自房地产市场从全球金融危机中快速“解冻”后，从今年3月下旬开始，各地房地产市场又蠢蠢欲动。
    国家也因此于4月17日出台“史上最严厉的楼市调控政策”“新国十条”一系列的调控“组合拳”打出，信贷政策的收紧，楼市的风吹草动牵动着普通百姓的心弦。
    而此后一段时间房产政策并没有放松。在房产调控愈演愈烈的大背景下，央行三年来宣布首次加息，这对正在进行中的楼市调控无疑是一枚重磅炸弹，分析人士称如果进入加息周期，房价极有可能下跌。而这对滨州房地产市场带来那些影响呢？滨州房产的拐点会不会到来？这所有的一切还需等待市场的回答。

现状: 让人不解的楼市
“滨州的房价是慢慢的上涨，上涨是比较温和的。”不少滨州房产业界人士表示，“缓慢”、“温和”这两个词来形容滨州楼市近期走势很是妥帖。而多数滨州房产消费者则表示，“滨州的楼市对于调控似乎不太敏感，涨价并不是一天两天的事，无论快与慢反正一直都在涨。”而正是这种趋势让滨州房产消费者为之不解。
    而这种“疑惑”，并不是没有道理。据了解，自2009年3月，中国房地产市场从全球金融危机中快速“解冻”，随即创下连续10个月的疯狂暴涨。调控之前的滨州的房产市场也出现了一度的繁荣。“09年下半年至2010年第一季度，涨幅达500元/㎡左右。根据楼层的位置和高低，价格有所不同，而均价在3000元/㎡左右,”一刘姓房产销售经理表示，从去年下半年开始一直到今年4月新政出台前，各地楼市上演量价齐升的疯狂大戏，新房和二手房的成交量频频刷新历史纪录，不少地区的房价半年涨三成。在楼市大“牛市”的大背景下，当然滨州房产也不例外，进入快速上涨。
    而今年3月下旬，不少城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。国家也因此于4月17日出台“史上最严厉的楼市调控政策”，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等等一系列的密集调控政策随之出台。
    本报梳理发现，4至6月份楼市一系列密集调控政策的出台，全国火热的楼市开始被强制退烧。在那段时间一线、二线高房价城市，新盘、二手房市场，频繁出现‘零成交’，到6月份跌至谷底，跟新政前相比，跌幅达到四成。
    一系列的调控政策出台，也给滨州楼市带来了一定的影响。“楼房的价格上涨基本上是由原来的快步上涨，到现在的稳步上涨。”滨州房产业内人士坦言。而自此不温不火，慢慢上涨的房价，让更多的消费者为之不解。

市民: 心理影响比较大
    对于在房产调控愈演愈烈的大背景下，滨州房价渐渐上涨的近期走势，房产业界有着自己的看法。
    本报梳理发现近一年的楼市走势大体可以分为4月份密集调控之前，4至7月份国家调控，8月至今等三个阶段。据部分房产开发商介绍，尽管楼房销售价格总体呈上升趋势，而在三个阶段中客户进店量和销量有着明显的差距，主要表现在对消费者心理的影响上。“我想国家出台调控政策目的不就是为了防止楼市大起大落，保持稳定，市场需要的是理性、平稳、健康的发展。调控政策对于滨州市场并不是没有影响，对于消费者的心理影响很大，”滨州市区一张姓销售主管告诉本报，尽管楼市的销售价格没有改变上涨的趋势，但对于客户进店量的影响还是明显的。
    随后，本报记者调查了解到，二次调控政策出台以来，滨州楼市刮起一阵“观望风”。多家二手房交易机构相关负责人表示，新政实施使得滨州二手房成交量下降趋势。“顾客进店量，有所影响，但是房子价格没有上涨当然也没有下跌。”黄河五路附近一楼盘销售主管告诉记者，每天8- 10组客户来访量，和之前12- 15相比有所影响。
    本报采访中，不少消费者表示，最近国家调控房产的力度加强，市场将会怎么样，只有等等在看。“929新政”出台之后，全国市场陡然受挫，购房者观望情绪浓厚，近段时间，国家频繁出台楼市调控政策，从政策的密集性，连续性和力度来看，足以表明政府对房地产调控的决心。此时对于许多有购房打算的消费者来说，选择观望一段时间“再出手”或许是明智的。同时，本报记者调查中注意到，持观望态度的消费者信心不足。“调控政策对于消费者的心理影响很大，但现在消费者的心理也很矛盾，既想寄希望与政策，但又不完全相信政策。”一业内人士坦言，由于2008年房子价格在2000多元的时候，房产调控政策出来之后，这部分人抱有很大的希望房价将有所下降，但事实上，2009年接着上涨，对政策有些失望，但现在他们很矛盾，既想寄希望与政策，但又不完全相信政策。今年7月份之后的销量经过短期观望后回升，给上述业内人士的论断，提供了理论依据。
    而10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，房地产贷款持续紧缩，紧接着银行开始加息。这无疑给观望态度的消费者增添了不少信心。

期望: 拐点是否将到来？
    10月19日，央行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。业内人士普遍认为，新一轮调控已使楼市止涨回落，此时加息更是“雪上加霜”。一旦加息周期开始，货币政策将步入紧缩通道，楼市“拐点”又要来了。同时，财经评论人叶檀认为，房地产前已有严厉的房地产新政，加上目前的升息预期，未来还有房产税重拳伺候，多数投资者会知难而退。以商业按揭贷款而论，一些银行已经取消了首套房的优惠利率，二套房利率1.1倍，利率高达6.116%，加上未来房产税，估计成本在每月7%以上，除非房地产能够每年稳定上升10%以上，否则投资房地产就难以做到盈亏平衡。对于投资者而言，房产投资的黄金年代已一去不复返。
    另据媒体报道，在北京、深圳、广州等地也出现退房激增现象。本报调查了解到，滨州市场新一轮的“观望潮”也悄然形成。“调控力度一再加大，滨州楼市或许可以出现拐点，销售若开始低迷一段时间，估计降价的可能性很大。”刘姓消费者表示，在一系列政策冲击下，购房者重新观望， 楼市必定会有所降温。而10月31日，商业银行首套房贷最低利率恐上调至8.5折的消息无疑给予此种论断增添了些许信心。
    在房产调控愈演愈烈央行三年来宣布首次加息，房价松动可期的背景下，滨州房产业内人士则有着不同的看法。“我不认为会出现明显的拐点。”上述销售经理表示，新政二次调控出台后，购买楼房的观望者会增加，但楼市价格绝度不会出现大涨大跌的局面，滨州房地产业发展还是比较稳健的。同时，成本，地价在上升，原料在上升，各项费用，再除去一定的回报率（10-20%），基本价格就要定在三千多，滨州房产并没有什么泡末，所以价格不会受到政策太大的影响。
    而多数房产业界人士表示，“由于房产销售渐渐进入淡季，目前的楼市价格或将一直持续至年底。”
    有业内人士预计，滨州房地产市场上，潜在的刚性需求仍然大量存在，在一定的时间过后，刚需购房者将择机重新入市。不少开发商表示，未来一段时间内，成交量会有一定幅度的波动，但对于后市依旧看好，楼市的总体走向将在温和中上扬。
    同时，黄河十路附近一房产营销策划机构总经理寇风军在此前接受本报采访时也曾表示，金九银十期间，房地产市场受到新政的影响比较小，近50%的新生代80后对于住房的刚性需求，政策怎么样都要买。另外，改善型住房者占据多数20%以上，新政不挡刚性需求。受影响的仅仅是20% -30%左右的少部分外地或者投资性住房的房客。
    另外，也有少数房产商表示，黄河三角洲高效生态区确定为国家战略，蓝色经济带等等利好政策影响，外加城市化进程中的刚性需求等等因素，使得滨州房产大的趋势依旧看涨，也不排除进入快速上涨的通道。
    在房产的十字路口，滨州房产市场会有怎么样的表现，这一切还是由市场来给予明确的答复。