房地产限购一个可能的前景，是分三阶段展开。第一阶段是僵持，第二阶段是预期的改变，第三阶段是降价和一定的交易量的回升。这种前景实现的前提是政府要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，政策要有一定的改进和优化，比如在僵持期内，政府一定要加强公租房和廉租房建设

    房地产限购令要“区别用力”

    针对近期中国一些二三线城市房价的“逆势上涨”，新华社报道称，楼市调控应把握分寸和尺度，对不同区域限购政策应“区别用力”，避免效果打折。

    路透社报道援引行业人士的观点，表示对于限购城市面临量的反弹压力、房价的上涨冲动，而大多数非限购城市所处的量价齐升的行情，政府应继续施行限购政策，并扩容限购城市名单，扩大楼市供应的同时，调整供应结构，还要对落实调控不力的地区及时启动问责机制。

    据中原集团研究中心负责人表示，应对本地投资与外地投资需求进行区别对待。其中，对一些本地投资需求比重较高的城市，应尽快出台“限购”政策；而对于外地客占比高的城市，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应进行保护。对于纯粹的投机性需求，则应进行限制。

    房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计

    清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵在博客中说，从经济学角度分析，房地产限购的实质就是做两件事：一是把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；二是对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。其作用有二：第一，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法。第二，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。

    成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制

    房地产限购机制设计中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。

    问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为非本地的居民有可能出于投资而非居住的考虑，异地投资。例如在北京，户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。因为在今天的北京存在一个灰色的户口指标交易市场。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。

    如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1至2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。

    所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。

    地产限购是强力降温药

    与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。税收、利率等措施有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，形同杯水车薪。如差别化房地产贷款利率对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。地产交易税为例无法甄别两类购买者。房产税的力度(1%左右)无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

    房地产限购一个可能的前景，是分三阶段展开。第一阶段是僵持，第二阶段是预期的改变，第三阶段是降价和一定的交易量的回升。这种前景实现的前提是政府要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，政策要有一定的改进和优化，比如在僵持期内，政府一定要加强公租房和廉租房建设。

    房地产限购会误伤无辜属于过渡性的制度安排

    中国经济的改革很少有一步到位的。过去的产权改革、国有企业改革、金融改革都是一步一步推进的。改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。

    为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。

    因此，从长远来看，必须不断改革，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。