日前，外汇局下发的《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》(下称《通知》)中明确指出，暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。

　　《第一财经日报》记者获取的《通知》文件内容显示，国家外汇管理局决定在2010年度境内银行融资性对外提供指标规模基础上，适当调减2011年度境内银行融资性对外担保指标规模，合计为763.8亿美元。

　　《通知》还着重强调了，境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，将暂不受理。如此一来，对于那些仍然希冀借助境外资本市场融资的内地房企来说，无异于当头棒喝。

　　实际上，早在今年6月，国际标级机构标准普尔便在一份报告中指出，内地房企境外债务的财务契约回旋空间有限，很多获评级的开发商正在接近评级下调的触发“水准线”。在这份报告中，标普将整体中国房地产业展望，由“稳定”调整为“负面”。

　　标普分析师李国宜称，对于由债务融资支持的激进成长偏好，在中国房地产企业中尤其显著。标普报告提供的数据显示，自2010年11月以来，评级已多数为新授予评级或负面评级行为，而所有的负面评级行动均与中国房地产企业有关。李国宜指出，由于中国政府推出的房地产市场调控措施，使得中国国内的信贷环境日益趋紧，因此许多获评级的中国房地产开发商选择在海外进行融资。

　　“与国内信托产品进行合作的支付成本相比，境外发债的利率成本虽然也有13%~15%，但相对来说还算可承受。”一家境外上市的房企人士表示。有数据显示，2011年上半年，拥有评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而去年全年房企境外发债88亿美元。

　　上海财经大学金融学院丁健教授表示，“在当前通胀预期加大的情况下，热钱的迅速流入会更进一步助长这种趋势。”而房地产企业被直接指名叫停，便是来自于各家房企的大规模融资行为。

　　在国家外汇管理局发布的《2010年中国跨境资金流动监测报告》中透露，2010年来华直接投资行业主要集中于制造业与房地产业，尤其是近年来房地产行业外资流入增速较快。据商务部统计，从2001年至2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%。

　　有业内人士向记者指出，以外债形式流入境内，是部分热钱采取的操作模式之一。一位不愿意透露姓名的外资银行相关人士称，在境外发行债券，通常需要境内母公司实行担保。“许多境外融资平台只是个壳公司，如果没有担保，境外债券是不会有人买的。”其中，尤其数房企将境外贷款资金转回国内的现象更为突出。

　　上海社会科学院房地产业研究中心研究员顾建发指出，虽然此项政策是出自于金融调控背景，但房地产业被直接“点名”的情况仍然对未来市场有所影响。“在多项客观经济因素环境作用下，房价尚未看到实质性下跌。如果将境外发债融资渠道进一步堵上的话，预计会对房地产企业资金造成很大压力。”