数据显示，9月上海预计开盘或加推的项目达36个，环比增长三成。楼市‘金九银十’迎来了推盘高峰期。其中刚需和改善型项目各分天下。虽然开发商们都蓄势以待，但业内人士指出，成交量是否能重新站回100万平方米以上，还要看政策走向。

     “金九”开盘增三成

   根据新浪乐居楼盘数据中心截至8月20日的统计数据显示，9月上海预计共有36个项目开盘或加推，比8月27个预开盘量增加了9个，环比涨幅达33.3%。从推盘量的回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备，上海楼市也迎来新一波推盘潮。

    同策咨询研究中心资深分析师许之静告诉记者，传统“金九银十”受到季节等因素影响，开发商推盘量一般都会较酷暑的7、8月份推盘量大。这与上海商品住宅库存居高不下有着紧密的关系。目前，上海商品住宅库存仍维持在高位，达985万平方米，与7月底持平，而目前市场还是处于去库存的阶段。8月份获得预售面积大致为60万平方米，在5月份达到供求量顶峰后，呈现出连续两个月的回落，但在市场库存量居高不下的现状下，去库存是主要的目的，因此，8月实际开盘量要大于7月，而9月份的“蓄势待发”也依稀可见。

    世联地产[简介 最新动态]华东区域首席分析师裴红梅指出，“金九银十”是房地产市场每年最值得期待的收获季节，在这一传统旺季到来之际，开发商定将集中精力加紧让项目入市。另外，经历了两年多的调控和限购，今年上半年，央行在连续两次降准，使购房者预期产生变化。从市场表现来看，从3月份开始市场有所回暖，成交量逐步攀升，也使开发商对今年的“金九”有着更高的期待。

    刚需改善势均力敌

    新浪乐居楼盘中心数据显示，9月预开盘或加推的36个项目中有18个项目主推改善型产品，占比50%。

    许之静认为，改善型客户在去年一年至今年第一季度的需求是被抑制的，在刚需盘成交量被“以价换量”带起后，改善型产品也随之试探性入市，而价格策略同样奏效，也助推了开发商加大该类产品的推盘力度。

    裴红梅指出，观察人口结构不难发现，目前改善型客户年龄段主要集中在30岁以上，改善需求集中在由新婚小两居到适应一家三口家庭模式的三居。“80后”的生育高峰已经来临，这就意味着未来几年改善型需求都将占据越来越重的位置。6、7月的热销项目中，改善型产品占据的比例有所提高。随着近期部分项目促销力度的减弱，房价出现小幅上扬，刚需的接受能力备受挑战，单靠刚需拉动已经不能满足开发商回笼资金的需求，因此开发商加大了改善型产品的推盘力度。

    近年来鲜有新盘推出的黄浦区，9月也有2个项目预开盘，分别是绿城黄浦湾[最新消息 价格 户型 点评]和中福浦江汇。

    根据新浪乐居数据显示，2个项目同位于浦西滨江板块，但是产品存在各自的风格，定位不同，绿城[简介 最新动态]黄浦湾主推280-400平方米精装大平层，产品主要定位为纯大户型住宅小区，更适合追求居住品质的改善型购房群体。而中福浦江汇主推45-70平方米一房、两房以及90-120平方米三房，项目虽价格待定，但是由于所处的地段，单价必然不菲，其主打的小户型更适合对区位有一定要求的购房者，无论从日常生活的便捷性，还是从子女的就学问题上都是较为适宜的楼盘。

    百万成交尚难言

    正略钧策管理咨询副总裁陈晋表示，最近几个月，改善型住宅和商业地产成交回暖，主要得益于市场信心的回归和银行信贷政策的调整。从近期预售证发放数量的变动来看，开发商在9、10月份发力的可能性比较大。但在当前严格的调控政策压力下，市场要回归往年的辉煌甚难。

    裴红梅认为，管理层继续强调房地产调控不放松，上海也已经明确表示明年限购将继续执行，如果出现大幅涨价，不排除有新的政策出台的可能性，因此价格快速上涨的情况也不太可能发生，房价将保持平稳态势。伴随传统旺季需求的集中释放，价稳量升的态势更可能出现。总的来说，经过上半年的预热，今年的“金九银十”值得期待。

    许之静表示，能否会迎来“金九银十”很大一方面要看开发商推出的优惠是否到位，如果价格优惠幅度能够维持6月份的水平，很有希望达到90万平方米的水平，但是要达到2010年同期100万平方米以上，还要看是否有实质性调控政策的加码。