2011博鳌房地产论坛上，与会专家和业内人士认为，房地产调控政策不断加码，房企粗放式经营模式和依赖投资升值的盈利模式遭遇挑战，房地产投资将逐渐告别“炒房”时代进入理性投资时代。业内人士认为，今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须重视这个问题，否则将面临淘汰的危险。“金九”将至，承受限购限贷等多重压力的南宁楼市，会否迎来新的契机和转折点？《南国楼市》特邀部分开发商共议“金九”楼市。

　　“金九”市场总体平稳

　　广西振业房地产股份有限公司董事长 李伟

　　从南宁整体市场来看，近期大多数项目都赶在“金九”到来之前提前出货，目的也是抢占“金九”市场，因此近期市场成交较为活跃。但通过成交的数量可以得到这样的结论，这一轮的活跃依然不是因为价格因素而引起的，主要是因为限购已接近半年，房价依然保持着较为平稳的态势，因此多数人的观望情绪得以解除，并选择进入到市场中来。因此，较为看好九月份的市场表现。

　　振业·青秀山1号在首批开盘之后，项目进入顺销期，加推1号楼，目前成交比较平稳。9月份即将推出山景资源较好的2号楼，并准备相关预约工作，这次加推产品类型也依然是我们的主力户型，即89平方米的2+1房，128平方米的3+1房和140平方米的3+2房，随着外立面的全部落架完成，项目园林正在加紧施工，争取以全景呈现的形式对外开放。目前项目举办的“世界猛犸象化石珍品展”活动吸引了近万人次的观赏潮，其中意向客户对我们的产品、位置、户型、园林、特别是工程进度、无楼间距的开阔视野、低密度容积率表示了高度认可。

　　楼市“全产品系”结构逐渐成形

　　荣和集团营销副总监 梁于里

　　2011年至今，南宁楼市经历了3月份限购之前的井喷，到限购之后的观望，再到下半年新老楼盘的集中亮相推出。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，南宁的楼市虽然出现了波动，但楼市整体保持平稳发展的态势。在此过程中，南宁市经济运行持续向好，继续保持两位数的增长态势，全市经济保持平稳较快增长，增速逐季提高。上半年南宁市地区生产总值达到979.09亿元，按可比价格计算，同比增长14%，增速比一季度加快1.9个百分点，呈现出加快发展的良好态势。南宁作为北部湾经济区的核心城市，东盟自由贸易区的枢纽城市，其区域性国际城市的定位越发明显，南宁的发展前景、发展空间越来越大。

　　伴随着南宁城市建设的持续高速发展，荣和集团在2011年以创新的产品、持续完善的服务，通过在售项目荣和大地、荣和山水绿城，和即将推出的荣和MOCO社区、荣和公园尊府、荣和公园墅5盘布局，跨越青秀区、兴宁区、西乡塘区，从教育大盘、老城区中心大盘、现代个性产品到城市公园豪宅、顶级别墅齐头并进，组成类型更丰富、结构更多样的“全产品系”，以满足广大购房者的不同需求。

　　“金九”成交量稳中小幅提升

　　盛天集团营销总监 肖斌

　　纵观南宁市各房地产项目已呈现出销售冷热不均现象，除少数知名房企楼盘、性价比高的刚需盘仍保持相对平稳畅销局面，大部分楼盘销售缓慢。截至7月份，市场成交主要以2房户型为主，占到成交总套数的一半以上，其次是3房户型，有近三分之一的市场份额，随后则是小户型产品，房屋成交总价的主力区间为50-80万元。由此可以看出目前的市场是刚需为主的市场。

　　传统“金九银十”的销售旺季即将到来，各开发商企业应该都会比较重视，全年销售目标的实现，很大程度有赖是否能在“金九银十”阶段打个漂亮的翻身仗。不少新盘也会在这个时期亮相，市场供应充足，同时开发商的共同合力营市，有助于整体市场活跃，预计会形成今年的一个小成交高潮，较前几个月有稍好的表现，市场总体应该还是以刚需和改善性为主，高价盘销售压力仍会较大。

　　受国家持续的调控政策影响，加之“金九”之际中央有抑制短期成交上升势头的扩大限购城市范围的舆论影响，对市场信心有少许影响，总的来说成交量方面应该是会稳中小幅提升。

　　盛天集团目前在售的项目“盛天公馆”和“盛天果岭”，从各月销售情况来看，总的来说走量比较稳定，得益于过硬的产品、城市中心区位、良好的性价比及区域可以预见的发展潜力，受到了广大首次置业和首次改善性客户的欢迎。城市复合 生态大盘盛天东郡项目预计9月份中左右销售中心正式开放，该项目邀请国际级大师团队联合打造，由高层官邸、别墅、国际五星级酒店、公园商业中心、养生馆、一站式教育配套等组成，首批73-210平方米高层阔景官邸房源8月27日将启动预约。

　　以价换量或将成为“金九银十”主旋律

　　广西汇东置业发展有限公司总经理助理 罗永峰

　　2010年开始，中央及各级政府出台大大小小的调控政策达30多项，到现在房地产调控政策步步紧逼，丝毫没有放松的迹象，房地产企业库存与资金压力增大。政策下的房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，国家统计局8月18日发布的7月房价数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。另一方面，通胀的强劲加上城市化进程带来的增量，房价有了上涨的动力。但限购限贷款提高了购买门槛，直接抑制了人们的需求，带来房价下降的压力。

　　在持续不断的有调控政策出台的情况下，开发商与购房者对市场的心态趋向看淡，市场买卖双方观望气氛浓厚。多数购房者在等待‘金九银十’的时候，开发商能有大幅度的优惠。可以预见的是，未来数周的推盘量将出现明显上升。不过供应量的上升，未必能使成交量摆脱低位。市场在酝酿着新的变数。预计在“金九银十”期间，市场将会以跑量为主，以价换量或成为最佳选择。对购房者而言，会是一个入市的好时机。

　　开发商应借“金九”时机脱颖而出

　　南宁市龙光房地产开发有限公司营销总监 赵丹丁

　　如何能在“金九”众多楼盘中脱颖而出，是所有参与“金九”盛会的开发商都应该思考的问题。开发商的品牌价值、区域增值价值以及区域项目配套这三大核心内容是成功把握“金九”的重中之重。

　　首先是品牌，俗话说品牌决定价值，没有一个优秀品牌作为支撑的楼盘，是很难得到购房者认同的。

　　第二是区域价值，区域价值关键在于挖掘，究竟如何发掘区域价值，因地制宜打造高品质项目，同时有效整合区域价值与产品价值，实现产品价值增值，是摆在每一个开发企业甚至整个地产行业面前的重大命题。就区域价值而言，交通是最重要的东西，如果交通解决不了，楼盖得再好，再漂亮也没有用。例如五象大道以及其延长线的通车，就贯通了江南区与五象新区，盘活了沿线楼盘，全面提升了龙光·普罗旺斯、汇东星城、八桂绿城等楼盘的价值。

　　最后是区域项目配套，配套包括基础设施配套和公共设施配套。基础设施即与购房人所买房屋所配套在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。而公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的幼儿园、小学、泳池、商业广场、停车设施饮食等各种公共建筑，这无疑是所有购房者最基本的要求。

　　不会刻意留存货迎“金九”

　　宝资嘉总经理 陈伟

　　“金九银十”对于房地产而言是这么一个现象：很多的楼盘都会选在9月、10月开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，会构成一个相比于其他月份比较高的购买力，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份。但这仅仅适用于之前行情好的时候，当时没有限购等政策的影响，市场一片乐观，开发商存货较少，就有意识地留下一部分房子“吊”大家胃口，等到9月、10月这一节点一起推出一大批房子，以求卖个好价钱和好名声。而现在情况有所不同，现在因为限购等调控政策的强硬，购房者甚至开发商自身的观望情绪浓重等因素的共同作用下，市场开始回冷，逐渐有不同声音出现，开发商也积压了不少存货。因此，很多开发商自己把握行情，该卖就卖，而不是存着期待“金九银十”能给自己带来很大出货量，这也是今年7、8月份许多楼盘频繁开盘开售的原因之一。总的来说，大家都在抢行情，但凡有想法的开发商都不会刻意留货“凑”这个节点的热闹。至于卖多少和怎么卖，关键还是取决于开发商的信心和底蕴。