会有十年或者更多。

　　其实，安居房的量注定了它是一个社会福利政策，是面向中低收入阶层的，不是解决中国住房的主体。安居房将来仅仅占20%，这也已经是一个很大数字了，而到这一天还有好长时间，所以黄金时间还会继续。

观点地产新媒体：我们五年内的政策目标是3600万套保障房，这么庞大的数额，很多学者和开发商批评保障房太过于激进，对这个观点您怎么看？

　　世联地产：保障房是政府的民生工程，作为一个社会福利的政策是一定要做的，而现在这府采取这种很激进的措施是因为过去欠得太多，现在叫恶补，特别在十二五期间就是恶补。那么，这个恶补确实不管怎样说激进怎么样是不对的，政府必须这样干，要负责完善这一块功能缺失。

　　至于执行得怎么样，最后到底在中国整个住房结构中解决多少住房问题，在中国房地产的尖锐矛盾中，比如什么高房价等等，能够起到什么作用，这需要时间来证明，也有待观察。

　　站在社会的角度保障房应该考虑，即使站在房地产商的角度也是好事。解决安居房，解决更多的中低收入老百姓都是政府的职责。所以，政府来解决这个问题，我觉得给房地产市场是创造了一个更好的环境。

　　这次宏观调控为什么这样激烈，甚至该用的手段都用上了，被称为史上最为严厉的，估计在全世界范围能找到的都很少，那就是因为安居房没有解决好，造成商品房承载了社会太多的责任，造成房地产在一种不健康的情况下发展。

　　最后会达成一种平衡，商品房解决一部分人的住房问题，安居房在政府的统领下找到发展渠道、资源来源，解决一部分社会问题。这样市场才会健康，社会才会比较良性，比较和谐。

　　观点地产新媒体：我们看到深圳近期新推的这些楼盘基本上都是受限价的影响，限价会不会对代理造成影响？

　　世联地产：这个涉及到房地产开发商的价格制定问题，如果政府采用一些手段去对新开楼盘进行限价，会有两个后果。

　　一个后果就是市场销售非常火爆，因为限制后的价格比市场的价格低，大家就抢，尽管还有限贷和限购，但是符合条件的人还是有很多，肯定会被抢购，现在市场已经是这样。我们深圳只要限价的房子都火爆，一开盘大部分都卖完了。

　　另外一个后果是产生负作用，政府如果现在真的逼得很多开发商没办法，开发商觉得利润赚得可能不够，那就卖现房了，等全部建好了再卖现房。所以，这个市场层面要么抢购，要么就等着限购，这个对世联的影响是没有的。

　　因为目前限购的城市还不多，我们现在的业务有几十个城市，限购城市占的比例也很小。即使限价的城市，因为我们这个代理合同多少早签了，如果这种现象卖得特别好，我们走量还走得快，这都是一个好事。开发商不卖，才会对我们有影响。

　　观点地产新媒体：像您刚才也谈到政府调控房地产该用的手段，限购、限贷、限价全部都使用了，但是目前还没有感觉到房价有明显有回落，您觉得这个行政调控对市场可能是好的一方面比较多，还是负面的可能会更大一些？

　　世联地产：行政调控的措施涉及到政府对房地产市场治理，行政的手段本身就是一种非常手段。我们国家目前的大政方针，基调还是建立市场经济，房地产作为市场的一部分，而且也是一个市场化趋向，这是一个坚定不移的方针。

　　在这个方针下，因为房地产价格上涨过快而采用一些行政的手段，从政府层面来讲，我相信也是可以的。但是从长期来讲这是不可以的，因为这干扰了市场作用，政府更多是通过法律法规去制定规章，用行政的手段不是长久之计，早晚会取消。

　　其次，所有的行政手段肯定是很有效、很及时，但都是会带来负作用。比如说，本来最早是为了打压房价过快增长，特别是抑制投资性需求，但现在其实已经抑制住了自住性的需求。一些不是投机性的需求被遏制，那也存在危险性，如果将来放松调控，自住性需求的爆发又会带来新的房价上涨，这也是目前调控的后果之一。

　　观点地产新媒体：展望下一个十年，对于中国房地产行业的发展，您是怎么看待的？十年后，您希望世联地产将成为一家怎样的企业？

　　世联地产：中国的发展要看未来发展的大环境，房地产行业在中国经济中的比重，不管是高还是低，我认为仍然会是GDP增长中很重要的一部分，仍然是中国城市化的一个最重要的力量。

　　从房地产行业本身来讲，就是宏观调控的影响，我认为未来十年房地产行业可能会有几个发展趋势。

　　不同的企业会细分市场和细分领域，去打造他们的核心竞争力和发展优势，然后在全国扩张，比如说现在出现的养老地产热、度假地产热。

　　房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场，而且不同的细分市场都会成就很多领军企业，成就很多优秀的企业，也会成就很多新的商业模式。

　　未来十年房地产不会像现在的黄金时期，而是一个新时代的开始，况且还有大量的安居房工程，将来房地产开发商一定会参与进去，会形成他们的竞争力和能力，为安居房做出贡献。所以，房地产在未来十几年应该是很好玩的。

　　从房地产的融资来讲，这次宏观调控也可能会使得大房地产融资渠道的开放和多元化，可能是未来十年房地产业的一个主题。这次房地产宏观调控的一个结果就是各种房地产基金、信托基金起来了。未来房地产企业最重要资金来源渠道会比较多，上市融资、发债、私募、REITs等都会成长起来。

　　中国房地产上一个阶段发展速度确实很快，但是内容太单一，只是以住宅为中心，包括融资渠道也很单一。

　　未来房地产在经济发展过程中提供满足产业结构调整、满足经济增长、满足人们生活水平提高，提供一个符合需要的、高品质的、实用环保的空间的责任。