在传闻、辟谣多得让人目不暇接的时候，一年一度的销售节点???金九银十来了。对于它，市场寄予太多的厚望，开发商希望借此完成任务，购房者希望买套笋一点的房子。

    南都记者调查20多家房企发现，他们俨然一个个奔赴战场的军团，打磨着手中的利器随时冲刺。在他们看来，金九银十期间，不会贸然涨价，怕把购房者吓怕；但也不会主动降价，只是给予一定的优惠来“示好”。

    作战必要性：向着全年目标，冲！

    结合C R IC研究中心发布的《2012上半年房企销售T O P50》排行榜以及目前部分房企已公布的上半年销售数据统计显示，50强房企上半年销售金额超过6500亿元，部分大型房企上半年销售业绩达到了全年销售目标的50%以上。中海[简介 最新动态]前5月实现的销售额已经占其全年销售目标的62.87%，世茂[简介 最新动态]房地产也在5月完成了其全年销售目标的53.66%；保利地产[简介 最新动态]前6月销售金额达493.1亿元，而其全年销售目标为800亿元，可见其上半年完成全年销售目标的61%以上，这得益于一、二季度降价促销的销售策略。

    然而，这些房企几乎都是高周转型的大型房企，这意味着并不是房地产行业的整体回暖，中小企业形势依然严峻。随着9月、10月的到来，要完成全年销售任务而言，是非常重要的节点。万科、保利、中海、龙湖等龙头企业上半年和下半年的推盘比都是4：6，下半年销售业绩将达到全年的高峰。碧桂园一年中最为集中的推盘高峰正在拉开帷幕，金九银十期间，其将有超过1500套货量上市。

    军情判断：政策之剑高悬

    据《人民日报》海外版近日报道，从督察情况看，房地产市场调控的各项政策措施得到较好落实，调控成效显现，要求各地不得以任何理由变相放松调控。对于下一阶段楼市调控政策是否会加码，广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，未来出台新政策的可能性不大。新政的出台不是时机，现阶段保增长是重点，是前提。现有政策已足够了，关键是执行的紧还是松。

    但是房产税开征箭在弦上。虽然近期全面铺开的可能性小，然而，楼市敏感时期，房产税对住宅市场影响是巨大的，尤其是购房者的心理预期。“房产税开征对多套房拥有者的心理影响将非常大，增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通，给部分市场带来一定的存量供给”，北京中原地产市场研究部总监张大伟称。

    粮草情况：资金或缓解了，富余谈不上

    兵马未动，粮草先行，但整体来看，房企粮草并不充裕，加快资金回笼速度依然是主要任务。广东省统计局公布的资料显示，广东房企所获银行贷款呈现快速增长态势。1～7月份，广东房企获得的国内贷款878.29亿元，同比增长19 .2%。另外，由于销售回暖，同期广东房企获得定金及预收款1175.77亿元，增长5.3%，增幅比上半年提高5.9个百分点。

    值得注意的是，目前房地产企业资金链状况分化也非常严重，招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，资金链状况一直不错，融资成本在不断下降。但与之相反的是许多中小型房企融资成本却在不断提升，房地产市场并未整体回暖。

    尽管资金状况有所好转，值得注意的是，在以价换量的销售策略之下，上市房企的半年报中却呈现量价背离的状况。专家指出，在长时间的严格调[最新消息 价格 户型 点评]控下，房企融资成本正在不断上升。由于目前楼市尚存在诸多不确定性，下一步应警惕房企资金趋紧而带来的金融风险。

    敌我分析：手上的项目都很多

    库存量高企依然是各大开发商面对的巨大挑战，新增货量又如浪潮般涌来。7月以来，广州十区二市一直维持较高的预售房源增量，自首周新增近2000房源后，连续两周预售房源数量突破“2”字头，最后一周1324套新房源是7月最低的一周。据相关数据监控中心最新统计，进入8月，首周有2268套预售房源；8月6日-8月12日新增预售房源数量1977套；8月13日-8月19日新增新建商品房1217套，其中，住宅434套，不限购公寓783套，让不少业内人士看到开发商“金九银十”时近身肉搏的苗头。

    排兵布局：郊区包围城市

    中心区供应紧张，广州一直上演郊区包围城市的楼市格局。以8月第三周为例，广州郊区共新增1891套预售房源，遥遥领先于中心六区的86套。这批新房源分别位于番禺、南沙、萝岗、从化8个楼盘。中心六区仅新增86套的预售房源。番禺区一直领先其他区域，如8月初番禺万达[简介 最新动态]广场新增783套不限购公寓。

    “金九银十广州将会有大量新货集中入市。从分布来看，番禺、南沙、增城将会是供应主力。”时代地产品牌与营销中心总监赵趄认为。

    就军团旗下项目来看，碧桂园[简介 最新动态]主要集中在增城、花都、南沙等外围区域；恒大[简介 最新动态]兵力主要集中在金沙洲、增城以及清远一带。方圆地产布局从化、时代地产布局番禺、南沙、增城；颐和地产布局在白云、花都……市中心货量有限。

    战术攻略：不贸然涨，不“自残”降

    8月18日，国家统计局发布“2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的数据显示，在新建住宅价格方面，70个大中城市中，房价上涨城市的个数已经连续4个月增加，7月份房价上涨的城市个数已达50个。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，开发商资金跟往年相比还是紧张，放开手脚涨价不太现实，走量还是主要任务，但下跌的可能性也已不存在了。分析此轮房价上涨，主要是结构性变化，高档楼盘压抑的太久了，趁着市场有所好转的情况下，也纷纷上市，从而带来房价结构性上涨。

    调查广州多家房企，他们也普遍表示，价格仍然平稳，不会贸然涨价，但下调的动力也不大。“经过一年多限购，买家与发展商之间磨合得也差不多了，买家对局势摸得也比较透了。广州的房价应该说一路走得比较平稳，应该符合购房者的心理需求，很多有购房意愿的应该会在年底出手。所以九、十月的成交量会放大，但是价格可能不一定涨。”颐和集团营销中心总监徐蔚表示。

    “金九银十”期间还将沿用搞优惠吸引客户的传统营销手法，如时代地产将搞开盘大型活动，推出一批特价单位；颐和地产三个项目都将保持周周有活动。但市中心楼盘价格相对坚挺。

    执行虎将：约100平方米三房来了

    据相关数据监控中心数据统计，7月30日至8月19日预售房源中，30-80平方米区间的新增货量有922套，80-100平方米区间的新增货量有1529套，100-145平方米区间的新增货量有2234套。随着市场的回暖，90平方米及以下的产品释放一轮之后，针对改善型刚需的三房产品货量增多。

    统计20多个重点军团，推货重点也都放在三房，60平方米以下小户型减少，同时140平方米以上大户型、别墅也将集中入市。如时代地产集中在三房、四房；中海[简介 最新动态]誉城、中海花城湾三房产品最集中；保利[简介 最新动态]高尔夫郡有99-170平方米的三至四房单位。

    下半年别墅市场也格外热闹，颐和高尔夫庄园[最新消息 价格 户型 点评]9月将推出610-680平方米联排别墅，颐和[简介 最新动态]山庄推303-1200平方米别墅。恒大御景半岛[最新消息 价格 户型 点评]将推出几十套双拼、独栋别墅。