2011年上半年，在严厉的政策调控背景下，投资客淡出市场，济南二手房市场成交量持续在低位徘徊，几乎完全依靠刚需购房者支撑；但价格一直维持“高位”状态，呈现出“量低价高”格局。

　　二手房成交低迷

　　据济南市网上房地产数据统计显示，2011年上半年济南二手房成交量累计约为9368套，同比下降4.4%，其中二手住宅成交约为9001套。

　　2011年上半年，在经历了1月份1994套的短暂火爆成交后，2月受限购政策影响，开始大幅度下滑，环比

　　1月份下跌42.53%。之后二手房成交量持续低位徘徊，3月份成交量为1470套；4月略有上升，成交1548套；5月份又下降到1443套；6月份成交量为1591套，整体成交呈现上下微调格局。

　　有分析人士认为，限购、限贷以及加息等政策的实施，将投资客挤出二手房市场的同时，也将一部分刚性需求购房者隔离在市场外，市场观望情绪高涨；从二手供应市场来看，卖方市场也同样进入了观望期，不少业主开始暂缓出售计划，或者倾向于转售为租，以规避限购令政策。尽管二手房挂牌量一直较高，但成交量持续在低位徘徊。

　　价格依旧坚挺

　　上半年二手房成交量低迷，但是价格却一直维持在“高位”状态，并未出现松动迹象，其中历下区、市中区等热点区域每平米单价早已过万元。

　　经历限购、加息、限贷、提高首付款比例等一系列政策，二手房市场的成交量与2010年年底相比，有大幅度的减少，但是二手房挂牌价格却比2010年年底有大幅增长。根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南二手房挂牌与2010年年底均价相比，有大幅上涨，比去年同期上涨了1000元左右。2011年1月二手房挂牌价8692元/平米，环比2010年12月上涨1.89%；2月8745元/平方米，环比微涨0.61%；3月8809元/平方米，环比微涨0.73%；4月8926元/平方米，环比上涨1.33%；5月8988元/平方米，环比继续微涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%。与往年相比，上半年二手房价格涨幅有所趋缓，但整体均价却一直稳中有升。

　　“二手房和新建商品房不同，多数业主不会受到资金链紧张等情况限制，因此在市场行情不好的时候，除非急需套现用钱，更多客户还是会选择‘以租代售’或者观望的形式等待好行情，而不是低价卖房。”齐鲁楼市不动产某资深经纪人表示。

　　二手房进入“刚需时代”

　　限购、限贷政策的实施，投资客被挤出市场，二手房市场进入“刚需时代”。

　　2011年上半年，婚房购房者、改善性购房者、学区房购房者成为二手房成交的绝对主力，占据楼市成交总量的九成左右。搜房网数据显示济南市2011年网友搜索2居室的比例高达57.81%，占据所有居室中的一半以上；其次是3居，搜索比例占26.75%。

　　齐鲁楼市不动产济南区域总部相关负责人表示，上半年受限购政策影响，二手房市场出现了“两极分化”的现象，部分资金充裕的购房者选择了“一步到位”，以购买婚房的刚需客群为主力；而购房资金受限的购房者依旧选择了小户型，以便暂时满足居住需求，婚房购房者与改善性客群撑起济南二手房市场。