笔者在香港的报纸上看到了一篇文章，作者的基本观点是：在欧债危机日益恶化的形势下，欧洲以及其他地区和国家的央行可能会大量印刷钞票应对，由此会形成热钱新一轮的泛滥。由于现时实体经济仍在继续恶化，新的热钱会大量流入虚拟经济体并将继续推高诸如房地产等不动产的价格。作者因此建议投资者现在应该继续买进房产。笔者基本赞同该文对经济形势的分析，但是不敢苟同其投资结论。

    房价的确是一种货币现象。与人们通常所理解的不同，笔者认为房价是一种综合的货币现象，而不仅仅是由单一货币发行量所决定的。习惯上人们会认为随着央行印刷钞票数量的大幅增加，房价就应该上升。但是实际情况又如何呢？

    我们看到，过去二十年里日本中央银行印刷了无数的钞票并投入到经济中，但是日本的房价却一直保持着下滑的态势，而且仍在续创新低！2008年危机爆发至今，美联储力推两轮量化宽松，结果是人们看到美国的房价还在下滑。为什么会出现这种央行大量印发钞票，而房价却始终不给力的现象呢？笔者认为：房价除了受货币发行量的影响以外，还会受到一个重要因素的影响，那就是货币流通速度，换言之，在一个正常经济体里，房价由该经济体内的流通货币总量(亦即货币发行量乘以货币流通速度)来决定，而不是单一地由货币发行量决定的。当经济体内的货币发行量大幅度上升而且货币流通速度保持高位时，资产价格会大幅度快速地上升，过去三年里中国房价的飙升就是很好的例证；一旦货币流通因为各种原因失速时，很多资产尤其是不动产的价格将会出现大幅度的下滑，1997年和2008年香港的房价就是明显的例子。

    日本泡沫经济破裂后，尽管日本央行毫不懈怠地实施量化宽松政策，但是各种问题的长期并存造成了其经济持续下滑的态势，并致使其货币的流通速度始终难以高企，从而在很大程度上制约了其房价的恢复。美国次贷危机爆发后，伯南克辛勤操纵的量化宽松，实质上就是试图通过大发货币以弥补去杠杆化所导致的货币流通速度的下降，无奈人算不如天算，大量美钞没能挡住美国经济中去杠杆化的大趋势，折腾了三年之后，美国的房价至今仍然处于半死不活的状态。颇具讽刺意味的是，滥发的钞票里有相当一部分流入到新兴市场经济体去兴风作浪，并炒高了后者各种资产的价格，例如香港房价在过去三年里已经被炒到了超过1997年的天价水平。

    回到开头提到的那篇文章，假如欧债危机最终失控并且爆发，届时人们将会看到杀伤力远远超过2008年次贷危机的新一轮海啸，全球金融市场的流动性将降至冰点！为了便于理解，笔者建议读者做个简单的心算：假设现在的货币发行量乘以货币流通速度等于n，一旦欧债危机爆发，货币流通速度将迅速逼近于零，央行必须在短期内印刷出多少钞票才有可能填补由于货币流通速度突然消失所留下的缺口，从而维持目前的n不至于大幅度下滑呢？如果我们回忆一下2008年的次贷危机，应该不难想象出：届时即使各家央行的印钞机一齐夜以继日地加班，也将难以弥补突然消失的流动性，房价大跌将会成为必然的结果！

    而且，央行未来印刷钞票的刺激效应也将大不如从前，一个重要的原因在于：2008年西方次贷危机爆发时，新兴市场经济体的总体负债水平仍较为健康，但在过去三年里令人不安的是，新兴市场经济体国家的通货膨胀水平被大幅度推升的过程中，相关国家在政府、企业和个人层面上的负债水平也创出新高！笔者在各种场合演讲时将此现象称之为：中国老太太已经追上了美国老太太！意思是在过去的几年里，中国老太太出于强烈的通货膨胀预期改变了其传统的储蓄买房的习惯，转而通过负债的途径迅速地搬进了新房，从而追上了同样是借钱买房的美国老太太！只是美国老太太已经开始节衣缩食还债了，而中国老太太则开始砸售楼处了！

    笔者建议那篇港报文章的结论不妨修改为：一旦欧债危机失控并爆发，房价将会经历一个大跌的过程，而且何时能够重新回到今天的水平将是一个遥远的未知数，因此，在目前全球经济走势日趋诡异、金融市场波动异常剧烈的形势下，投资者还是谨慎为宜。巧合的是另外一条新闻：某人几年前投资的商铺逆市下跌，该人为了改变负资产的状况，拼命开出租车还债，结果累死在出租车里！该人的悲剧其实与欧债危机本质上一样：过度负债，一旦资金来源出现断流，悲剧必将发生。笔者谨借此文衷心地祝愿那些中、美老太太们在未来的欧债风浪中能够稳坐钓鱼台！