编者按： 十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。  

深圳万科：百亿后的商业策

　　在万科的众多区域分公司里，深圳万科的表现尤为进取。继去年突破百亿之后，深圳万科对于新的一年有更大的想象：增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

　　据了解，今年上半年，深圳万科就已实现销售额43.25亿元，下半年还陆续有新盘推出。深圳万科更预计，公司在深圳销售市场份额的占比将会达到20%以上。

　　与此同时，深圳万科也开始着力商业配套的发展，并成立了深圳市万科商业管理有限公司，正式宣布进入商业地产领域。

　　深圳万科表示，成立商业管理公司目的在于，强化万科的商业经营能力，统一运营旗下商业项目，顺应城市和客户需求变化趋势，为业主提供更好的生活配套。而公司所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　为了更为深入地了解深圳万科的发展策略，观点地产新媒体日前针对销售、商业、旧改等热点关注话题采访深圳万科，以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：目前深圳万科的销售情况如何？面对变幻莫测的楼市，深圳万科有何应对之策以实现今年销售的稳健增长？

　　深圳万科：2011上半年，深圳万科完成43.25亿元的销售业绩，销售面积突破24.4万平米，居深圳首位。上半年销售的楼盘有万科金色领域、清林径、万科红、万科棠樾、惠州万科城等。下半年，除上述楼盘继续推出新品外，还将有万科公园里、万科双月湾、万科金域緹香、万科璞悦山等新项目推出。

　　我们认为，下半年调控政策将进一步发挥作用，随着市场供应的增加和存货压力的加大，竞争会更加激烈，但由于万科存在产品特征上的优势，加上公司采取积极定价策略应对市场，公司有信心继续跑赢大市。

　　观点地产新媒体：随着深圳市万科商业管理有限公司的成立，深圳万科也开始着力商业配套的发展。目前商业管理公司的具体架构如何？未来万科的商业项目是否将由万科自行开发管理？

　　深圳万科：深圳市万科商业管理有限公司是深圳市万科房地产有限公司的子公司，下设招商、运营和管理等几个职能模块。成立深圳市万科商业管理有限公司，目的是强化万科的商业经营能力，统一运营旗下商业项目，顺应城市和客户需求变化趋势，为业主提供更好的生活配套。

　　观点地产新媒体：深圳万科对于在商业领域未来的发展规划如何？深圳市万科商业管理有限公司的成立意味着什么？

　　深圳万科：万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。只是为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。公司所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

　　公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。万科的非住宅业务占比，长期来看，希望控制在20%以内，短期来看希望不超过10%。

　　成立深圳市万科商业管理有限公司，意味着，一方面，我们将继续依托住宅，开发和拓展社区商业，丰富业主生活空间和人居需求。另一方面，顺应城市发展规律，万科也将在社区和住宅之外，开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。万科将针对不同类型的物业制定符合客户需求和万科特色的产品开发逻辑，联合业界顶尖的商业资源，在定位、设计、招商、运营、融资等领域实践万科之路，为客户提供更加优质的生活。

　　观点地产新媒体：深圳万科是否会更多地参与旧城改造当中？目前深圳万科所参与的旧改项目进展如何？如何看待目前深圳旧城改造的进程？

　　深圳万科：旧城改造是城市发展的必然趋势，万科愿意顺应城市发展趋势，与城市同步成长，更多的参与城市更新。深圳与上海、北京等一线城市一样面临着土地资源减少，城市中心地区项目稀缺的问题。因此，旧改项目是每个开发商无法回避的问题。相比而言，旧改项目存在更多不确定性，深圳万科会通过逐步摸索、总结经验。

　　目前深圳万科参与了爱联新老西城中村改造、樟树布等几个旧改项目。樟树布旧村改造项目位于沙湾樟树布村，虽然项目近罗湖，但项目周边现状生活环境一般。深圳万科计划将其打造成一座"美丽的生活大社区"，该项目将于今年开工。同期启动的爱联新老西城中村改造项目，不仅是深圳万科的首个城市综合体项目，更旨在打造龙岗首个大规模城市综合体。预计将在2011年四季度开始销售首批住宅产品。项目落成之后将弥补龙岗中心城目前的空白，提供购物、娱乐、休闲的一站式服务，辐射中心城区居民达40万人，对于完善龙岗CBD片区城市功能、改善城市界面形象、增强片区凝聚力和吸引力、提升整体片区价值都将大有裨益。

　　深圳市旧城改造的探索起步比较早，1997年开始尝试改造"城中村"；2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；2009年出台《深圳市城市更新办法》；今年年中将正式公布《深圳市城市更新办法实施细则》。如今，深圳旧城改造的制度体系已经基本搭建完毕，几个旧改项目也逐步推向市场，深圳旧城改造取得了一定的成果。

　　观点地产新媒体：深圳万科接下来是否有拿地的计划？收购并购是否将成未来的拿地主流方式？是否更多地采取合作开发的模式？

　　深圳万科：深圳万科会一直扎根于深圳，如果有好的机会、好的项目，并且条件合适的话我们都会积极的去获取。

　　深圳土地市场有着自身的特点，每年政府招拍挂资源有限，而万科又一贯坚持"不囤地、不捂盘、不拿地王"的理念，在此情况下，深圳万科会根据实际情况，选择是否整合资源、合作发展。

　　对于自行开发或合作开发的模式，深圳万科没有特别的偏向。原则就是看用什么样的方式可以优势互补，挖掘项目自身更大的潜力，达到更大的共赢。

世联：调控下的房地产新未来

　　近几年，楼市风云变幻，但在起起伏伏中，作为房地产中介行业巨头之一的世联地产一直未停止其扩张步伐。

　　今年3月，世联2800万收购重庆维联地产51%的股权；1月初，3千万收购四川嘉联51%的股权，在进入华南、华中、华北之后，世联又通过并购进入西部重镇。

　　世联在调控政策频出的2010年业绩增长72%，对此世联地产称，上市以后，世联坚定的贯彻了全国的布局，在全国很多城市设立了机构，而机构在当地的成长就构成世联增长的助力，这个可能是世联比竞争对手更成功的地方。世联全国各地的机构在当地的市场上升都比较快，全国加起来当然就跑赢了大势。

　　对于下一个十年，世联仍充满信心。世联表示，在未来的十年，世联除了原有的顾问代理业务的高速增长，也会开发出适应刚才所不同需要的服务，未来十年也是世联的黄金十年。

　　2011年7月，在"2011年博鳌房地产论坛"紧密筹备之际，世联地产接受了观点地产新媒体的专访，以下为采访全文：

　　观点地产新媒体：深圳近期出台关于二手房按评估价征税的一个政策，您觉得政府出台对中介征税政策，对整个代理中介行业会产生什么样的影响？

　　世联地产：规范中介行业是早晚要做的，这是规范市场必然的要求，只不过是深圳把它上升为宏观调控。

　　房地产交易过程中一直存在阴阳合同等很多不透明的暗箱操作手段，这确实影响中介行业的健康，所以，深圳早就有整顿中介市场的意思。全国各地也都嚷着要做，只不过是涉及太多人的利益还未做成，而深圳领先一步，所以关注的人多。

　　但从大的趋势来讲，这事迟早都要做的，中国的流转税、增值税、还有所得税的征收环节目前就没有一个可靠的尺度，而通过评估正是国际通用的一种合税尺度。

　　二手房按评估价征税政策对市场影响肯定是比较大的，不过受影响的程度会有所不同。有些二手房不太受影响，特别是近几年买的就影响不大，但是有些二手房税收占整个交易成本的10%，这影响就大了。

　　跟新政之前相比，一些增值比较厉害的楼盘税费可能会增加5%，这对二手楼市肯定是有影响的，新政给二手房加重了流通的税赋，当然对二手房的流转不利。

　　不过，这个不利影响市场会逐步消化的。因为大家面对这个现实，既然二手房现在评估价比原来的成交价要高，那说明它增值了。现在赚钱的情况下要给政府付印花税，这个税以前避掉了，现在则要付，这种改变需要消化时间。在实际操作当中，改革的刀子也不可能一下子切的太深，还是要给大家留有过渡时间。

　　观点地产新媒体：今年三月份世联2800万收购重庆维联地产51%的股权，一月初公司3千万收购四川嘉联51%的股权，两次收购都选择在西南区域，公司对整个西南的布局怎么样考虑？西南在公司战略定位中是一个什么样的位置？

　　世联地产：收购这两家公司股权也是世联全国布局战略的一部分，加速在全国代理和顾问业务布局一直是我们的发展方向，只不过是西南我们进去时间比较晚。

　　全国布局是我们总的方向，在这个方向下世联以自己开设店铺为主，收购外援发展为辅。

　　世联收购外援发展的地方是属于公司在那里没有点的地方，世联进入时会选择收购当地优秀的龙头企业。公司在成都和重庆的并购这两家企业，正是因为世联原来在那两个地方没有点。

　　此外，从市场层面来讲，西南市场作为中国西部房地产市场的重要组成部分，这几年成长非常快，在未来也会保持一个比较好的增长。所以世联在西南投入这样的资金去并购两家，加上我们自己已经在昆明开的公司，这就形成我们在西南的布局。

　　观点地产新媒体：去年调控政策频出，对市场影响比较大，但世联业绩增长72%，这个业绩增长还是非常高的，世联采取哪些措施来应对调控的？

　　世联地产：2010年世联跑赢大势，是高于大势的增长。特别是上市以后，世联坚定贯彻了全国的布局，在全国很多城市设立了机构，而机构在当地的成长就构成我们增长的一个助力，这个可能是我们比竞争对手更成功的地方。世联全国的机构在当地的市场上升都比较快，全国加起来当然就跑赢了大势。

　　另外，去年也做了另外一些事情，包括客户结构的调整、跟大客户更多地合作等。

　　世联从前年年底开始到去年一年建立了一种矩阵式结构，建立的目的从外在方面说是应对市场变化，从内在来讲世联的管理能力要高于世联的扩张。

　　去年这种矩阵式的管理已经发挥了它的作用，世联在内部调动组织的快速执行也造就去年的成就。世联每一季度的增长，都不是在等市场的机会，而是世联自身的体系化安排，这才是世联脱颖而出的原因。

　　观点地产新媒体：现在大家都在讨论城市化进程这个黄金发展期，您个人觉得目前来看大概还能持续多久或者多少年？

　　世联地产：这不好说，因为这是一个预判的事，预判的基础基本上要考虑几个因素。

　　第一个是城市人口，所谓城市化主要表现在城市人口的增长上；

　　第二个是安居房。安居房到底会不会把需求吸引过去，如果说安居房解决了很多人、或者很大一批人的住房问题，那就意味着商品房解决的比例下降；

　　第三个是经济增长的速度，如果经济保持高速的增长，那这方面的判断就有可能不同了，如果保持一个中速的增长，那对房地产市场的影响就非常大，如果是一个低速的增长，那不用说了。房地产是一个跟消费、跟经济增长特别高度关联的一个行业；

　　第四个是人口的结构，中国人口当中具体和房地产相关的，就是进入购房阶层、进入换房阶层的人口比例，这跟生命成长规律有关。

　　比如说20多岁开始要考虑买第一套房了，30多岁40多岁的时候已经有老有小的时候，原有的房子已经远远不够，要考虑换房，等到30多岁到40多岁，一般这个时候生活质量要提升，财富的积累可能需要住更好的房子，这个是和人口规律相关的房地产消费规律。所以，人口结构决定了首次置业、改善型置业和舒适性的置业的需求是不一样的。

　　那么，结合刚才说的人口增长和中国的GDP判断，最保守的估计未来房地产仍然会保持很大增长。

　　消费结构当中，80年代成为置业主体，90年代进入首次置业，80年代的高峰期进入首次置业加那个70年代的进入改善型的，在这种情况下，城市化黄金时间还会继续。数字上不好去定义，但是我相信会有十年或者更多。

　　其实，安居房的量注定了它是一个社会福利政策，是面向中低收入阶层的，不是解决中国住房的主体。安居房将来仅仅占20%，这也已经是一个很大数字了，而到这一天还有好长时间，所以黄金时间还会继续。

　　观点地产新媒体：我们五年内的政策目标是3600万套保障房，这么庞大的数额，很多学者和开发商批评保障房太过于激进，对这个观点您怎么看？

　　世联地产：保障房是政府的民生工程，作为一个社会福利的政策是一定要做的，而现在这府采取这种很激进的措施是因为过去欠得太多，现在叫恶补，特别在十二五期间就是恶补。那么，这个恶补确实不管怎样说激进怎么样是不对的，政府必须这样干，要负责完善这一块功能缺失。

　　至于执行得怎么样，最后到底在中国整个住房结构中解决多少住房问题，在中国房地产的尖锐矛盾中，比如什么高房价等等，能够起到什么作用，这需要时间来证明，也有待观察。

　　站在社会的角度保障房应该考虑，即使站在房地产商的角度也是好事。解决安居房，解决更多的中低收入老百姓都是政府的职责。所以，政府来解决这个问题，我觉得给房地产市场是创造了一个更好的环境。

　　这次宏观调控为什么这样激烈，甚至该用的手段都用上了，被称为史上最为严厉的，估计在全世界范围能找到的都很少，那就是因为安居房没有解决好，造成商品房承载了社会太多的责任，造成房地产在一种不健康的情况下发展。

　　最后会达成一种平衡，商品房解决一部分人的住房问题，安居房在政府的统领下找到发展渠道、资源来源，解决一部分社会问题。这样市场才会健康，社会才会比较良性，比较和谐。

　　观点地产新媒体：我们看到深圳近期新推的这些楼盘基本上都是受限价的影响，限价会不会对代理造成影响？

　　世联地产：这个涉及到房地产开发商的价格制定问题，如果政府采用一些手段去对新开楼盘进行限价，会有两个后果。

　　一个后果就是市场销售非常火爆，因为限制后的价格比市场的价格低，大家就抢，尽管还有限贷和限购，但是符合条件的人还是有很多，肯定会被抢购，现在市场已经是这样。我们深圳只要限价的房子都火爆，一开盘大部分都卖完了。

　　另外一个后果是产生负作用，政府如果现在真的逼得很多开发商没办法，开发商觉得利润赚得可能不够，那就卖现房了，等全部建好了再卖现房。所以，这个市场层面要么抢购，要么就等着限购，这个对世联的影响是没有的。

　　因为目前限购的城市还不多，我们现在的业务有几十个城市，限购城市占的比例也很小。即使限价的城市，因为我们这个代理合同多少早签了，如果这种现象卖得特别好，我们走量还走得快，这都是一个好事。开发商不卖，才会对我们有影响。

　　观点地产新媒体：像您刚才也谈到政府调控房地产该用的手段，限购、限贷、限价全部都使用了，但是目前还没有感觉到房价有明显有回落，您觉得这个行政调控对市场可能是好的一方面比较多，还是负面的可能会更大一些？

　　世联地产：行政调控的措施涉及到政府对房地产市场治理，行政的手段本身就是一种非常手段。我们国家目前的大政方针，基调还是建立市场经济，房地产作为市场的一部分，而且也是一个市场化趋向，这是一个坚定不移的方针。

　　在这个方针下，因为房地产价格上涨过快而采用一些行政的手段，从政府层面来讲，我相信也是可以的。但是从长期来讲这是不可以的，因为这干扰了市场作用，政府更多是通过法律法规去制定规章，用行政的手段不是长久之计，早晚会取消。

　　其次，所有的行政手段肯定是很有效、很及时，但都是会带来负作用。比如说，本来最早是为了打压房价过快增长，特别是抑制投资性需求，但现在其实已经抑制住了自住性的需求。一些不是投机性的需求被遏制，那也存在危险性，如果将来放松调控，自住性需求的爆发又会带来新的房价上涨，这也是目前调控的后果之一。

　　观点地产新媒体：展望下一个十年，对于中国房地产行业的发展，您是怎么看待的？十年后，您希望世联地产将成为一家怎样的企业？

　　世联地产：中国的发展要看未来发展的大环境，房地产行业在中国经济中的比重，不管是高还是低，我认为仍然会是GDP增长中很重要的一部分，仍然是中国城市化的一个最重要的力量。

　　从房地产行业本身来讲，就是宏观调控的影响，我认为未来十年房地产行业可能会有几个发展趋势。

　　不同的企业会细分市场和细分领域，去打造他们的核心竞争力和发展优势，然后在全国扩张，比如说现在出现的养老地产热、度假地产热。

　　房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场，而且不同的细分市场都会成就很多领军企业，成就很多优秀的企业，也会成就很多新的商业模式。

　　未来十年房地产不会像现在的黄金时期，而是一个新时代的开始，况且还有大量的安居房工程，将来房地产开发商一定会参与进去，会形成他们的竞争力和能力，为安居房做出贡献。所以，房地产在未来十几年应该是很好玩的。

　　从房地产的融资来讲，这次宏观调控也可能会使得大房地产融资渠道的开放和多元化，可能是未来十年房地产业的一个主题。这次房地产宏观调控的一个结果就是各种房地产基金、信托基金起来了。未来房地产企业最重要资金来源渠道会比较多，上市融资、发债、私募、REITs等都会成长起来。

　　中国房地产上一个阶段发展速度确实很快，但是内容太单一，只是以住宅为中心，包括融资渠道也很单一。

　　未来房地产在经济发展过程中提供满足产业结构调整、满足经济增长、满足人们生活水平提高，提供一个符合需要的、高品质的、实用环保的空间的责任。