被称为“史上最严厉”的楼市调控政策运行两年，成效终于有所显现：100个大中城市房价在9月、10月连续两个月环比负增长，楼市从前期的“量跌价滞”向“量价齐跌”转变，但仍然难言楼市“拐点”的真正来临，也难言调控目标的真正实现。

　　与房地产关联度最为紧密的银行业虽然提前为楼市调控做了大量铺垫，却未能免却楼市调控溢出效应对其资产质量的冲击。专家预计，楼市调控应该也将在未来一段时间内持续推进，而这，又将对金融业产生怎样的深远影响……

　　本期圆桌邀请多位业内资深人士共同探讨，以期解其中之谜。

　　嘉宾：中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　西南证券研发中心副总经理王剑辉

　　中国银行国际金融研究所高级分析师周景彤

　　楼市调控破局

　　上海证券报：万科近期在部分区域或对部分楼盘下调房价，楼市似有较为明显的下行迹象，这是否意味着楼市拐点的来临？房价下行是否会增大中国经济硬着落的风险？

　　陈国强：如果说之前不同的市场主体对未来的市场走势还存在比较大的分歧，那么现在盘整的僵局已经打破了。对于开发商来说，不存在是否降价的问题，而是如何降，降多少。这一轮调控需要考虑政策周期的问题，如果外部的因素不发生大的变化，调控的基本政策、目标仍然会延续，但是调控的力度、手段上不排除有调整，有松动。

　　与之前的历次调控相比，本轮调控有一个很重要的差别就是其主动性。本轮调控是希望解决房地产市场发展过程中的一些深层次问题，让行业能够走上一个比较健康稳定的发展轨道。到目前为止，本轮调控对宏观经济影响的风险还是在可控范围之内。

　　刘煜辉：目前中国房价下行的动力跟2008年一样，来自开发商去存货。Wind数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季度存货总量已达1.22万亿，同比大涨41.86%。2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成，但本轮去库存过程一直比较缓慢，已经持续8个季度，直到最近才有加快的迹象。

　　个中缘由是大量资金从商业银行“脱媒”，通过各种金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商能接受30%以上的借贷利息，在于手上有大量的资产储备(土地)，他们坚信地方政府日子比之更难过，一旦货币再次松动，这些资产会以20%-30%幅度升值，从而消化掉利息成本的上涨。但如果此次中央容忍经济减速的决心比想象中要坚决，失望的情绪慢慢会主导地产市场。

　　不过这种压房企去存货的套路，决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定，不具备持续的动量。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府上，而不在家庭。所以中国楼价降价的压力主要集中在新盘，是新盘引导二手房，期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。

　　目前看，中国房地产的金融杠杆比我原来预期的要高，从各方面信息来看，有不少生产和物流环节的企业资金变相进入了这个市场。随着经济下行的加速，部分企业去杠杆的可能性大幅上升，这可能加大中国楼市第一阶段下跌的幅度。

　　中国楼市的历史拐点是否来临要看支撑中国楼价的土地财政逻辑基础是否会发生改变，从而引致中国的货币条件归于严谨，因为中国的货币扩张机制独特，财政决定货币，即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体。

　　王剑辉：判断这个行业景气趋势较为及时可靠的依据是投资变化。观察04年以来的数据发现，房地产和城镇固定资产投资增速常常存在显著差距；当房地产投资增速高于城镇固定投资时，就是该行业高度景气乃至出现泡沫的阶段，反之，就是行业走向调整甚至低迷的阶段。自去年6月以来，房地产投资增幅由37%逐步回落至32.3%，与城镇投资增速的差距由11.5个百分点降低至7.4个百分点，虽有调整趋势，但未形成调整局面；当两者差距消失直至房地产投资增速持续低于城镇投资时，行业的拐点才真正到来。

　　房地产的确在经济生活中占有重要地位，09年其增加值贡献占比达到12.3%，甚至高于金融保险业。这种局面并不正常，也不可持续，降低该行业的比重，提升其他服务业地位是结构调整的重要内容。当前的调整不仅有利于本行业的长期发展，更有利于整体经济的健康成长。

　　周景彤：经过近两年的政策调控尤其是今年的“三限”(限购、限贷、限外)政策，我国楼市终于迎来了久违的调整。目前，我国楼市已从前期的“量跌价滞”向“量价齐跌”转变，“价跌”可以从100个大中城市房价9月、10月连续两个月环比负增长得到印证。如果说楼市“拐点”就是指“量价齐跌”的话，那么可以说，我国楼市“拐点”正在来临。

　　尽管楼市“拐点”正在来临，但说这个“拐点”会带来楼市乃至整个中国经济的“硬着陆”还为时尚早。一是我国房地产泡沫不仅存在，而且在部分地区还相当严重。楼市的适度调整，有利于挤压市场泡沫、有利于防范房地产行业自身乃至金融和整个经济的风险，有利于促进实业投资，有利于经济结构的调整。二是尽管楼市调整可能会带来商业地产投资的放缓，但政府加大保障房建设，在很大程度上能弥补由市场开发放缓造成的空缺