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广州房价泡沫一线城市最低 如何解读?

作者:菏泽房产网   时间:2012-07-20 00:00:00   来源:南方都市报    点击: 2760

泡沫指数是对经济发展的预期

    在7月16日的广州市政府新闻发布会上,针对媒体提出的国内楼市已经趋暖,广州楼市是否已经趋稳等问题,广州市常务副市长陈如桂表示,广州均价是1 .37万元/平方米,北京、上海、杭州、深圳均价都是2万-2 .5万/平方米。广州现在的供求关系应该是供大于求;国家统计局公布的数据,广州的房地产价格指数小于100,与去年比呈回落态势;中国社科院公布的房地产价格泡沫指数,在全国35个城市中,广州小于30%,排在23位,房价泡沫在一线城市中最低。他还表示,广州在限购限贷上不放松,确保房价有合理的增幅,不会出现大幅反弹。

    南都:听了这个话,广州市民应该庆幸不是生活在北京、上海了。其中引用了一个概念———房价泡沫指数,它的计算方法是,根据地方经济基本面得出基准价格,用1减去基准价格除以实际价格的结果。这个数据具有什么指导意义?

    黎文江:我认为,房价泡沫指数是经济学上的概念,对一个城市经济发展的预期,当经济发展就有可能带动房价的上升。

    韩世同:目前房价偏高是毋庸置疑的,但泡沫指数不是很严格的数据,楼市价值虚拟的成分究竟有多严重,谁也没有办法去界定。

    南都:是否能以此判断楼市的走向?

    黎文江:不能用来判断楼市走向,它是一个模糊的概念,并没有量化的指标。但是泡沫产生并不是奇怪的事情,就像一个人总会生病,关键是能不能控制及驾驭,使泡沫缩小。

    韩世同:广州房价泡沫指数小于30%,问题在于多少是高,多少又是低呢?虽然广州房价的绝对值不是太高,但不能以单一数据来支撑。

    二线城市泡沫大于一线

     南都:中科院在2010年公布这个数据的时候引起讨论。报告显示,中国大部分城市存在泡沫,只是泡沫的程度不同。福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等二线城市的泡沫指数最高,广州仅排在第23位。为什么二三线城市的严重程度会高于一线城市?

    黎文江:主要是有些二线城市乐观地估计了经济发展的前景,造成房价上涨的速度超过了经济发展的速度,房地产市场过于超前。而一线城市二者呈现相对平稳的状态。

    韩世同:这取决于指数的设定,比如杭州、温州房价明显高于其他城市甚至一线城市,泡沫指数偏高不足为奇。而且二线城市的房价基础是比较低的,原来单价两三千,现在涨到六七千,涨幅过高,泡沫就会产生。

    南都:如果数据具有参考性,那意味着广州房价相比较其他城市,还是合理的?

    黎文江:广州房价增幅还是比较适中的态势,楼市相对稳定。目前广州全市均价在1 .37万/平方米,而其他一线城市的均价都超过了2万/平方米,所以说房价泡沫在一线城市中最低,也是有合理性的。

    韩世同:不过以目前青年的家庭年收入来看,假设10万左右,也就能买得起总价六七十万元的房子,但现在随便一套都要上百万。只是说,相较于北京、上海、深圳,广州是相对合理的。

    明确表态严控房价反弹

    南都:有网友提出,泡沫小的背后意义,也反射出广州价格下调的空间也会很小?

    黎文江:可以这么说。从阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘数据来看,广州库存量在5万多套,下半年预计有3万套新增货量,这样广州市场总计有8万套左右的货量,而去年消化不到6万套,供过于求肯定是存在的,这就决定了房价反弹的可能性较小。

    韩世同:这么来看,目前市场、政策环境缺乏反弹的基础,而且无论政府还是开发商也希望市场能够稳定。刚需、首次改善型的资金实力是有限的,现在一窝蜂地涌入,一旦被透支,后续购买力在哪里?开发商定价还是相对谨慎的。

    南都:而且政府这次也明确表态,确保房价不会出现大幅反弹,你怎么看?

    黎文江:广州市场的健康程度是走在其他城市前面的,同时地方政府肯定会采取相关政策来控制房价涨幅不超过G D P的增速。

    韩世同:去年政府谈四季度以及今年一季度房价出现下滑趋势,但到了第二季度开始回升,政府又开始担心房价过快上涨,所以必须控制在一定幅度之内。这种担心是有数据的,国家统计局数据显示,6月份广州房价环比上涨0.2%,市场已经开始出现了小幅回升,虽然是结构性的。




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