下半年市场走势或分三步走，房价年底将涨回调控前水平

    2012年以来全国典型城市市场走势可以分为两个阶段，1-2月为低迷期，3月以后交易量明显回升；从具体城市来看，一二线城市市场总体好于去年，而近两年以来一直表现突出的三线城市市场增长速度却有所放缓；从房价角度看，当前开发企业进一步调价的空间和动力都在缩小，我们预计下半年典型城市房价将陆续起稳。

    整体市场——1-2月楼市仍处冰点，3月以后政策面趋缓推动市场强势回升

    2012年以来房地产市场经历了一个先抑后扬的过程。以我们监测的九大重点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州）为例，今年以来的市场交易量走势大致可以分两个阶段：第一阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下重点城市交易量处于绝对低位，单看绝对量甚至不如2011年同期；第二阶段则是3月份之后，市场交易量出现明显冲高增长，其中九大重点城市3月份的交易量已经创下2011年1月（限购政策正式升级）以来的单月最高值，4月份经过短暂缓冲之后，5、6月份连续创出新高，6月份九大重点城市单月交易量已经高达887万方。

    对于三月以来楼市呈现明显回暖趋势，在我们看来主要原因在于政策面的变化。

    3月份两会之前，楼市调控力度依旧从紧，温家宝总理三令五申地强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，使得任何一点带有松绑调控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是芜湖的购房补贴政策和上海的居住证满3年可购二套房。

    3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义，其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小，但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。

    而4月份之后，在经济增速明显回落且连续下降的背景下，中央层面更是进一步要求把“稳增长放在更加重要的位置”，之后诸多地方都试图出台或传闻出台救市政策，其中涉及到放松公积金、放松首套房贷、放松户籍，个别城市更是直接打起了限购红线的主意，而值得关注的是，中央对于这些地方“闯关”举动一改去年严厉打压的态度，转而采取明显缓和甚至默认的应对，事实上这已经意味着调控基本面出现了潜移默化的好转。尤其是6、7月连续两次降息更是对市场预期产生了重要的影响，在整个行业政策环境趋缓的背景下，前期观望的需求倒逼入市的现象开始集中出现，推动市场交易量持续上行。

    九大典型城市11-12年商品住宅交易量月度走势（单位：万平方米数据来源：CRIC）

九大典型城市11-12年商品住宅交易量月度走势

    各线城市——一一二线城市市场好于去年，三线城市增长速度明显放缓

    从各线城市今年以来的市场成交表现来看，一二线城市与三线城市出现了明显的分化。撇开1-2月份市场低谷期时不谈，2012年3-6月份一线城市成交量共达到1267万平方米，同比增长36%；样本二线城市共成交3809万平方米，同比增幅同样达到28%；而样本三线城市共成交997万平方米，相比去年同期增幅仅为2%。

    在我们看来，一二线城市与三线城市今年以来市场出现分化，其主要原因在于政策环境的差异。自本轮调控以来，一二线城市始终是调控的重点对象，尤其是一线城市，北京是最早提出限购的，且对于外来人口需要提供5年的缴税证明，限购严格程度首屈一指；而上海在限购之外，更有房产税的压力，政策环境也相当之严；总体来看，一二线城市在去年政策高压之下，市场需求大量积压，而随着今年以来政策环境的逐步松动，尤其是银行针对首次购房需求的信贷支持明显增强，这使得刚需已经进入释放节奏，则市场成交量好于去年是顺理成章的事。

    而反观众多三线城市，尤其是近两年以来市场快速扩张的热点三线城市，本轮调控在去年对其造成的直接影响明显较小，限购政策大多还没有传导到这类城市；因此，较为宽松的政策环境导致这类城市在2011年的市场上表现突出；而进入2012年以来，三四线城市的需求在经历前期过度的释放后正显露出持续性的缺乏，而且，三线城市的市场需求一般都来自于本地，即使是一部分外来需求也随着政策环境的改善逐渐向一二线城市回流，基于上述分析，三线城市成交量在今年的增长放缓不足为奇。

    各线城市上半年商品住宅交易量走势（单位：万平方米，% 数据来源：CRIC）

各线城市上半年商品住宅交易量走势

     房价——当前企业继续调价空间已经不大，部分城市个别项目已率先提价

    2012年以来，典型城市房价走势呈现以下几个特点：首先，降价潮从去年年底的一线城市向二三线城市漫延，并呈现逐步扩大的趋势；其次，更多的地方性开发商加入到降价行列，而不是仅限于典型的大牌房企；再次，中高端项目甚至是豪宅加入到降价的行列，这在过去几年的调控过程中是较少出现的。

    虽然到目前为止在各典型城市中降价跑量仍是主流，但随着市场交易量的持续复苏，大多数城市房价逐渐企稳已经是不争的事实，甚至有个别去年超跌的区域和项目价格已经出现回涨。在上海市场上，以上隽嘉苑[最新消息 价格 户型 点评]（嘉定南翔）、三花现代城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]（宝山高境）为代表的去年大幅降价的旗帜性项目当前价格都有小幅回升，在深圳市场上更是已经出现房价普涨的现象，虽然涨幅普遍停留在每平米几百元的较低水平，但其昭示出来的信号意义却不容小觑。更值得玩味的是，这些价格回涨的项目普遍没有因为调整价格而滞销，以深圳为例，在5、6两月连续在全市热销排行榜上位于最前列的两个项目——星河盛世和花半里清湖花园的价格都较前期有明显上涨。

    另一方面，其实早在去年底，我们就曾经预言过2012年、尤其是下半年之后，企业降价的空间将明显萎缩，其理由主要有三点：其一，2012年市场上在售或者将要入市的项目其土地基本都是在09、10年楼市顺周期时购得，土地成本普遍偏高；其二，相当一部分房企、尤其是全国性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线；其三，随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。

    近期典型城市涨价项目情况（数据来源：CRIC）

近期典型城市涨价项目情况

    下半年预测——金九银十交易量或创新高，年底房价或全面回到降价前水平

    上半年楼市回稳已成事实，对于下半年市场走势，我们认为将主要取决于政策面的变化，从当前宏观经济持续回落的状况来看，本轮调控房地产行业最困难的时期基本已经过去，如果当前这样一个趋于宽松的行业政策环境在下半年不发生根本性的转变的话，我们对本轮市场的整体回暖是持乐观态度的，具体来说，我们判断下半年重点城市市场将经历以下三个阶段。

    第一阶段是7、8月份，作为传统淡季，成交量不太可能会继续延续6月份的上涨势头，即使有所回落也不足为奇。据CRIC统计，截止到7月15日，上海的成交量大约为41万方，北京约为63万方，广州则是41万方，按此成交预计，7月份的总成交量恐怕不会超越6月份的高点。房价方面，随着此前央行一个月内的两次降息，以及一些地方政府或明或暗的楼市微调，购房者的信心有望全面恢复，在此期间，以价换量大体仍将是主流，部分楼盘降幅开始收窄，其中个别项目价格会恢复到降价之前（2011年1月）。

    第二阶段是金九银十，期间成交量有望出现井喷，创下今年、同时也是本轮调控以来的新高。房价方面，虽然今年政策环境较去年明显缓和不少，但去库存仍是房企的首要问题，供应放量、需求释放，金九银十将再次出现供不应求的局面，而随着市场交易量进一步增长，几乎所有楼盘的降幅将进一步收窄，大多数楼盘价格恢复到降价之前。

    第三阶段则是11、12月，预计期间市场将呈现高位盘整。如果说金九银十对于市场是在“量”上的冲高的话，那么年底的两月将是在“价”上的回调。在经历了金九银十的火热之后，房企的年度目标或许已经接近完成，绝大多数的楼盘已经没有降价的理由和必要了，房企回调项目售价有了充分的信心，房价整体上将出现稳中缓升的态势，而价格回涨的项目也将逐渐增多，从幅度上看我们认为将整体回到本轮降价前的水平。