经历了一年多的房地产市场严厉调控，部分城市尤其是一些二三线城市，其房价上涨动能依然涌动；市场的调控也似乎进入了僵持不动阶段，部分城市调控政策效力也正在弱化。针对此，12日国务院常务会议作出要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。调控指向二三线城市，预计限购政策将进一步扩大范围。但“堵”而不“疏”的模式恐难破房地产调控僵局。

12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出部署。这是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。会议指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果。会议提出5项政策措施，涵盖限购、信贷、税收、保障房、租赁市场等多个层面。

限购蔓延能打破调控僵局？难！

通观此次会议精神，其实并无新政策，实质上依然是调控“国十条”、“新国八条”的细化和延续。在当下房地产市场调控步入僵局，面临骑虎难下的尴尬无奈境地下，笔者认为，此次“新政”也仅是表明中央对于调控房价的坚决态度，同时也是对地方政府的一次通知，提醒不要变相弱化调控政策。而扩大限购范围，这种一味地采取行政手段“堵”而不想办法“疏”市场的方式，并非是调控的治本之策，很难让调控突破僵局，向合理化迈进。

目前，包括北京、上海、广州等一线城市以及部分二线城市的限购令已持续了一段时间。即是如此，统计局数据显示，5月份全国70大中城市房价普遍上涨！数据显示，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有9个；而与去年5月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有3个。北京新建住宅价格环比上涨0.1%，同比上涨2.1%；上海新建住宅价格环比上涨0.2%；同比上涨1.4%；广州数据显示环比上涨0.3%；同比上涨5.1%。当然不可否认，涨幅是在缩小，但限购令对于房价上涨调控的“不给力”从中可窥一斑。

事实上，如今二三线城市房价飙涨的局面在一定层面上也可以说正是由于一线城市的限购政策造成的。由于限购的“挤出效应”，不仅众多房地产开发商将资金投向二三线城市，而且在通胀高涨以及投资渠道缺乏的现状下，诸多投资者也纷纷跟进二三线城市，导致这些城市价格上涨；而现如今，如果这些二三线城市出台“限购令”，不难想象，周边的三四线城市房价也会如目前的二三线一样有相应的上涨效果，这根本不解决问题，相反对于当地居民的正常购房需求是一次毁灭冲击！

由此，实质上，如何解决热钱的流动性的问题其实上是这场调控中更需解决的问题。当下的现状是，由于制造业等其他行业不景气，投资回收期长，加之银行信贷吃紧资金要求回报高，同时，通胀高涨又缺乏其他投资途径，导致企业都想去炒地皮，投资者都想去投资房产，这势必导致房地产价格飙升。

诚如知名评论员叶檀所言：限价最终必然推广到所有城市，以填平政策不同所造成的价格洼地。从金融角度来说，限购令是对民众的资金用途进行局部管制，变相减少了货币的价值；从本质上来说，与商品短缺时代的凭票供应没什么区别。这相当于一下子退回到计划经济时代。

而对于地方政府来说，当下的地方财政收入仍是以“卖地收入”为主，这不是一下子就能改变的模式。而限购令的推行无疑对于卖地收入有相当的影响。中央的各项政策，最终落实执行都是要靠地方政府，在此种情况下，地方政府可谓左右为难，为了保障其政绩与财政收入，难保地方政府不会打擦边球，弱化政策的执行力度；而同时在另一方面，地方政府的保障房任务目前是重中之重，若少了地方财政收入的支撑，其保障房的建设方面也会大打折扣。这种被动、短视的行政调控手段“副作用”甚大。

房企将受到很大冲击？是挑战也是机会

对于早在09年底就开始陆续布局全国二三线城市的各大房地产开发商来说，此次限购令扩大的政策，无疑对其接下来的销售产生一定的影响。事实上，在目前现行的限购令下，2011年第一季度房企的业绩分化，已经可以看出限购令对此的影响。

数据显示，深耕二三四线城市的房企如万科(000002)、保利(600048)、恒大(03333)、碧桂园 (02007：3.660，-0.16，↓-4.19)<script type="text/javascript"></script>等一季度销售业绩出色；其中，万科一季度实现销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。保利地产一季度实现签约面积132.03万平方米，同比增长30%；实现签约金额140.15亿元，同比增长72.39%。万科、保利地产目前80%以上的产品为中小户型，其进入全国多个二三线城市，产品结构布局较为均衡。而据报道，碧桂园、雅居乐、恒大等深耕三四线城市的公司，去化率也较其他公司更高，碧桂园今年一季度实现销售金额约93亿元，同比增长约45%。

而在限购令下，一线城市受限购影响相对较大，主要布局一线城市、产品线偏高的二三线占比过小的企业，资金压力则增大，如绿城、中海、华润等公司，调低预期开盘的情况屡屡出现，产品去化率较低。报道显示，富力地产，一季度实现销售收入约59.4亿元，销售面积约36.6万平方米，同比分别下降20%和42%。另外，项目多集中在上海、北京等地的复地集团，3月的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期减少31%。产品线偏高端的绿城中国，3月销售额仅取得13亿元，分别较2月及1月下跌45.8%及75%，同比则跌约70%。

然而，对于房地产企业来说，这是一次挑战也同样也是一次机会。优胜劣汰，在市场环境恶劣，竞争越来越激烈的局面下，那些实力较弱、靠单一模式维持的类似“项目公司”的中小地产企业，将有可能被综合实力较强、房地产领域内营运经验丰富的大型房企所并购，而大型房企也正藉此机会扩张市场占有率。房地产行业集中度将继续提升，行业分化明显。数据显示，到7月12日，国内45家上市房企发布了2011年上半年业绩公告或预告，数据显示，前十大房地产开发企业累计实现销售3,323亿元，同比增长逾80%。

其中，万科、恒大和中海位居排行榜前三名。万科上半年销售额已经达到656.5亿，已超过2009年全年总和。恒大地产上半年销售额达423.2亿元，已完成全年700亿目标的60.5%。

而与此同时，据Wind统计显示，有9家房地产公司业绩预减，5家略减，7家续亏，还有4家首亏。其中，有5家上市房企中期预告净利润最大下降幅度超过200%，金宇车城预计上半年净利润约-540万元至-360万元，业绩下降381.91%至522.7%；津滨发展中期亏损额最高，该公司首次出现亏损，预告亏损可能达到8000万元至1亿元，而去年上半年该公司还实现了盈利856万元。万泽股份、鑫茂科技和高新发展也预计中期业绩出现亏损，且净利润最大下降幅度可能超过200%。

此外值得注意的是，在持续不放松的住宅市场调控下，商业地产发展正风生水起。在上半年业绩预增的公司中，主营商业地产的金 融 街 (000402：7.17，-0.1，↓-1.38)<script type="text/javascript"></script>以净利润约8.6亿~11.2亿元，增幅为70%~120%，成为到目前为止公布赚钱最多的上市开发商。而同样，龙湖地产上半年销售金额为182.6亿元，超额完成半年目标，上半年业绩跃至第九。其商业业态成为新增长点。上半年，龙湖重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街销售额合计占全集团20%以上。就连住宅领域的领跑老大万科，也在今年上半年宣布开始进军商业地产领域。