在多重政策调控及宏观经济等多种因素影响下，房地产市场继2008年之后再次出现了震荡下行的趋势。

　　“几乎每次房地产调控都会出现中端客源流向低端，高端客源保持不变的反应。”亚豪机构副总经理高珊在接受中国商报记者采访时表示，继2008年后，哑铃型销售反应再次出现。

　　有多项数据表明，六七月份，2万元以下项目成交占到北京全市交易量的61%和70%。与此同时，北京豪宅项目7月份迎来成交热潮：成交502套，平均总价为840.2万元，创历史新高。其中，8个千万级豪宅项目实现成交，环比增幅高达256.5%。

　　业内人士认为，尽管中低端项目成交量比重依然较大，但随着后期刚需人群消费疲软以及1.5万套保障房入市，中低端项目前景不被看好。“市区项目由于其稀缺性和较高的保值增值空间，商品房成交会继续向市区转移，而购买力强大的高端人群会支撑豪宅市场继续领跑市场”。

　　豪宅热潮此起彼伏

　　近期，北京豪宅市场热度不减。

　　“前来看房的购房人很多，很多一看中就签约了。”位于北京市朝阳区东四环的红领巾湖畔，北京豪宅项目“公园1872”自6月份开盘以来，已经销售了158套，占总数的64%。7月份，“公园1872”以15.7亿元的销售额排名北京楼盘销售额榜首。

　　“"公园1872"以270平方米到350平方米的三居、四居户型为主，南北通透，豪华精装。”这个号称坐拥3大庭院的公园地产，除了交通便利，还可以欣赏20公顷的平湖，并且配套了国际双语幼儿园及公立中小学。

　　确实如宣传所言，这个项目是为极少数的精英人士所准备的。“平均户型300平方米，按照成交均价每平方米42575元算，每套房屋的售价高达1277万元，能消费得起的大部分人士资产都过亿元。”

　　北京楼市排行榜上的另一个项目北京首钢融创置地开发的“西山壹号院”7月开盘，当月销售额9亿元位列排行榜第二。目前有少量花园跃层销售，以290平方米到580平方米的三居、四居户型为主，瞄准的是改善居住型人群。

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，目前“西山壹号院”已签约114套，成交均价为每平方米40016元，低于预期价每平方米51105元。按照成交均价，“西山壹号院”每套房屋售价在1160万元到2320万元之间，均为千万元级别的豪宅。

　　“自新一轮房地产调控以来，北京公寓豪宅市场的震荡行情难以平复。3月份豪宅成交面积一度低至4.2万平方米，之后数月一直处于一上一下的震荡调整中，但总体趋势向上。”高珊表示，7月份豪宅项目创出了成交新高，成交面积接近10万平方米。

　　“亚豪机构统计数据显示，北京同期在售报价超过4万元每平方米的公寓豪宅有71个，其中33个项目7月份实现成交，累计成交豪宅502套，成交面积9.9万平方米，由于大户型公寓成交量激增，面积增幅达到了50%。”高珊表示。

　　业界认为，在通胀预期强烈、银根紧缩的宏观经济环境下，公寓豪宅在居住和投资方面的优势突出，在普通住宅市场浓重观望的惨淡局面下，购房者对于豪宅的承受力依然增长。

　　而对于房地产开发商而言，豪宅项目回笼资金能力强大。1到7月份，高端豪宅供应量仅占市场供应的18%，但却博取了42%的销售额。

　　8月19日，保利地产位于朝阳区的两个高端项目入市，其中“保利东郡苑”售价突破每平方米5万元，而且预售平均面积超过200平方米，保守估计单元总价亦超过千万元。“市区项目由于其稀缺和保值增值空间，价格随有所回落，但短期难现价格拐点。”链家地产分析师张月亦认为，千万级别豪宅将成为未来豪宅市场的风向标。

　　三大因素支撑豪宅走高

　　从楼市成交量、成交面积和成交金额来看，豪宅项目在七八月份皆取得了不俗的业绩。在这个交易周期，豪宅项目凸显了自身特点。

　　业界认为，由于购房群体不同，豪宅市场的表现往往独立于整个房地产市场。

　　但是，豪宅项目或多或少也会受到整体市场悲观情绪的影响，入市步伐会谨慎一些，尤其在市场还未处于红火之际，更多开发商将盲目乐观视为最大风险。

　　“由于处于调控敏感阶段，豪宅开发企业更容易受到政策裹挟，也存在被迫放缓推盘节奏的现象。”高珊表示，各种因素叠加，使得豪宅项目开盘异常谨慎。

　　而豪宅销售走高的因素，一是供应紧俏。有数据显示，4至6月，北京市豪宅项目新增供应量基本维持在200套左右，而成交量却在600套左右，供需比维持1：3的高位。7月份新入市公寓豪宅累计252套，供需关系有所缓解，但仍供不应求。

　　“一旦加大推盘力度，并做好推盘销售前的准备工作，豪宅项目很容易实现销售。”业界预测，8月份新入市高端住宅项目交易热度难退。

　　二是销售价格下探。成交量攀升，但多数豪宅成交均价均有所下调。数据显示，7月份成交在10套以上的公寓豪宅的实际成交均价都低于档期的项目报价，差幅在2%到10%间。

　　“一方面豪宅客户普遍对价格变得敏感，如果以相对较低的单价，享受到相对优质的复合化资源，无疑是置业首选；另一方面，开发商在当前弱市环境下，新盘开盘定价往往颇具竞争力，供需双方价格博弈，卖方也乐于做出合理的价格让步，从而换取销量。”

　　三是大户型渐成稀缺资源。目前热销豪宅户型套均成交面积为196.4平方米，创历史新高。而之前提到的“公园1872”、“西山壹号院”套成交面积均在300平方米左右，刚刚开盘的“保利东郡苑”套均面积也在200平方米。

　　在以中小户型为主导的市场下，大户型豪宅成为稀缺资源。7月33个豪宅项目总成交金额42.2亿元，比6月增加了11亿元，环比增幅35.3%，但套数仅增长了5.9%。大户型、低单价豪宅成为市场热销品。

　　“客户不惜重金购置千万级豪宅，代表着高端需求的顶级化发展趋势，也将倒逼豪宅项目的顶级化产品定位，顶级豪宅将在未来豪宅市场占据越来越重要的地位。”高珊如此表示。

　　低端房抢占市场份额

　　一边是豪宅热销，一边是2万元以下甚至1万元以下的低端房抢占市场，北京楼市在限购政策的指挥棒下，呈现出了奇特的两头热销，中间尴尬的局面。

　　有数据统计，六七月份，北京楼市郊区(不含远郊区县)中低端项目成交均价分别为18470元、17443元，占全市成交比重分别为65%和70%。

　　对此，业界分析，由于受北京限购政策的影响，投资客退场，支持市场成交的大多数为刚需客户，因此成交项目的低端化非常明显，而且受到二套房贷利率影响，会有一部分客户选择一次性付款，很多中端客源流向中低端项目。

　　而这部分中低端项目主要分布在郊区县，如通州区、大兴区、昌平区、房山区，乃至远郊区县密云县、延庆县等地。

　　大量中低端项目入市满足了刚需人群购房需求，也成为房地产销售市场的主力军。下半年北京楼市，保障房供应将占去整个市场的半壁江山，毋庸置疑将成为低端住房供应的绝对主力。

　　从数据看，2011年上半年，北京全部房地产开发贷款新增额为158.26亿元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房开发贷款比年初增加131.2亿元。

　　“限购政策主要是疏导城市化进程中形成的高房价和低购买力的矛盾，根本上还需要保障房来托底。”张月在接受中国商报记者采访时表示，今年北京市将有1.5万套保障房入市，约占到新建商品房供应的五成。

　　但值得关注的是，这种情况对走中低端产品开发的房地产商是一个不得不面对的瓶颈，随着“兜底”的保障房入市，中低端项目的竞争优势逐渐消失。供应量大、客户群被消化或者丢失，大比重的低端项目销售前景难以继续。因此，尽管成交量十分可观，但郊区低端项目供应量的大幅增加使这些

　　地区亦成为项目滞销的重灾区。

　　业界认为，目前，虽然低端市场占成交比重较高，但也很难再形成竞争优势。今后在低端项目长期滞销情况下，开发商可能转而进行产品结构调整，未来高端布局会持续走高。