在持续稳定政策的支持下，本市商品住房成交均价持续走低。昨天，北京房地产协会发布北京新建普通住宅房价和新建商品房成交均价监测数据。今年以来，北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米，比去年全年成交均价即北京房价控制目标14847元/平方米低6.3%，全年房价控制目标有望顺利完成。

　　11月份，全市新建商品住房成交均价每平方米21004元，同比下降5%，7个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价每平方米17061元，已连续5个月环比下降，同比下降0.7%。居民家庭首次购房比重连续第9个月维持在九成左右，投机投资性需求基本挤出，刚性需求得到较好满足。

　　楼市“拐点”仍不明显

　　此前，市场上对于11月房价产生了很多预测，其中音调最高的是“楼市将出现明显拐点”和“商品房均价将跌破2万元”。但北京房协秘书长陈志表示，从数据上看，“拐点”和“均价破2万元”这两种情况都没有出现。

　　对于目前的降幅，陈志表示，从今年7月起，房价的波动已经趋于稳定。但值得注意的是，11月里，全市在售项目185个，其中价格下降的26个，持平的155个，合计占97.8%。中心城区、城市功能拓展区、城市发展新区及生态涵养区四大主要供应区首次出现整体向下态势，“降价换量”项目由通州向大兴、房山、昌平等近郊热点区域蔓延。

　　库存13万套无需太担心

　　近期，本市新建住宅库存已经突破13万套。对此，陈志认为无需过于担心。

　　“13万套库存中包括了两万多套的保障房，而保障房从摇号到签合同大约需要半年时间，也就是说，这两万多套在一定时间内都是沉淀在库存中的。”陈志说。

　　同时，在上一轮房地产市场调控中，本市新建住宅库存曾突破14万套，但随着2009年相关政策的出台，高库存量在半年内就被消化。随着房价稳中有降目标的实现和居民收入增长7%目标的实现，北京购房人购房支付能力将得到提高。

　　不过，商品住宅库存量达近几年来的高点后，市场已逐步呈现买方市场的特征。

　　降房价为CPI增速“刹车”

　　昨日同时公布的伟业我爱我家市场研究院调查结果显示，11月北京房价的下降主要体现以下特点：首先，与8月到10月房价结构性下调不一样，11月各区域价格出现了普遍下跌：四大功能区的一手房成交均价均出现不同程度的下滑，这是今年以来首次出现。

　　“从统计机构的数据我们可以看出来，房价的下降至少是减弱了CPI的增幅。”陈志说。相关分析师表示，在年度整体房价保持稳定的基础上，年底价格将出现下探趋势。关于未来市场发展趋势，可以确定的是，明年房地产政策调控的主基调不会发生变化，政策松动的可能性不大，目前执行的限购、限贷等政策松动的可能性不大，可能将在明年会程度不一、方式不一地继续。

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　　住房市场调整趋向“软着陆”

　　降价实质是市场衰退

　　昨天，中国社科院发布《住房绿皮书》，对备受关注的房地产市场明年走势进行了预测，认为2012年在不出现重大外部冲击的情况下，只要政策得当，住房市场调整有望趋向“软着陆”。

　　降价实质是市场衰退

　　今年房地产市场量价齐跌，一、二线城市交易持续低迷，降价风波从北京、上海、深圳等地开始悄然蔓延，一些知名房企也跟进了价格调整，部分楼盘价格下调了50%。对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。社科院《住房绿皮书》项目组成员邹琳华认为，“房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。”

　　邹琳华认为，一、二线城市房地产市场的衰退实际上是很显著的。对于造成本轮房地产周期下行的原因主要有几点：一是目前房价已经充分反映了人们对住房市场的各种乐观预期。在没有新的支持房价上涨的重大因素出现之前，市场只好选择下行调整。二是经过多年的持续景气，中国房地产获得大发展，房地产供给猛烈可能已经能够较好满足每年新增需求的需要。三是2008年下半年以来的刺激政策，过度透支了未来的住房市场需求。四是宏观经济环境已经发生了变化，不再支持房地产市场的持续繁荣。

　　明年住房信贷或增两成

　　房地产市场之所以价格有些虚高，需要政府“有形之手”的调控，原因之一在于开发商和炒房者钻了贷款的空子，利用金融杠杆来实现滚动和连续操作。《住房绿皮书》也对住房金融市场进行了论述和预测。课题组成员高广春预计，在度过2011年四季度和2012年一季度以后，房贷会逐渐小幅回升。绿皮书预计，今年住房贷款余额约为2.2万亿元，比去年增长1.14%。2012年的住房信贷同比增幅约为20%，全年贷款规模2.6万亿元。

　　今年以来，由于国家调控，银行对开发商放贷趋紧，再加上地产股整体下跌，市值缩水近500亿元，增发融资难度加大，开发商纷纷发行房地产信托计划，或发起民间住房融资，这既对宏观调控造成了一定干扰，又加大了住房金融市场的风险。此外，社科院数字还显示，房地产企业资金中的贷款占比接近20%，高广春认为，“这表明目前房地产贷款下降远远不够，还有继续收缩的空间。”