房价暴涨论

任志强：明年三月份房价将暴涨

“原来预计房价明年3月份会暴涨，但从目前的情况来看，时间要提前。”任志强说，虽然5月份国务院提出增加供给，但工作做得很不好，没有市场预期。从土地供应的角度，大部分城市都没有完成当年的土地供应计划。按前两个月国土部公布的数据，很多城市只完成了其中10%的任务，北京大概也就完成了10%~20%的量，必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少。

从投资数据上也可以明显看出来，真正影响房价的不是保障性住房，而是商品房，可是扣除了保障性住房的投资以后，商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。我预计的原来把全部库存消耗掉大概要明年3月份左右，而新的增量又上不来，就会产生市场供应量严重不足的恐慌，从现在看来可能要略有提前。

从这几个月的情况看，库存消耗量消耗速度比较快。北京年初时有13万到15万套，现在已经不到8万套，而每个月如果消耗1万多套，可能到不了明年3月份就没房了。暴涨的概念是指因为供求关系而影响房价的结果，因为我们从前期指标看到了，未来预期供应量会大幅度下降，严重供小于求，越是抑制需求就会越让供给上不去，所以限购政策变成了堰塞湖，如果供给上不去，而需求会抑制而没有真正的缓解，一定会让供需大于供给。因为当你任何一个抑制需求的政策出台的时候，都会让供给开始下降，只有刺激需求的时候，才能让供给迅速提高而满足需求的增长，而我们现在恰恰做反了。

香港已经给我们做出样子了，从2003年开始，只有2007年有一次提出过增加供给，可是政策没有延续下去，剩下的年份里头没有一年是能增加供给的，没有土地增加供给一定会出问题。我们的土地制度上本身就存在问题，只有政府垄断情况下的征收才能让土地变成可见商品房的土地，所以土地制度问题不从根本上解决，任何调控方法都无法满足供求关系的变化。

日前，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生在接受时代周报记者专访时解读了房地产市场目前的形势和未来的走势。她认为QE3的出台，中国不要那么快地挂钩，尤其是不要和房地产挂得太紧；房价的大涨和大跌，现在经济和政策都不支持。

房价平稳论

聂梅生：经济形势和政策都不支持房价大涨

日前，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生在接受时代周报记者专访时解读了房地产市场目前的形势和未来的走势。她认为QE3的出台，中国不要那么快地挂钩，尤其是不要和房地产挂得太紧；房价的大涨和大跌，现在经济和政策都不支持。

调控基本达到预期效果

时代周报：国家统计局公布的数据显示，与7月份相比，8月份全国70个大中城市中，有36个房价上涨。在传统“金九银十”的销售旺季，房价会继续上涨吗？

聂梅生：今年的“金九银十”和往年不太一样，因为经过一轮调控。这轮调控到八九月份，正好是一个时间节点，前期的政策释放，我觉得已经释放完了，功力也就只能达到现在这样。而新的政策的出台，目前看来还没有这个可能。

从长的周期来看，目前处于一个相对的平稳期，并不见得会受每年常规的“金九银十”的影响，基本会在前期调控的政策影响下延续平稳的态势。在房价和交易量上，基本是上上下下，有些城市还要继续加大，有些城市已经释放得差不多了，趋于平稳。

“金九银十”的特点，倒是可能体现在土地方面。因为前一轮土地成交量下降很大，整体经济形势也不理想，各个地方政府收入下降也比较大，现在肯定要大规模推地。而开发商经过这段时间销售的上升以后，资金链也相对比较平稳或修复，业绩比较好的开发商肯定要拿地、补仓，不然将来就没办法持续开发。

所以在土地方面，“金九银十”的影响会比较大。但是地方政府也不可能把地价定得很高，否则没人来买。地方政府也会以价换量，如果地价低的话，房价就上不去。

时代周报：调控的目的和效果是不是已经基本达到？

聂梅生：经过这轮调控，从100个或70个或前10个城市的数据都能看得出来，房价没有涨，或者涨幅很小，那就是说“镇住了”，这轮调控政策起码压住了房价上涨的趋势，现在的房价和调控前差不多，这么说还是有成效的。否则像2009年，一年涨20%，那还了得，这也是调控需要看到的结果。

没有必要与QE3过快挂钩

时代周报：调控的效果还会继续深入吗？

聂梅生：大概也就只能达到这样的结果，再希望房价深度下挫，除非是再出一些特别意想不到的政策。这次政策已经是无所不用其极了，所有的行政手段、市场手段、货币手段都出来了，也就只能这样，让房价不涨！

时代周报：美国这轮QE3的出台，会不会对国内的房地产市场产生一些影响？

聂梅生：我觉得这次应该吸取上次的经验教训，中国的房地产市场有自己的运行规律，中国的经济肯定和国际经济有关，但不要那么直接地去挂钩。

上一次华尔街金融风暴，就是我们挂钩挂得太快了，雷曼兄弟一倒台，我们这边过不了几个月就出台政策，当然出口有下滑。其实主要是当时上半年，我们国内在进行调控，并不是受美国的影响。2008年上半年，我们一直在出台提高准备金率、提高利率等下压的紧缩政策，再加上奥运会又耽误了一把。然后才赶上金融风暴，其实华尔街金融风暴和整个国内的经济形势没有那么直接的联系，这三件事情一起促成2008年的经济大滑坡，然后就赶紧去刺激。

所以这一次QE3的出台，我觉得不要那么快地挂钩，尤其是不要和房地产挂钩挂得太紧。当然它会对资金的流动性有一定影响，但是我觉得，这次估计不会再出台那么极端的刺激政策，尤其是对楼市不会！因为吸取了上一次的教训，不会再让货币充斥泛滥。现在货币相对宽松的不在房地产市场，而是在其他领域，可能对中国楼市的影响没有那么直接，也没有必要看得那么直接。

时代周报：那有没有可能外资直接流向国内的房地产市场？

聂梅生：我觉得没有太大的可能，因为刚刚外资还在撤出。如果外资对中国经济特别看好，当然进来以后，可以套汇又套利，但是人民币又不会升值，人民币有可能贬值，那你进来干嘛？人民币不升值，你进来套不了汇，套利的话，人民币加息的可能也不大，无非是有可能货币相对宽松一些。

时代周报：目前，政府部门是否应该出台相应的政策？

聂梅生：我觉得对于房地产不会，房地产市场现在处于前期政策总结经验的阶段，可能会把短期的针对房价的调控手段，慢慢变成一种促进房地产市场深层次的机制改革。跟整个国家的情况一样，比如金融体制改革、收入分配改革、税收改革，房地产市场也应该启动改革、启动转型，现在也已经准备这样做了。