已悄然在上海运作建业里石库门改造项目约6年之久的海外投资机构波特曼集团(下称“波特曼”)与阿波罗资产管理公司(下称“阿波罗”)正面临项目销售被迫暂停与基金到期急需套现退出的双重压力。

    建业里销售遇阻

    9月初，《第一财经日报》记者在徐汇区建业里改造现场看到，项目沿岳阳路一侧的外围人行道正在进行水管排列的工程，另一侧建国西路的沿街建筑物，还有工人在进行外墙修缮工作，崭新的红色砖墙与周边其他旧建筑物形成鲜明对比。从项目正门处向内望去，数排建筑物均已修缮一新，不过空地上还堆积着不少建材，看上去像是临近竣工的状态。

    在上海市住房保障和房屋管理局的网站上，建业里的门牌号是“建国西路440弄”。这个始建于上世纪20年代的石库门建筑群落，早在1994年便入选“上海市第二批优秀保护建筑名单”。

    公开资料显示，根据规划，总面积为39500平方米的建业里，东弄将被改造成51栋五层石库门洋房，每户建筑面积达200~500平方米；西弄将改造成62套酒店式公寓，而建国西路沿街则将建成4000平方米的商铺。

    现场几位工作人员提供的信息显示，该项目计划住宅部分出售，酒店式公寓及沿街商铺将持有出租。当记者问及住宅售价时，现场一位工作人员表示：“这里以后能够住进来的人，每一个应该都有上亿身家的。”

    如果根据早先的公开数据，住宅大约以13万元/平方米的价格出售，按每套平均面积粗略估算，可为开发商回笼资金逾20亿元。另据波特曼/建业里网页的介绍，酒店式公寓的单间或套间，租金为28000元/月，高级套房或洋房的租金则可在33000元/月~60000元/月。但是，如果按照对外透露的12亿元投资额进行测算，仅凭租金收入远远无法达到基金的预期收益值。更重要的是，最有可能快速套现的住宅出售，相关的审批手续却迟迟未见下文。

    外资欲套现退出

    记者获得的最新消息表明，建业里项目的出售计划已经被紧急“叫停”，既不出租亦不出售。另有坊间传闻显示，项目的投资方意欲将项目整体转让。

    根据早期的公开信息，建业里原来的开发主体，是由隶属于徐汇区政府的徐房集团和区国资委组成。但据记者掌握的资料，建业里项目已于2008年9月由徐房集团手中转至由波特曼发起的中外合资公司名下。如今的建业里，由上海波特曼建业里房地产发展有限公司与上海波特曼建业里东区置业有限公司共同持有。前者的股东为JYL(BARBADOS)SRL和上海衡复置业有限公司，后者的股东发起人则为CPI ASIA JYL SRL、PORTMAN　OVERSEAS　LTD.和上海衡复置业有限公司等三方。其中的上海衡复置业有限公司，便是徐房集团下属子公司。

    事实上，CPI ASIA JYL SRL原本是花旗银行旗下的部门，于2010年11月被阿波罗收购。

    “上海老城区保护性建筑开发的最大问题便是资金。”中国历史建筑保护网董事长王安石表示。据知情人士透露，建业里仅在前期动拆迁部分便投入了7亿~8亿元，这还只是上海楼市多年之前的行情。而在波特曼投资组合介入后，建业里的商业性开发步伐明显加速。

    但是，这仍然是一个漫长的过程。从2006年开始介入，到2008年产权交易完成，波特曼投资组合体介入项目已6年有余。按照一般商业地产基金5~7年的运作周期，波特曼投资组合体对该项目的运作亦临近尾声。“投资方曾经低调接触过几家投资机构，主要是因为基金已急需套现退出。”一位投资界人士透露。

    另有说法称，徐汇区相关机构或许会考虑从波特曼投资组合体手中回购项目股权。不过至截稿时，记者仍未得到徐房集团的相关回复。