经济观察网 陈哲/文 自半个月前本报披露出SOHO中国拟从证大和磐石处获得外滩8-1地块股权（详见本报551期蓝筹地产《潘石屹救场 外滩地王纳新》）后，这片地王便又一次成了上海地产界最热的话题，更有愈演愈烈之势。

    如果说老潘入驻、证大绿城退出的消息被证实，是第一波高潮的话。那么第二波，也来得太快了：正当众人都猜测，潘石屹此番收购已获郭广昌首肯，主导权可能会平稳过渡时，复星突然说，很惊讶出现这个安排，这损害其优先认购权。

    几日内，地王所涉几家内资股轮番在港交所的公告栏打上了口水仗，令舆论哗然。

    复星的“惊讶”并非是不知情，SOHO起先就此事找过复星，后者也是承认的。但显然双方并未达成一致。拿优先认购权说事，唯一的解释是，复星并没有放弃证大绿城50%的股权。

    媒体人秦朔猜测，复星本想低价买，而证大绿城不舍，正好金主老潘有意，两个难兄难弟遂依了老潘。表面是法律纠纷，本质是利益瓜葛，这是容易联想到的判断。

    围绕这块地，几家股东之间的关系盘根错节：戴志康与郭广昌相交多年，复地更位列证大二股东位，磐石与两家关系亦非一般。

    但证大拿下地后一直缺钱，复星在旁输送，经过几轮折腾，去年底终过了土地款一关。市场境遇随后变本加厉，注定地王命运仍将曲折。戴志康被喜马拉雅项目拖累，已经对房地产心生倦意，更无力继续主导开发。而绿城今年以来债台高筑，宋卫平放弃以往固执，开始卖项目自救。

    几家股东萌生去意，但郭似乎仍然对地王心存留恋。今年早些时候，戴志康已然向郭广昌让出地王控制权，但郭未能绝对控股，其实已为后来的变数埋下伏笔。

    戴是在这场地王事变中，最先站出来的发言者。针对本报报道，证大12月20日向外传递了要退出的信号，但未点潘的名。一周后，绿城和SOHO中国，同时发出公告将交易安排合盘托出。值得玩味的是，此番证大反倒选择了沉默。而复星爆发了，公告指责交易失范。这时，戴志康才出来反驳。

    老股东们针对该项目搭建的架构安排十分复杂，复星的优先认购权是否真的被侵害，交易会否被推翻，还有待第三方的权威定论。但可以肯定的是，地王惊变事故至今，SOHO中国占尽先机，证大绿城亮明立场，复星则完全陷入被动。

    潘石屹携百亿现金抢滩8-1，现在看来是有备而来。其收购戴宋二人股权，本不需征得郭的同意，但潘礼数到了。更重要的是，戴志康和宋卫平等人，宁愿顶住老伙伴复星的压力，执意卖给北京来的老潘，可见复星此前在项目股权变更议价过程中，未能让其他股东满意。此番伙伴倒戈，虽利益为先，但隐约还有别的因素，值得郭反思。

    当然木已成舟，复星首要是扭转被动。一山不容二虎，在两者风格并不契合的前提下，均分股权对日后运营决策将是个巨大的麻烦。双方目前的表态，释放出的火药味已然十足。潘石屹在未与郭广昌达成共识的前提下对外宣称，项目此后开发运营双方可各自发挥长项，实有挑衅意味。复星则放话说，与潘高调作风并不契合，而目前项目经营团队稳定有力，不需要管理介入。

    事实上，戴志康甩手离场，复星在项目上的现有班底，并无令人信服的实力或经验来操盘好这个重大项目。而潘石屹发家于商业地产，经验要丰富得多。

    资金层面，复星也无优势。年中报表显示复星国际账面有约160亿的现金，但他旗下的产业众多，今年钢铁业务亏损、地产业务停滞不前，资金需求迫切。而潘石屹手头现金数额与之相当，其所在的写字楼市场此时供不应求，还有更多可预见的项目回款。

     老潘生猛闯入，双方已呈剑拔弩张之势，此时松口，对谁都不太现实。但复星并非没有翻盘机会。

    潘石屹此前的数个项目备受诟病，其看家本领——散售商业地产，用在地王项目上是否合适，老潘恐怕不仅要过市场关，还要过政府关。虽然政府对一级市场以外的交易，并无理论上的影响力，但眼看着在上海最繁华的地段被定位为金融服务中心的综合体，被煤老板和炒房团占据，恐怕也难以接受。

    虽然复星旗下的地产主力素以住宅见长，对商业项目开发则涉足未深，但上海毕竟是老郭主场，实力不容小觑。

泛复星系仍然有具备运作好地王项目实力的团队，比如正在多个区域布局的星浩资本CEO赵汉忠。赵自去职金地后，致力通过星浩这一基金平台打造城市综合体，郭作为基金最大股东，一直给予赵极大支持，双方近年来互动频繁。而赵本人在产品打造、资源整合和团队管理上的能力，在地产界颇有不错的口碑。同时，这家曾牵头世博民企馆的公司，所拥有的强大资源调配能力，应可应付后期的招商运营。

再退一步，复星亦可寻求更有实力的接盘者，卖个好价钱。毕竟其资金足以支撑周转，未到绿城、证大的尴尬境地，也有更多筹码。

值得一提的细节是，在最新的项目公告中，该地块42.3万平方米总建筑面积中，已经有地上3万平方米酒店面积和6000平方米的配套用房面积的权益，被卖给神秘第三方，此项出售发生在SOHO进入前。某媒体传言该神秘方为万达，但消息并未被证实。

老潘面临的问题要单纯得多：通过操作完那么多饱受质疑的商业项目后，这家攥着百亿现金的夫妻店，进场前，是不是该认真考虑下提高物业的开发和管理品质了？