2008年以来，是中国房地产行业剧变的几年，不仅在中国改革开放以来房地产行业的发展史上没有过，在世界上也是仅见的。

　　从2008年初的高峰，到宏观调控和次贷危机后的急剧下滑，再到2008年底的4万亿投资推出后的一路走高，2009年的一路反弹到历史新高，2010年初的一次刹车又嘎然而止，短暂下探后2010年下半年又再次反弹，于是又再踩刹车……，短短的3年之间，经历了三起三落，好像过山车一般，中国的房地产行业走过了3次完整的涨跌周期，而这是通常24~30年才会经历的过程。在这个过程中，有人出局了、有人崛起了、有人落寞了、有人得意了……，社会像一本书，你永远不知道下一页是什么，而真实永远比小说更精彩。

　　房地产的开发，可以大致分为六个环节：土地、资金、设计、工程、营销、物业。而一个项目的成败，90%是由前面土地、资金、设计、工程四个环节所决定的。可以说，只要前期做好了，后期的营销是水到渠成。而货源(土地)和产品设计又是关键中的关键。货源又由地段(位置)和成本(性价比)两方面所构成。

　　从目前来看，整个中国的房地产行业和市场不会大跌，这是由中国的工业化和城市化进程以及整个中国经济处于上升周期大的格局所决定的。除非出现东南亚金融危机或社会的动荡，房价不会大跌。局部的回调是可能的，比如从1.2万元涨到2.5万元，又回调到2.2万元。有人不愿意在上涨过程中的1.3万元左右买，非要等到下跌后的2万元左右买，那也是他的自由。但是，整个的行业和市场会出现整合。从自由竞争发展到垄断是历史的必然，不论封建主义还是资本主义、不论自然经济还是市场经济皆是如此。一批同样起点的个体，因为内部和外部环境的因素，在发展的过程中总会形成差距，而这种差距又会导致自身的进一步扩大，这就是强者恒强。既然在同等同一起跑线的前提下能够因为自身的优势而做大，当自身做大以后在优势的基础上竞争当然会进一步导致这种优势的扩大。一些企业会萎缩，最终在每个城市或区域会出现只有2~3家房地产开发企业相对独大的局面，也就是所谓的寡头垄断。某种意义上来说，最理想的情况也许是社会上只有两家房地产开发企业，一家叫做中石油、一家叫做中石化。哦，对了，当然还有可能一家叫做中海油。当然，这家主要是为了出去抢食吃的。国进民退不仅在煤炭行业是一种必然，在房地产行业同样是一种降低社会管理成本、提高经济收益、同时还能平息民愤的好办法。国家统计局的数据显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。1998年，我国房地产开发企业总数为2.4万家；经过10年2008年达到历史最高峰的8.7万家，2009年已减少到8万家。2010年全国新建商品房销售额5.2万亿元，十强房企的销售额约6000亿元，占比重12%。今年上半年十强房企的销售额约3300亿，所占比重提高至15%，其中万科去年约占全国2%，今年上半年已提高到3%。目前，一些小的房地产开发企业只能去挖矿了。这和股市中的庄家通过箱型震荡来洗盘是一个道理。

　　在新的市场形势下，低价拿地、大盘开发、快速销售以快速回笼资金是一种好的办法。万科2008年和2011年为什么两次降价？即使别人把售楼处砸了还要接着降。以万科的实力，可以在全国范围内拿到性价比最高的土地(也许不是地段最好或价格最低的)、可以以接近最低的成本融到资(包括资本市场和银行信贷)、请到最好的设计师进行产品设计和质量最好的施工单位进行施工、请到最好的营销策划公司和销售团队进行销售，为什么还要降价！？大家都知道，房地产作为30年来最暴利的行业，降价确实是没有办法的办法了。但是注意，这句话包含两个含义：一是开发公司愿意降价确实是到了没有办法的程度了，房子降价就好比卖孩子和割肉；另一方面，说明真到了没有办法、山穷水尽的时候，降价还真是一个办法。没有办法的办法也是办法。顺驰当年要是想到或愿意降价，也许就不会死。当然这是题外话了。

　　对于万科来说，降价当然是经过仔细权衡后对它最有利的抉择。没有谁认为这是万科的某位高管拍脑袋作出的决策。砸售楼处是吧？砸售楼处也降！这就是魄力。生存是第一位的，在生存面前，面子、品牌、形象什么的都是浮云。

　　目前，第一代的房地产掌门人如王石、冯仑、任志强、潘石屹等(当然还有更早的，不过大多数已经“壮烈”了，这些是生存下来的“第一代”)都已经或正在逐渐退至幕后，王掌门去“学习”，冯老师去“闭关”，任先生“退休”，潘教主则选择了“信教”，而他们留下的企业，却选择了同一条道路：也就是快速周转、低价拿地、快速开发。恒da作为后起之秀(其实并不晚，1997年就成立了，不过知名度却是这几年特别是近两年才逐渐打开的)为什么能迅速超越当年的顺驰高速扩张、直追万科却没有遭遇大的风险，除了其他大型房地产公司如龙湖、世茂等共同的成功因素如资金、背景、实力、人脉等以外，不能不说战略上的成功是其成功的主要因素。

　　从历史上看，战略优势是战术优势所很难弥补的。从汉高祖刘邦百战百败到九里山一战而定乾坤、项羽百战百胜而乌江自刎；从毛泽东抗日论持久战的地雷战、地道战、游击战到三大战略决战(陈毅说：我们比战术是比不上人家(国民党军)的，如操场动作、内务管理、战斗动作等。我们愈往下比愈差，但愈往上比则愈强。如旅以上战役组织比人家强，纵队更强，野战司令部又更强，到统帅部的战略指导更不知比他高明多少倍)；到美军最后撤出越南时说：我们打赢了每场战斗，却输掉了战争。从中国历史上看，听政府的都做大了，不听的都会逐渐萎缩(比如最初号召党员买股票、到后来号召党员不要炒股)。现实的房地产市场更是最好的例子，听政府低价促销的规模都迅速扩张(其实也没降多少，最多的不过15%而已)都做大了，而囤房待价惜售的都是老样子。也许看起来你的资产规模没有缩水、但市场份额却迅速地萎缩了。地方政府的确需要房地产行业的利税和土地出让金的供血支持，但在生存危机和民意面前不是第一位的。

　　最主要的原因，是如果开发企业继续采纳前几年房地产市场高速扩张期的囤房惜售的做法，会把自己弄得很累。一是会把现金流绷得很紧；二是没有销售增长率上不去(恒da销售规模比去年同期翻了一倍)；三是会影响到组织团队的稳定性，因为没有业绩同样会影响到组织内每个人的利益分配。也许短时间内(1~2年)这些矛盾不会集中爆发，但在央行持续加息、银行紧缩信贷的前提下，当前这条路能走多久，是每家房地产企业不得不考虑的现实问题。

　　当然，我觉得目前大多数房地产企业所奉行的以往“优质高价”的战略没有任何问题，只是换一种角度提供一种新的思路。正如没有哪一条道路是唯一正确的一样，条条大路皆可通罗马。正如龙湖、星河湾等优质企业奉行的是精装修走中高端的精品路线，有的如万科、恒da走的是规模开发的走量路线。对于一些缺乏土地储备的中小型房地产开发企业来说，如果今年降价把项目卖完了明年干什么，也是不得不考虑的问题。所以说，世界上没有最好的战略，只有最适合你的战略，这句话对于房地产企业来说，同样适用。