“我们有信心完成全年270亿销售目标，不仅可以完成，我们更有信心可以提早完成。”在中期业绩报告会上，远洋地产（3377.HK）总裁李明信心满满地向投资者如是宣布。

8月16日，远洋地产对外公布其2012年上半年业绩，数据显示，远洋完成协议销售额人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。营业额达到人民币68亿元，毛利达人民币21亿元，销售回款率达90%，实现净现金流入约人民币25亿元。尚未入账的协议销售额达到人民币371亿元，同比上升约45%。

此前曾有传言称远洋因受地王牵制而导致资金紧张、销售遇阻，但从近日远洋所发布的半年报数据看，资金链的压力似乎正在日渐消解。

截止6月30日，远洋拥有现金约人民币149亿元，获得银行批出但尚未动用的授信额度约人民币192亿元，净负债率继续处于62%。

远洋地产的发展回归到正常的轨道后，打消了投资者对其的疑虑。建银国际就指出，“远洋最坏情况正逐步过去”，其把远洋地产目标价由2.46港元提升至4.43港元；高盛也称，“远洋地产盈利表现符预期，销售表现强劲，继续维持‘买入’评级”。

快速、灵活、有针对性地实施销售策略，调整项目定位，改善产品结构，重点满足首次置业与首次改善为主的刚需，并在进一步加快前期进度的基础上，适时补充适销资源。远洋在上半年超乎预期的销售成绩，很大一部分功劳来源于其上半年的深度调整。

一些优质楼盘表现抢眼，如大连钻石湾、北京远洋·万和公馆，分别创下开盘当月热销20亿元、12亿元的成绩。

北京中原地产研究总监张大伟分析认为，远洋地产上半年完成高销售额主要得益于其销售为先、强力去化的策略。

另据李明透露，截至8月15日，远洋的协议销售及认购金额已达到210亿，达到全年目标的78%。

李明同时强调，下半年是包括远洋在内的房企的传统销售高峰期，随着诸如杭州远洋心里、上海远洋香奈印象、深圳远洋新干线等新盘在陆续入市，远洋有信心提前实现全年销售目标。

深耕一线 谋局全国

远洋地产作为北京区域曾经连续六年排行第一的龙头房企，一度以北京为大本营，在2009年，其北京业绩占比总业绩高达70%。

然而，今年上半年，远洋地产在北京区域的协议销售额完成37.6亿元，仅占远洋总销售额的28%。根据第三方统计，远洋目前在北京销售市场中排名第四，位列城建、首开、保利之后，业内一度称“远洋失守北京”。

面对北京市场地位的下降，李明强调：“今年1至7月份，远洋在北京市场份额占比约4.5%，与去年基本持平。”

对于第四的排名，李明称：“主要是前三名的企业都有双限房项目的销售，与远洋的销售策略和在北京的管理开拓没有关系。”

李明并不认为远洋在北京市场的销售额及市场分额不会降低。

对于北京区域占比的下降，李明认为：“这一变化，是出于布局全国市场的战略考虑，符合公司的预期。未来，我认为北京市场在公司整体营收中的占比控制在20%是比较合理的。”

事实上，不仅远洋出现这样在结构性变化。2011年，万科等大房企受阻北上广等一线楼市楼市调整，纷纷将主要精力转向受调控影响程度较小的二三线城市。

数据显示，万科2011年在一线城市北上广深的销售占比仅为28.7%，而今年8 个新增项目，全部都在二三线城市；恒大2011年二三线城市的销售占整体的95.8%，2012年第一季度二线城市销售额也占 90%以上。

远洋地产的全国化布局开展得不算早，但也称得上及时。2010年以来，远洋开始从环渤海圈扩张到长三角、珠三角以及长江流域。

“目前看来，北京区域占比下降的另一面无疑是其他区域开拓的初见成效。”李明对于这样在调整显然是满意的。李明称，远洋经过两年的调整，至今已进入19个城市，今年上半年就有17个城市为其带来销售收入的贡献，而去年，这一数字仅为9。

不过，兰德咨询总裁、知名房企咨询专家宋延庆指出，远洋的全国化布局的广度是足够的，但在区域深耕方面还有待深入，目前除了北京、大连、秦皇岛外，其他单一城市的占有率还不够高。

对此，李明亦曾在多个公开场合表示：“远洋在完成全国布局以后，原则上不会开拓新的区域，重点放在我们深耕的已有区域。”

大连是远洋区域深耕的显著代表。数据显示，远洋在大连的市场份额高达18%，换言之，大连房地产市场每售出100元，就有18元进了远洋的“口袋”。其在大连的远洋钻石湾、红星海世界观、远洋时代城、远洋广场分列大连市上半年单盘销售排名第一、第三、第四和第五。

此外，远洋在秦皇岛则占据了当地市场份额的12%，在中山则占6%。

但对远洋这个萌芽并成长于北京的房企来说，北京区域仍是其关注焦点。李明在谈及未来土地储备时也强调：“远洋依然本着审慎的态度拿地，但将重点关注北京、深圳等已经进入的一、二线城市。”

多元化布局 防波动

在远洋地产上半年营收中，剔除物业开发,其投资物业、物业管理及其他收入为10.5亿元，占上半年营收总额的16%，同比上升9%。对此，李明表示：“这与远洋地产多元化战略紧密相关。”

但远洋也强调，与星河湾卖酒，恒大、富力搞足球，万达、世茂玩影院等行业跨界整合不同的是，远洋的多元化是有限度的。

“这个限度就是要与主业高度相关的多元化，而且相关多元化必须按照市场化、专业化的标准开展，肯定不能跨行业。”李明解释说。

商业地产就是李明的重点拓展方向之一。半年报显示，2012年上半年，远洋投资物业收入达2亿元，同比上升近27%。与此同时，其在北京成熟写字楼项目租金与去年同期比进一步提升，平均升幅达14%。

李明表示，远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的经营性商业物业。

今年，远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面为30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内将正式开业。“目前市场反应和出租情况都非常好。”李明说。

李明同时透露，2013年，远洋将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模合计约30万平米。而远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将会在2014年投入运营，项目规模也约30万平米。2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。

除商业地产外，远洋地产旗下的物业管理、装饰等业务全面发力。数据显示，2012年上半年，远洋物业管理及其他收入达人民币8.5亿元，占上半年营收的13%，同比上升8%。

而在养老地产方面，远洋也开始谋划布局。据透露，其位于亦庄的尚未命名的养老项目，规划面积超一万平方米，并在今年下半年开工，计划明年投入使用。

宋延庆表示，远洋地产作为规模庞大的上市企业，应尽可能地使业绩增长曲线更稳健，不能大起大落。随着远洋在商业地产、养老地产的布局，相信企业今后的业绩将会更加稳健。

“要做到这一点，最好实现多元化产品布局，而且要设定好各类产品的结构比例。” 宋延庆说。

控制拿地 加速去化

2012年上半年，远洋在京新增土地为零，有舆论因此解读为远洋受困于地王项目的库存压力。面对这种争议，李明曾直言，对于土地购买，远洋一贯保持审慎态度，规模控制在可以保证未来3-5年的发展。

远洋目前拥有土地储备约为2300万平方米，“这，足以满足3-5年的发展。”李明说。

李明同时强调，下半年，远洋将适量增加土储，但将遵循三大原则。一要严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误；二是远洋将在有成熟团队的区域适度增加土地储备；第三要控制单个项目的规模，每个新拿项目的规模不能过大，每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。

稳健的财务是远洋拿地的前提。李明表示：“远洋手头现金总是保持在总资产的10%左右。”

数据显示，2012年上半年，远洋手头现金为149亿元，比年初提升25亿，截至8月15日，其手头现金又提升25亿，达到174亿元。

对此，宋延庆分析认为：充足的现金状况和较低的净负债率足以支持远洋地产去扩充土地储备；多数房企手头现金差不多维持在总资产的7%-8%，10%的比例可以说已经处于业内保守水平，而62%的净负债率也属正常水平。

李明强调，对远洋来说，除坚持“现金为王”外，下半年远洋将会结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去库存第一。

李明说：“尽管上半年远洋协议销售均价下跌20%，但在未来，远洋将对低端和高端产品将维持其价格不变，如果市场允许，价格可能还会略有上涨。”

事实上，随着上市房企半年报业绩逐渐传来飘红的消息，多数房企也调高了其年度销售目标。中海宣布将全年业绩调高至1000亿元，世茂房地产也将年初的307亿元上调至350亿元。

此前业内有传闻称“远洋上调销售目标至370亿”，但李明否认了这个说法：

“虽然楼市出现复苏迹象，最坏的时间已经过去，但房地产宏观调控仍将继续，暂时还未见放松可能性。270亿的年度目标是经过谨慎考虑后定下的，我们不会轻易变。至于下半年能到什么程度，还要看发挥。”李明说。